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舊改并不好做。

最近，深圳有兩個(gè)位于西部的舊改項(xiàng)目先后失效，被移出城市更新計(jì)劃。

(資料圖片僅供參考)

兩者均是工改項(xiàng)目，一個(gè)是“工改工”，一個(gè)是“工改商”。

相同的結(jié)局都是：

在計(jì)劃有效期內(nèi)，更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。

這兩個(gè)工改項(xiàng)目的遭遇，似乎也反映了“工改”項(xiàng)目的困境。

碧桂園鵬城“工改”失效

原計(jì)劃重建為商業(yè)、酒店

在5月24日，南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布關(guān)于南山區(qū)西麗街道通產(chǎn)新材料產(chǎn)業(yè)園城市更新單元計(jì)劃（失效）的公告。

▲南山區(qū)城市更新和土地整備局

這一項(xiàng)目，原列入了《2020年深圳市南山區(qū)城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，更新單元計(jì)劃有效期2年9個(gè)月。

也就是從2020年3月19日起，至2022年12月18日止。

公告顯示：

在計(jì)劃有效期內(nèi)更新單元規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，更新單元計(jì)劃按照公告要求失效，不再開(kāi)展后續(xù)相關(guān)工作及辦理相關(guān)手續(xù)。

而如果這一區(qū)域想要再次進(jìn)行城市更新，只能重新進(jìn)行計(jì)劃申報(bào)，重頭再來(lái)。

項(xiàng)目位于南山區(qū)西麗街道，拆除范圍用地面積5.3萬(wàn)㎡，擬更新方向?yàn)?strong>新型產(chǎn)業(yè)功能。

這一項(xiàng)目的申報(bào)主體是申報(bào)主體是：深圳灣科技發(fā)展有限公司。

公司是世界500強(qiáng)企業(yè)、深圳投控所屬，專(zhuān)注于科技園區(qū)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)企業(yè)。

可見(jiàn)，即使是世界500強(qiáng)企業(yè)，要做舊改類(lèi)項(xiàng)目也不容易。

而在更早的5月18日時(shí)，由碧桂園操刀的鵬程“工改”項(xiàng)目，就已經(jīng)宣告失效。

當(dāng)時(shí)，寶安區(qū)城市更新和土地整備局就發(fā)布了公告，當(dāng)中寫(xiě)道：

因有效期內(nèi)規(guī)劃未獲市政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，西鄉(xiāng)街道西井工業(yè)區(qū)城市更新單元計(jì)劃已失效。

▲寶安區(qū)城市更新和土地整備局

這一項(xiàng)目位于寶安西鄉(xiāng)，擬拆除重建范圍面積約為2.2萬(wàn)㎡，擬更新方向?yàn)?strong>商業(yè)用地（含酒店，建筑面積不低于1萬(wàn)㎡）等功能。

更新單元計(jì)劃有效期原為2年3個(gè)月，經(jīng)延期后調(diào)整為3年9個(gè)月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

項(xiàng)目的申報(bào)主體為深圳市西錦投資有限公司，該企業(yè)股東為東莞市碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隸屬于碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

“工改”難變公寓、住宅

房企選擇退出？

據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)報(bào)道，近年來(lái)，部分房企將旗下 “工改”項(xiàng)目退出或出售的原因，除了行業(yè)整體資金鏈緊張的大背景外，政策環(huán)境也是決定因素。

在各家房企爭(zhēng)先入局工改時(shí)，工業(yè)用地在規(guī)劃細(xì)節(jié)上尚有回旋余地，巨額差價(jià)利潤(rùn)之下，各地研發(fā)用房被打造成公寓推售的案例并不稀奇。

出于對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的保障，深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，嚴(yán)控“工改住”、“工改商”，各類(lèi)“工改”項(xiàng)目的界限逐漸涇渭分明。

2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線(xiàn)管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》，命令禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

到了2020年1月21日，《深圳市工業(yè)樓宇及配套用房轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式出爐，明確工業(yè)樓宇整體或部分可分割出讓的，配套宿舍可整體分割出讓?zhuān)还I(yè)樓宇不得出讓的，配套宿舍不得出讓。

工廈與宿舍捆綁，限制了房企的拆分操作空間。

對(duì)此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)工改商項(xiàng)目不再規(guī)劃公寓，意味著此類(lèi)項(xiàng)目失去可以快速變現(xiàn)的一個(gè)現(xiàn)金流。

他認(rèn)為，剩下的工改商辦、酒店等長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，可以分割銷(xiāo)售，但在市場(chǎng)上去化會(huì)非常困難。

“市場(chǎng)難以去化，后續(xù)還要大量投資，開(kāi)發(fā)商意愿也就降低?！?/p>

廣東合一城市更新研究院于2022年底針對(duì)100多家涉足深圳更新整備業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展問(wèn)卷訪談?wù){(diào)研。

調(diào)研企業(yè)中，2023年房企新增投資城市更新項(xiàng)目意向類(lèi)型聚焦于工改項(xiàng)目的，占比56%。

其中，工改住占比最大，達(dá)23%；

其次，是城中村改造項(xiàng)目，占比31%；

工改商僅為3%。

針對(duì)于工改商類(lèi)更新項(xiàng)目還會(huì)聚焦于城區(qū)核心區(qū)位的項(xiàng)目，利于后期銷(xiāo)售去化及持有經(jīng)營(yíng)。

而工改項(xiàng)目中的持有型物業(yè)，除了分割出售外，資產(chǎn)證券化理論上同樣能實(shí)現(xiàn)資金較快回流。

羅宇表示，“目前工改工的確有走通資產(chǎn)證券化的項(xiàng)目，像招商的博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT，星河World的ABS等。但實(shí)際上這個(gè)類(lèi)別要求的回報(bào)率和估值，與原來(lái)企業(yè)收購(gòu)資產(chǎn)價(jià)值的預(yù)期能不能匹配，這是很核心的一點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)是原來(lái)是不是買(mǎi)貴了?！?/p>

“另外，資產(chǎn)證券化的前提就是能夠通過(guò)較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)招商運(yùn)營(yíng)方式，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)收入。這對(duì)于很多原來(lái)從事高周轉(zhuǎn)的住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是不具備的，也就是面臨能力錯(cuò)配的問(wèn)題?！?/p>

羅宇補(bǔ)充道。

適時(shí)退出回報(bào)預(yù)期不佳的“工改商”、“工改工”等項(xiàng)目，有利于房企穩(wěn)定現(xiàn)金流，將資源重新分配，然而這也需要付出一定的沉沒(méi)成本。

首先是，調(diào)出計(jì)劃后原則上3年內(nèi)不得再次申報(bào)。

依據(jù)《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新計(jì)劃管理規(guī)定》，調(diào)出更新單元計(jì)劃未滿(mǎn)三年的用地原則上不得納入拆除范圍。

此外，若項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)推進(jìn)，意味申報(bào)前期費(fèi)用無(wú)法收回。

計(jì)劃前期通常會(huì)涉及前期可研、規(guī)劃研究、房屋測(cè)繪、意愿征集簽約獎(jiǎng)勵(lì)等相關(guān)費(fèi)用。

某種程度上，這正是深圳“工改”難題的縮影，解題思路背后往往又帶來(lái)另一道難題。

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