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接下來(lái)的廣州土拍，最火的地塊是哪宗？

海珠上涌果樹公園or天河世界大觀？

(資料圖片僅供參考)

nonono，都不是。

這兩宗靚地，雖然最近都造足了勢(shì)，被市場(chǎng)視為新“王炸”，但從目前的情況來(lái)看，風(fēng)頭很有可能被搶！

因?yàn)椋挥?strong>珠江新城東的員村一橫路地塊，已經(jīng)氣勢(shì)洶洶殺出來(lái)了。

據(jù)可靠消息，最快下周，地塊就會(huì)正式登場(chǎng)亮相。

這宗地不僅地段黃金，身價(jià)也格外突出，樓面地價(jià)預(yù)計(jì)5萬(wàn)/平，早早就預(yù)定了天河新“地王”，即將刷新廣州地價(jià)TOP10。

開發(fā)商預(yù)期也很高，有央企已經(jīng)看到了搖號(hào)。

乘著暴雨爽約大好時(shí)機(jī)，今天我們也帶上了小飛機(jī)去現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。

成色如何，看完再評(píng)判。

1

不得不說(shuō)，這宗地的區(qū)位，是真的好。

其地處金融城西區(qū)，珠江新城以東，隔著華快，就是璀璨奪目的CBD。

交通上，又位于地鐵13號(hào)線、21號(hào)線沿線，附近有白馬崗（在建）、天河公園地鐵站。

周邊地標(biāo)更是數(shù)不勝數(shù)，馬場(chǎng)（將引入SKP）、暨大、天河公園、區(qū)府...每一個(gè)單拎出來(lái)都是響當(dāng)當(dāng)。

不過(guò)，從密密麻麻的建筑堆里找到這塊地，還真的要花點(diǎn)功夫——1.4公頃的占地面積，實(shí)在是太迷你了，可以說(shuō)是名副其實(shí)“蚊型地”。

從航拍圖可以直觀看到，地塊東、南兩個(gè)方向均有大量老舊住宅，樓齡普遍20年+；

西、北兩側(cè)的視野就開闊不少了，一條華南快速干線，一條黃埔大道，連接三大CBD，車流如織。

我們過(guò)去的時(shí)候，還正好趕上了地塊清拆。挖掘機(jī)轟隆作響，拆卸著地面所剩不多的建筑。

從現(xiàn)場(chǎng)情況來(lái)看，大部分的土地均已平整完畢，蓋上了防塵土工布。

經(jīng)常在附近出沒(méi)的朋友應(yīng)該都知道，這里原本有一處文化創(chuàng)意園，名為VLAB壹號(hào)大院。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，今年3月這里還在清場(chǎng)，如今就已基本拆完了，速度的確很快。

地塊周邊，主要是加油加氣站、公交站等以及一些高層住宅、白馬崗小產(chǎn)權(quán)房等，沿街有不少商鋪，居住氛圍還不錯(cuò)。

地塊周邊，還有民政局和高院等政務(wù)機(jī)構(gòu)。

同事小C評(píng)價(jià)道：結(jié)婚和判刑，都可以步行。

值得一提的是，在附近轉(zhuǎn)悠的時(shí)候，我們還看到了不少天河壹品及越天和的廣告。

嘿，天河?xùn)|部、北部的項(xiàng)目打到這里，倒也不是說(shuō)砸場(chǎng)子，而是這個(gè)片區(qū)實(shí)在沒(méi)有什么新盤。

整個(gè)珠江新城東已經(jīng)多年沒(méi)有新宅地釋出，唯一在售的新盤，也只有鶴立雞群的天河公園豪宅，天麟府瑧林。

這是一個(gè)錢包不鼓都不敢多看一眼的項(xiàng)目，需要驗(yàn)資500萬(wàn)。

我有個(gè)朋友...囊中羞澀沒(méi)能進(jìn)去，就稍微打聽(tīng)了一下，目前項(xiàng)目在售建面約113-172平產(chǎn)品，均價(jià)15-16萬(wàn)/平，剩的貨量不多了。

