中指研究院分析師孟新增

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根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)：截至5月23日，22城2023年涉宅用地合計(jì)推出343宗，較去年同期減少210宗，規(guī)劃建面3065.5萬平方米，較去年同期下降44.2%；成交267宗，較去年同期減少115宗，規(guī)劃建面2380.1萬平方米，較去年同期下降33.4%，成交樓面價(jià)14700元/㎡，較去年同期上漲23.4%，平均溢價(jià)率8.2%，較去年同期提升3.1個(gè)百分點(diǎn)，土地出讓金3498.8億元，較去年同期下降17.8%。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，22城中，除鄭州外，其余21城均發(fā)布涉宅用地?cái)M供地清單，其中有20城發(fā)布2023年首批次擬出讓清單。截至5月23日，2023年22城擬出讓清單合計(jì)532宗，已推出313宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），未推219宗，其中北京、成都、廣州首批次擬出讓涉宅用地均已全部推出，濟(jì)南、武漢推出占比較低。

成交方面，2023年22城首批次擬出讓清單地塊合計(jì)成交225宗（不含蘇州、杭州部分城市擬出讓清單之外供地），其中上海、成都、深圳已完成全部出讓，杭州、南京、無錫、青島完成率在七成左右，寧波完成率剛過五成，北京、重慶、武漢、天津完成率均不足四成。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至5月23日，累計(jì)來看，全國300城住宅用地成交9113.5萬平方米，較去年同期下降28.6%；單月來看，5月全國300城住宅用地成交1989.3萬平方米，較上月同期增長70.1%，較上月全月增長2.6%，較去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

整體而言，全國住宅用地成交仍呈縮量態(tài)勢(shì)。一方面，在全國銷售市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓及多地“集中供地”模式調(diào)整等因素影響下，地方政府推地力度整體較弱。另一方面，近兩年受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整影響，企業(yè)投資審慎，且投資向核心城市聚集。

銷售市場(chǎng)的分化直接導(dǎo)致土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢(shì)。2023年以來，熱點(diǎn)一二線城市土拍熱度有所回升，絕大多數(shù)多數(shù)三四線城市土地市場(chǎng)仍低溫運(yùn)行。

推出方面，截至5月23日，一線城市推出786.9萬平方米，較去年同期下降32.9%；二線城市推出4902.8萬平方米，較去年同期下降33.4%；三四線城市推出6620.6萬平方米，較去年同期下降38.4%。成交方面，一線城市成交534.8萬平方米，較去年同期下降2.7%；二線城市成交3830.6萬平方米，較去年同期下降18.5%；三四線城市成交4748.1萬平方米，較去年同期下降36.8%。溢價(jià)率方面，一線城市住宅用地成交溢價(jià)率8.3%，較去年同期提升3.3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市住宅用地成交溢價(jià)率6.8%，較去年同期1.8個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市住宅用地成交溢價(jià)率5.9%，較去年同期提升2.8個(gè)百分點(diǎn)。

究其原因，在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)、企業(yè)資金面承壓下，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢(shì)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比37%，地方國資占比42%，民企占比僅16%，央國企、地方國資是拿地主力。2023年以來，在銷售預(yù)期好轉(zhuǎn)帶動(dòng)下，北京、上海、杭州等城市土拍升溫，熱點(diǎn)地塊競爭激烈，但拿地企業(yè)整體仍以央國企為主，部分城市民企拿地金額占比提高。

截至5月21日，22城集中供地累計(jì)拿地金額中，央國企占比54%，民企占比29%，北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力，而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，其中濱江仍為民企拿地主力；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿?，如誠一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

整體來看，2023年以來核心城市土拍明顯回暖，部分城市民企拿地信心有所修復(fù)，而多數(shù)城市土地市場(chǎng)仍面臨較大調(diào)整壓力，全國層面土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)并未改變，未來土拍市場(chǎng)能否回溫仍有賴于房地產(chǎn)銷售端恢復(fù)程度。短期來看，全國土地供求縮量趨勢(shì)或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢(shì)或更加明顯，預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場(chǎng)調(diào)整壓力加大的城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)或仍低迷。

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