根據(jù)南京規(guī)劃最新發(fā)布，原紫核中南山錦花城東側(cè)的地塊容積率已確定下修至1.2，區(qū)域單位控規(guī)單元已完成批后公示！

【資料圖】

這也意味著，距離地塊出讓，或許不遠了！

剛剛房教授跟相關(guān)的消息人士交流，得到一則準確消息！這幅地已經(jīng)有不少南京知名開發(fā)商正在展開深度接洽，意向該幅地塊。

主要原因還是目前南京純洋房地塊還是相對稀缺，且這幅地容積率低至1.2，基本與紫星堂、高科紫微堂等地塊容積率一致。而前者都是千萬級產(chǎn)品定位。且這幅地塊，不像燕子磯的高科江悅堂、有復雜的商業(yè)配比嚴苛要求，是純住宅用地。對于開發(fā)商來說，操盤難度也不大！地價或者也有一定的讓渡！

對于一級操盤單位——地鐵來說，這是后紫核、現(xiàn)青龍片區(qū)時代首幅地塊，意義非凡！必須承擔起一炮打響的責任！

只有頭炮打響，做出范例，后續(xù)其他開發(fā)商才敢于拿地。這幅地塊，對于板塊的示范引領(lǐng)作用，絕對不容小覷！

目前傳來的消息：這幅地傾向引入品質(zhì)房企，打造高標準改善產(chǎn)品，面積傾向于做大、做豪宅。

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這幅地的優(yōu)勢在于：如果多大面積，相對棲霞仙林地界，價格會相對優(yōu)惠，棲霞仙林1.2容積率的基本都干到千萬總價級。這幅地相對棲霞應該會有一定的核價差。

且根據(jù)青龍空間規(guī)劃,這幅地北側(cè)還有多幅低密地塊，應該容積率小于等于1.2，未來有望形成超低密地塊集群。對于操盤的關(guān)鍵來說，就是能不能復制出仙林中心2.0的感覺！產(chǎn)品做起來，然后外在山體修整到位。

（個人認為，寧愿花大幾億來把周邊生態(tài)環(huán)境搞一輪大的提升！來提振后續(xù)地塊的價值，這個小賬放在大幾百億土儲的大賬中間里面顯然是劃算的，本來板塊就是突出低密山居，山水成林！綠化不到位，很有可能會影響對標仙林中心2.0的預期，事關(guān)后續(xù)地塊出讓！需要優(yōu)質(zhì)的綠化公司+專業(yè)的管養(yǎng)團隊?。?/p>

且這幅地臨近東側(cè)中央綠脈組團，袁家邊湖，周邊生態(tài)環(huán)境具備較大提升空間。而從此前地鐵透露的情況看，江寧部分的中央綠脈或于年底開始啟動。待到該地塊樓盤交付，或許中央綠脈已基本成型。

近期，青龍片區(qū)江寧部分也進行了板塊景觀提升工程，發(fā)標了一個千萬級的標的、目前區(qū)域基本死樹正逐步更換。

當然，這里也就是試想下，如果此處可以打造類似朗詩熱源地泵的科技低密住宅，或者同等在輿論上領(lǐng)先的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，比如打造類疊墅產(chǎn)品。近些年，南京基本以大平層豪宅為準，已鮮有多層設計的疊墅產(chǎn)品。如果做出差異化，在東部市場肯定會有客群愿意買單。

市場情勢，持續(xù)變化。目前市場常規(guī)高層產(chǎn)品，常規(guī)定位項目越來越難去化。在人口增長下降的趨勢下，原本南京對于靈山+青龍片區(qū)控規(guī)定位，就以打造低密宅地為主，體現(xiàn)頤居價值，現(xiàn)在可以適當放大這種優(yōu)勢！

具備作為城市第一居所的低密洋房或者疊墅類產(chǎn)品，在后續(xù)市場中，依然會很有吸引力。

且近期，一把手也已實地考察了城東包括青龍在內(nèi)周邊的主要斷頭路進展情況（擴展閱讀→）要求加快推進落實。

至少，城建層面，板塊也是得到發(fā)展認可信號。

在目前的經(jīng)濟大環(huán)境下，務實推動規(guī)劃開發(fā)，是第一要務！即便是江北核心區(qū)正核區(qū)域也要大調(diào)規(guī)劃，增加住宅、降低商辦體量。所以，后續(xù)青龍部分地塊接著修低容積率我也不會覺得訝異！現(xiàn)在的地塊出讓，也得適應市場需求，提供多樣化的產(chǎn)品可能！

此外，青龍板塊有望在2023年收獲S3東延的可能（以批復為準），成為城南半小時通勤圈范圍。有利于城南就業(yè)群體，來東側(cè)置業(yè)，能夠給板塊創(chuàng)造很大的客群基數(shù)。

此外，板塊今年落地了整個東部板塊的首座四星級普高江寧高級中學，9月即將開啟招生。第一屆招生300名，如果假設3年，一共900名，未來根據(jù)設計容量擴招，有望達到三個年級2000名左右！如果有約50%陪讀需求，其實也對區(qū)域租房提供了很大的需求，有利于板塊人氣的迅速帶動！

結(jié)尾，開個猜測，您覺得這幅地塊競拍會是底價成交、溢價成交、觸頂、還是流拍？

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