古先生夫妻兩人將共有的房屋賣給馬先生，雙方簽訂了《房屋買賣合同》約定，房屋總價款為70萬，簽訂合同當日支付定金20萬，剩余50萬，5個月內(nèi)付清，付清當日交付房屋，由于該房屋目前還有抵押，房款到賬后第一時間去辦理解押手續(xù)，最遲雙方在1年內(nèi)辦理移轉登記。

馬先生當天支付了定金20萬元，剩余50萬的房款也按合同約定的時間支付了。房款支付完畢后古先生夫妻就把房屋交給馬先生入住了，古先生夫妻倆是在房款到賬后辦理了解押手續(xù)，但一直沒有辦理房屋過戶登記。

時間一天天的過去了，古先生又用該房屋向銀行貸款200萬元，給銀行簽訂了《借款合同》和《抵押合同》，并辦理了抵押登記。

(資料圖片)

后來古先生無力償還銀行貸款，被銀行起訴，當銀行要對該房屋行使抵押權要求馬先生騰房時案發(fā)。

馬先生認為，自己已經(jīng)支付了全部購房款，是古先生不講誠信，沒有辦理過戶登記，自己是該房屋的真實權利人，古先生沒有權利將該房屋抵押給銀行貸款，銀行與古先生之間的抵押合同無效，遂訴至法院，要求法院確認銀行對該房屋的抵押權無效。

那銀行真的對該房屋沒有抵押權嗎？

根據(jù)《個人貸款管理暫行辦法》第13條的規(guī)定，貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調(diào)查職責，對個人貸款申請內(nèi)容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調(diào)查核實，形成調(diào)查評價意見。

而本案中，古先生在銀行申請貸款時，銀行沒有去實地調(diào)查，若是去實地調(diào)查就會發(fā)現(xiàn)，房屋里面住的根本不是古先生夫妻，而是馬先生，也會發(fā)現(xiàn)該房屋其實已經(jīng)被真實的權利人占有并入住了。

若銀行不能證明自己已經(jīng)履行了審慎經(jīng)營的義務，盡到了實地調(diào)查的義務，法院是不會支持銀行對該房屋享有抵押權的。

本案經(jīng)過了一審、二審，法院均認定了馬先生與古先生夫妻兩人簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，馬先生已經(jīng)交清購房款并已經(jīng)入住該房屋，是該房屋的真實權利人。只是因為古先生夫妻不誠信的行為，才導致沒有辦理房屋變更登記。

古先生沒有經(jīng)過該房屋的真實權利人馬先生的同意就擅自將該房屋抵押給銀行貸款，屬于無權處分，最后法院判決銀行對涉案房屋享有的抵押權無效。

可能有人就會有疑問，現(xiàn)在法院保護了真實權利人馬先生的權利，那銀行咋辦？

需要說明的是，無權處分不影響合同的效力，雖然銀行對該房屋享有的抵押權無效，但銀行與古先生簽訂的《抵押合同》是有效的，銀行可以依據(jù)該抵押合同起訴古先生承擔違約責任彌補損失的。

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