4月21日，最高人民法院在《人民法院報(bào)》公告：《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》）已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會(huì)第1879次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2023年4月20日起施行。

公告一出，立即引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議，尤其是公告的第二和第三條內(nèi)容，多位律師及房產(chǎn)專家均認(rèn)為，最高法明確了購房者和退房者的權(quán)益應(yīng)受到優(yōu)先保護(hù)。

《批復(fù)》第二條提到：商品房消費(fèi)者以居住為目的購買房屋并已支付全部價(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

【資料圖】

只支付了部分價(jià)款的商品房消費(fèi)者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用前款規(guī)定。

第三條提到：在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示：“批復(fù)以司法解釋的方式，明確認(rèn)定了在什么情況下業(yè)主的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)、工程款優(yōu)先受償權(quán)及其他債權(quán)，為相關(guān)案件提供了明確的裁判指引?！?/p>

按照《批復(fù)》的解釋，商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)>建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)。

同時(shí)《批復(fù)》也為解決爛尾樓、開發(fā)商爆雷案件中各類債權(quán)如何處置提供了明確依據(jù)。

“按照此前的規(guī)定，開發(fā)商出現(xiàn)樓盤爛尾，建設(shè)工程價(jià)款是最優(yōu)先的，其次是銀行和金融機(jī)構(gòu)的抵押權(quán)，購房者的權(quán)益只能放在最后和普通債權(quán)一起均等受償?！北本┦杏坡蓭熓聞?wù)所高級(jí)合伙人律師李松說。

在《批復(fù)》施行后，當(dāng)出現(xiàn)爛尾樓被查封時(shí)，作為以居住為目的的商品房購買者，其權(quán)利將受到優(yōu)先保護(hù)。

他舉例道，批復(fù)賦予了商品房消費(fèi)者兩種選擇權(quán)利，一種是房子已經(jīng)建好了，但開發(fā)商拖欠施工方價(jià)款或未能如期償還金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，房子被拍賣，購房者可以執(zhí)行異議保房；另外一種情況是房子還未建好爛尾了，購房者可以要求直接返款、退款，并且這一訴求是具有優(yōu)先權(quán)的。

換句話說，《批復(fù)》明確的房屋交付請(qǐng)求權(quán)和價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)兩大優(yōu)先權(quán)的滿足也有前提條件。

房屋交付請(qǐng)求權(quán)需滿足購房者以居住為目的購買商品房住宅；購房款已全價(jià)付清，按揭購房則不能出現(xiàn)斷供；以及房屋達(dá)到交付使用條件。

價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)則需認(rèn)定房屋不能交付且無實(shí)際交付可能。“不過，此條并未提是全款還是只支付了部分房款的情況，所以，不論是付了多少購房款，在房屋爛尾后都應(yīng)當(dāng)享受相應(yīng)的優(yōu)先權(quán)?！蓖跤癯贾赋?。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，實(shí)際上，今后法律對(duì)購房者的保護(hù)力度要大于建筑企業(yè)，尤其在遇到退房索賠和工程款賠償兩個(gè)領(lǐng)域，會(huì)優(yōu)先保護(hù)退房者的權(quán)益。

那么，今后遇到“爛尾樓”的購房者維權(quán)更容易了嗎？

王玉臣告訴銀柿財(cái)經(jīng)：“整體來說，遇到爛尾樓，業(yè)主維權(quán)依舊存在一定困難。批復(fù)中所提到的內(nèi)容只是相對(duì)兜底的條款，解決的是出現(xiàn)極端情況時(shí)，各類債權(quán)相互碰撞的時(shí)候，誰優(yōu)先的問題。”比如房子確實(shí)徹底爛尾了，不可能再交房了，其次開發(fā)商仍有資產(chǎn)可以變現(xiàn)?！叭绻_發(fā)商沒有可以變現(xiàn)的資產(chǎn)了，即使享有優(yōu)先權(quán)也沒有意義?！彼f。

因此，業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于批復(fù)中一些潛在條件，購房者需充分理解，以更好把握政策尺度、維護(hù)合法權(quán)益。

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