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吳若凡/發(fā)自上海

5月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)”），從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。

其中的第三條規(guī)定，要合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引起熱議。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，在此背景下，房地產(chǎn)交易的成本較高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司往往利用信息優(yōu)勢(shì)制造房源緊張的虛假情形從而進(jìn)行過(guò)高收費(fèi)、捆綁收費(fèi)，甚至存在濫用市場(chǎng)支配地位干預(yù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定等違法行為增加交易成本，侵害買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益，使得房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)亂象頻出。

上述規(guī)定的提出或?qū)⒂行Ь徑獯祟?lèi)問(wèn)題。

意見(jiàn)明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等協(xié)商確定。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

同時(shí)，還明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成，對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行界定和區(qū)分，有利于經(jīng)紀(jì)公司更好的服務(wù)于客戶(hù)，更多地是反映經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收費(fèi)的合理性。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，此規(guī)定的出臺(tái)與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀相適宜，不僅意味著住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式會(huì)更為規(guī)范，相關(guān)費(fèi)用還可能會(huì)據(jù)此降低，也有助于房產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，意見(jiàn)中“要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”的最大的亮點(diǎn)在于要引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。目前已有城市、公司在實(shí)行雙邊收費(fèi)。

不過(guò)，58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，實(shí)際在買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中恰恰是相反的。一般房?jī)r(jià)越高，其中介費(fèi)收取的越高也會(huì)相對(duì)更容易，并且房東愿意承受中介費(fèi)的意愿也會(huì)相對(duì)更高。而購(gòu)買(mǎi)總價(jià)較低的購(gòu)房者，由于其手頭資金有限，都會(huì)要求經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)降低中介費(fèi)來(lái)達(dá)到減少購(gòu)房成本的目的。在市場(chǎng)上低總價(jià)剛需房源也會(huì)相對(duì)較多的情況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也會(huì)考慮購(gòu)房者換其他房源或者跳單的行為被動(dòng)降低其中介費(fèi)。因此，這項(xiàng)措施很難在實(shí)際買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)，并且中介費(fèi)率的高低也是市場(chǎng)行為，過(guò)多的干預(yù)可能適得其反。

混合標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)以及操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)也在意見(jiàn)中被明令禁止。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，除了嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，還要明確最低服務(wù)費(fèi)用及標(biāo)準(zhǔn)，特別是在交易流程長(zhǎng)、鏈條多，法律風(fēng)險(xiǎn)隱患大的背景下。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，如果沒(méi)有最低服務(wù)費(fèi)用，很難吸引專(zhuān)業(yè)人員長(zhǎng)期從事這一事業(yè)，最終導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，經(jīng)紀(jì)行業(yè)很難高質(zhì)量發(fā)展。

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