2023年4月20日，最高法院就河南高院有關(guān)商品房買賣中的一些問題作出了回復(fù)，即《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)（2023年4月20日起施行）》，其中明確了，對于商品房，已全款支付的消費者享有優(yōu)先于建筑施工的優(yōu)先受償權(quán)。

這份文件，主要是針對目前房地產(chǎn)企業(yè)逾期交房引發(fā)的系列問題中，有關(guān)買房人權(quán)利保護的問題作出了一定程度的釋法。

自2019年以來，房地產(chǎn)開發(fā)逾期交房、房價下跌等因素影響下，在地方層面上引發(fā)了很多矛盾，這些矛盾有一些買房人想要依靠政府解決，有一些買房人則希望法院依法予以裁判。

(資料圖片僅供參考)

而法院考慮的因素比較多，這類案件依法裁判出一起，就會引發(fā)出后續(xù)眾多案件，實踐中法院經(jīng)常通過調(diào)解、勸原告撤案的方式進(jìn)行解決。河南鄭州某法院前段時間的一份判決，也在律師圈引發(fā)了熱議。

而《關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復(fù)（2023年4月20日起施行）》就是最高法針對河南高院《關(guān)于明確房企風(fēng)險化解中權(quán)利順位問題的請示》問題的回復(fù)。

這里涉及的問題是，在批復(fù)出臺以前，按照《民法典》第807條的規(guī)定，對于房產(chǎn)這類建設(shè)工程，施工方的工程價款享有優(yōu)先受償權(quán)。

如何解讀呢？即房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一套樓盤并出售，但與此同時開發(fā)商欠了施工方工程款沒付，開發(fā)商還和買房人簽訂了房屋買賣合同（期房基本沒過戶），這時施工方起訴到法院要求開發(fā)商支付工程款，按照“優(yōu)先受償權(quán)”施工方可以要求拍賣自己建設(shè)的房產(chǎn)，并就拍賣價款優(yōu)先受償。

那買房人利益受損，只能是買房自己再去起訴開發(fā)商和貸款銀行，要求退回首付和貸款，但是此時就又出現(xiàn)了上述我們所描述的一些深層次問題。

批復(fù)出臺以后，最重要的是其中

“二商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！?/p>

批復(fù)中的這兩款，從最高法的角度明確了商品房買賣以及施工過程中，在現(xiàn)在這個階段，國家以及法律選擇優(yōu)先保護買房人的利益，買房人不必?fù)?dān)心自己最后財、房兩空。只要房能交付，買房人已支付全部價款，買房人就能正當(dāng)享有房屋所有權(quán)，施工方要不回工程款只能施工方自行再找開發(fā)商，不會再對買房人的利益產(chǎn)生影響。

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