二手倒是一抓一大把，但良莠不齊。

距離比較近的華穎花園、白馬花園、蘭亭上東、都市蘭亭等，由于建成年代及硬件品質(zhì)不同，價(jià)格也分為了幾檔，從3萬(wàn)+到4萬(wàn)+，再到6萬(wàn)+；

名氣更大的美林海岸，均價(jià)直接就飆到了8萬(wàn)+，掛牌10萬(wàn)+的也不少。（數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼找房）

這個(gè)項(xiàng)目雖身處金融城西區(qū)，但位置已經(jīng)無(wú)限靠近起步區(qū)了，和珠城距離并不算近。

也正因如此，員村這塊地才備受市場(chǎng)期待。

2

不過(guò)，這屆開發(fā)商有多“精”，看完首輪土拍的結(jié)果，大家也都心里有數(shù)。

羊城食品廠、番禺長(zhǎng)隆、迎賓路是搖號(hào)了，但其他地塊呢？

增城就不說(shuō)了，商業(yè)占比高的智慧城地塊，即使頂著“天河”二字，還是要由城投兜底；有瑕疵的橋梓地塊，也要靠省建工下場(chǎng)。

這年頭，也沒(méi)幾個(gè)開發(fā)商拿地不是審慎研判后才往外掏的錢。

即將上線的員村一橫路地塊，能引來(lái)央企放話搖號(hào)，自然有過(guò)人之處：

一、地段強(qiáng)，過(guò)條馬路就是珠江新城；

二、交通便利，雙地鐵+華快+黃埔大道；

三、片區(qū)缺貨n年，存在著龐大的置換需求；

四、總價(jià)大概19億，資金占用少，風(fēng)險(xiǎn)可控。

但開頭我們也提到，這塊地單價(jià)非常高，即使有溢價(jià)率限制，但5w+肯定是跑不了的。

這也注定了，將來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)很親民。

這樣的迷你地塊，體量只有3.8萬(wàn)平，大概率會(huì)對(duì)標(biāo)瑧林來(lái)做改善和豪宅來(lái)搞，精雕細(xì)琢，慢慢賣。

但這塊地并不完美，有比較突出的問(wèn)題：

一、城市界面一般，舊廠、舊村、舊城大雜匯；

二、華快、黃埔大道兩面夾擊，一整個(gè)“呼嘯山莊”；

三、體量太小，規(guī)劃僅兩棟住宅樓，可操作空間有限，配套基本靠蹭；

四、教育資源一般，自身僅配建1所9班幼兒園，小學(xué)、初中需統(tǒng)籌解決。

我們簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)第一點(diǎn)。

整個(gè)員村片區(qū)的全面改造，其實(shí)說(shuō)了很久，但基本沒(méi)有什么大的動(dòng)作。

尤其是地塊周邊的老破小，很多權(quán)屬都非常復(fù)雜，即使改造，也更多是補(bǔ)短板的微改造，不會(huì)拆掉重來(lái)；

舊村部分，早前進(jìn)村布局的珠光、越秀雖然還開著展廳，但短期內(nèi)也很難有新一步的進(jìn)展。

這也意味著，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，片區(qū)的面貌與配套都不會(huì)有大的變化。

眾所周知，廣州是很認(rèn)珠江新城的，即使是在市場(chǎng)極差的情況下，往往也能收獲“走出獨(dú)立行情”的高度評(píng)價(jià)，尤其豪宅集聚的東區(qū)。

背后支撐的，無(wú)非就是龐大且優(yōu)質(zhì)的購(gòu)買力。

與珠江新城臉貼臉的員村地塊，相信光憑地段就能吸引不少買家。

但是，能掏得起10w+/平的客群，愿不愿意接受這樣一個(gè)美中不足的項(xiàng)目，還有待考量。

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