問 題

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在房屋征收案件中，對國有土地使用權是否應予補償？

解答精要

一般情況下，被征收房屋價值應包括土地使用權等因素，故不應對被征收房屋的國有土地使用權另行補償。如查明房屋評估報告確實未包含土地使用權價值的，應當視為評估報告明顯依據不足，應當準許被征收人申請重新鑒定。

第一，《國有土地上房屋征收與補償條例》關于補償項目的規(guī)定為明示列舉式，且不含土地使用權項目,單獨補償國有土地使用權于法無據。

被征收人已經獲得的國有土地使用權屬于其合法財產，征收導致該財產權利由被征收人轉移至國家，屬于被征收人權利的減損，應歸為被征收人的損失。但《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“條例”）第17條規(guī)定補償給被征收人的項目包含損失類及補助和獎勵類,其中損失類僅包括三種：被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償及停產停業(yè)損失的補償。但條例第17條規(guī)定的損失類僅包括以上三種，沒有例外條款或兜底條款規(guī)定其他補償項目。無論是和被征收人協(xié)商簽訂的補償協(xié)議，還是房屋征收部門單獨做出的補償決定，均應按照上述條目列明補償項目，單獨列明國有土地使用權的補償條目于法無據。

第二，國有土地使用權的價值應包含于被征收房屋價值之內，故對被征收人國有土地使用權損失的補償應包含于被征收房屋價值損失的補償之內。

《國有土地上房屋征收評估辦法》是住房和城鄉(xiāng)建設部為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動制定的規(guī)范性文件。該辦法第11條明確規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估試點自愿進行交易的金額；第14條亦規(guī)定，被征收房屋價值評估亦應當考慮被征收房屋占地面積、土地使用權等因素。因此，土地使用權的價值，在評估過程中屬于必須考慮的因素，并最終體現在房屋價值之內。我國的征收補償屬于公平補償，無法律及理論依據對土地使用權進行重復補償，在房屋評估價值已經包含土地使用權價值的情況下，不能再對土地使用權價值另行單獨補償。

第三、房屋評估價值確未包含土地使用權價值的，應允許被征收人申請復核、鑒定或者重新啟動評估程序。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》的有關規(guī)定，房屋評估結果應當公示并由房屋征收部門向被征收人轉交，被征收人對評估結果不服，有權利要求評估機構作出解釋和說明；仍有異議的，有權自收到評估報告之日10日內，向評估機構申請復核；對于復核結果仍有異議的，可以申請評估專家委員會鑒定。評估機構未按照上述要求在房屋評估中計算土地使用權價值的，屬于評估錯誤，被征收人可以在法定期限內提出復核、鑒定，一般能夠保證評估報告客觀真實有效。如果在訴訟中發(fā)現評估報告和專家鑒定意見嚴重缺乏客觀真實性，已經達到了“明顯依據不足”的情況，且被征收人申請復核、鑒定的權利已經過期，按照評估報告維持補償決定的效力將會損害被征收人的合法權益，應準許被征收人在訴訟中申請重新鑒定。在實踐中，如征收部門已將分戶評估報告轉交被征收人，被征收人未提出異議或提出異議被否定的，應在訴訟中對“明顯依據不足”作比較嚴格的限定，在被征收人不足以證明房屋評估價值確實未包括土地使用權價值的情況下，為防止訴訟過分拖延，不應準許其重新鑒定申請。

（撰稿：夏浩天）來源：天津高院法官智典、津法善行

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