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(資料圖片)

前兩天，深圳市前海管理局發(fā)布公告，調(diào)整了媽灣14、15和16三個開發(fā)單元的部分土地性質(zhì)，這三個單元中有14個地塊，從原本的標紅調(diào)整為標黃。

標紅的地塊性質(zhì)是：以商業(yè)用途為主；標黃的地塊性質(zhì)是：以商業(yè)、商務公寓、居住用途為主。

從商業(yè)變成了商業(yè)和居住，調(diào)整意圖一目了然，這14個地塊不再做商業(yè)和辦公了，要改住宅了。

調(diào)整之后，15單元增加了54.21萬平米的住宅建筑面積，16單元增加了76.16萬平米的住宅建筑面積，一共增加了130.37萬平米的住宅供應。

以每套住宅100平米計，新增供應13037套。

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調(diào)整前的前海地塊性質(zhì)地圖，紅色的商業(yè)地塊最多，黃色的住宅地塊其次，公共管理服務設施和教育地塊再次。

圖片來自灣區(qū)之聲

桂灣、前灣和媽灣三個片區(qū)原本的土地性質(zhì)規(guī)劃，商業(yè)地塊占比都很高，住宅地塊則有所不同。

前灣最少，住宅用地只有三個，龍光天境、前海潤峯府已經(jīng)賣完，壹灣瑧邸即將上市。

桂灣次之，有9個住宅地塊，除了早就賣完的前海時代一二期和龍海家園，還有近期賣完的天健悅桂府，在售的天健悅灣府，未開盤的深業(yè)云海灣和瓏灣公寓，還有兩個未拍的住宅地塊。

媽灣就厲害了，原本就有31個住宅地塊，已開盤的有頤城棲灣里，頤城瑧灣悅、頤灣府、招商領璽1、2期和前海灣花園，還有24個住宅地塊待建，現(xiàn)在又增加了14個，相當于媽灣目前有38個住宅地塊可隨時拍賣，38個新盤蓄勢待發(fā)。

這說明，前海以后推出的新盤，95%集中在媽灣！

未來的前海，產(chǎn)業(yè)在桂灣，配套在前灣，居住在媽灣，格局已經(jīng)很清晰了。

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為什么把媽灣的14個商業(yè)地塊改住宅，原因不難判斷，前海自貿(mào)區(qū)的商業(yè)和寫字樓嚴重過剩了。

桂灣已建起數(shù)十棟商業(yè)和寫字樓，包括卓越、華潤、鴻榮源在內(nèi)的多棟寫字樓，空置率一直很高，前海深港青年夢工場，前?；鹦℃?zhèn)也有大量空置。

現(xiàn)在不是增量年代，是存量年代，存量年代只能內(nèi)卷。

前海金融搶不過福田，互聯(lián)網(wǎng)搶不過科技園，總部搶不過后海和深圳灣，一直在夾縫中求生存。

做為前海產(chǎn)業(yè)基地，配套又最好的桂灣，寫字樓尚大量空置，媽灣再大建商業(yè)和寫字樓，必然是建完即空置，所以地塊調(diào)整勢在必行。

這次媽灣的地塊調(diào)整，很可能不是最后一次，后面還會有第二次，第三次，越來越多的媽灣地塊會被調(diào)整為住宅用地。

媽灣調(diào)整了，桂灣和前灣會不會調(diào)整？

不大可能，因為桂灣和前灣開發(fā)早，轄區(qū)內(nèi)地塊要么建設完成，要么正在建設，要么已明確為公園、醫(yī)院、學校、博物館或文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

只有媽灣的大量地塊，既未明確歸屬，也未動工建設，還有重新修訂的空間。

不出意外，未來的媽灣會建設大量住宅，成為前海自貿(mào)區(qū)的集中居住地。

修訂之后的媽灣，房價會更貴還是更便宜？

答案會讓在媽灣買房的人失望，會更便宜。

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決定房價的三個要素，一是位置和產(chǎn)業(yè)，二是數(shù)量是否稀缺，三是縱深和腹地。

表面看貴為前海自貿(mào)區(qū)的媽灣，板塊價值其實很弱，以上三要素全是減分項。

從縱深和腹地來看，媽灣向東被大南山阻隔；向南被小南山阻隔，越過小南山，是南山開發(fā)最弱的赤灣；向西是大海，只有向東北才有縱深。

媽灣東北是前灣，距離前海的產(chǎn)業(yè)高地桂灣，還有一段距離，而桂灣的產(chǎn)業(yè)能否做起來，還是未知數(shù)。

反觀表面上比媽灣弱了一個級別的寶中，向南是桂灣，向北是碧海，向東是南山，向西是企鵝島，四面八方都有發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)預期。

如果桂灣和企鵝島能做起來，寶中對比媽灣有距離優(yōu)勢；如果桂灣和企鵝島做不起來，前往科技園和后?？偛炕?，寶中比媽灣同樣有通勤優(yōu)勢。

所以，并不是掛個前海自貿(mào)區(qū)的名號，就可以大殺四方的。

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更重要的是，媽灣一旦變成新盤供應基地，巨量的供應，同質(zhì)化的產(chǎn)品，必然進一步壓制媽灣的價格。

我之前寫過光明，光明的問題就是：

1、源源不斷的新盤供應；

2、新盤限價4-5萬，導致二手很難破5萬；

3、限價導致樓盤質(zhì)量一般，同質(zhì)化嚴重；

4、住宅和保障房同步供應，導致片區(qū)不純粹，房價天花板更低；

5、缺少高端產(chǎn)業(yè)，支撐不了高房價；

6、投資客太多，三年限售期后會有大量拋盤，疊加政府的限價新盤，洗盤期會非常漫長。

光明的六個問題對應媽灣，基本都能對的上。當然媽灣的天花板比光明會高很多，但如果政府不放松限價，很可能多年徘徊在10-12萬之間，無法突破。

反觀其他有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和稀缺供應的板塊，反而能無視政府限價，屢創(chuàng)新高。

到那時，前海的打新客會不會像今天光明的打新客一樣，叫一聲好苦。

深圳的樓市，給投資客挖的坑越來越多，越來越難鑒別，反而是剛需自住，跳坑的機會變少了。

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