◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

3月“小陽(yáng)春”之后，樓市重新陷入低潮，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也糟糕，房地產(chǎn)再次成了“背鍋俠”，拖累嚴(yán)重。 前幾天，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)罕見刊發(fā)《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu) 應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》一文，觀點(diǎn)直白鮮明，立即引發(fā)社會(huì)躁動(dòng)和熱議。 近日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)刊發(fā)“樓市”社評(píng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn) 還需一些耐心》，指出“應(yīng)進(jìn)一步挖掘支持政策調(diào)整優(yōu)化空間，助力市場(chǎng)企穩(wěn)回升。大力支持購(gòu)買首套房，合理支持購(gòu)買二套房。” 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)的社評(píng)觀點(diǎn)雖含蓄些，底層邏輯仍指向“放松”。5月下旬，其已連發(fā)“合力促樓市‘強(qiáng)筋壯骨’”、“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需持續(xù)發(fā)力”兩篇社評(píng)。

昨日（6月8日），上海公布今年第二輪集中供地16宗，總起價(jià)389.6億元，相交于過(guò)去，賣地規(guī)則出現(xiàn)重大調(diào)整，從此前“一次書面報(bào)價(jià)”改成“搖號(hào)”，意味著拿地約束減少，更強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化報(bào)價(jià)的導(dǎo)向。

(資料圖片僅供參考)

這無(wú)疑是一個(gè)重大的積極信號(hào)，意思就是讓更多房企參與公平透明拿地，以穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定整個(gè)樓市預(yù)期。

實(shí)際上，一旦大型民企規(guī)模進(jìn)場(chǎng)拿地，才算是樓市“真企穩(wěn)”。

目前看，地產(chǎn)民企拿地信心明顯不足，去年頻拿地的龍湖，今年也較少拿地了。更多地產(chǎn)民企當(dāng)前銷售不夠理想，償債壓力也大，現(xiàn)金流緊繃，怎么拿地？

為民營(yíng)房企融資端“破局式”疏通，才是至為重要的一環(huán)。想對(duì)于發(fā)債，定增重組等更能增強(qiáng)房企資本實(shí)力和主體信用。

去年底以來(lái)，包括保利、萬(wàn)科、綠地、新城、華發(fā)、榮盛等超30家房企披露定增預(yù)案，涉及權(quán)益募資規(guī)模數(shù)百億之巨，但遺憾的是，時(shí)隔幾個(gè)月，即便是像央企保利，一再被問(wèn)詢，但暫未有新進(jìn)展。

不過(guò)，6月以來(lái)，A股房企定增市場(chǎng)似已突然迎來(lái)“大破局”了。

昨晚，“上海國(guó)資房企”陸家嘴對(duì)外公告其以發(fā)行新股購(gòu)買母公司多項(xiàng)金融資產(chǎn)及配套募資預(yù)案獲得上交所審核“通過(guò)”，尚需證監(jiān)會(huì)“同意”注冊(cè)后落實(shí)。

6月6日晚間，“湖北民營(yíng)房企”福星股份曾披露其定增募資13.4億元獲得深交所審核通過(guò)，后續(xù)將按規(guī)定報(bào)證監(jiān)會(huì)履行注冊(cè)程序。該定增募資，擬投向福星的紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

福星股份主力地產(chǎn)平臺(tái)為福星惠譽(yù)，中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)，去年底借證監(jiān)會(huì)“第三支箭”的政策東風(fēng)火速拋出前述定增預(yù)案。

今年3月，福星股份前述定增預(yù)案被深交所問(wèn)詢，涉及“三道紅線”等財(cái)務(wù)指標(biāo)是否處于合理區(qū)間，是否有樓盤交付困難引發(fā)重大糾紛爭(zhēng)議等，最近一期銀行授信及債券評(píng)級(jí)情況，是否存在大額違約逾期及是否達(dá)成展期及重組等關(guān)鍵問(wèn)題。

同樣是6月6日，央企中交地產(chǎn)公告其定增募資35億元獲得深交所審核通過(guò)，待將證監(jiān)會(huì)同意注冊(cè)后落實(shí)，此次募資擬投向“長(zhǎng)沙鳳鳴東方、鄭州翠語(yǔ)紫宸、武漢中交澄園、惠州紫薇春曉、天津春映海河”，以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

從時(shí)間點(diǎn)看，中交地產(chǎn)2月下旬拋出前述定增預(yù)案，4月上旬被深交所問(wèn)詢，問(wèn)的問(wèn)題類似福星股份，從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)到經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、盈利能力等，6月上旬即通過(guò)。

這說(shuō)明，只要公司風(fēng)險(xiǎn)可控，募資用途又合理合規(guī)，哪怕債務(wù)逾期但若有展期或重組方案，應(yīng)該說(shuō)，在“第三支箭”政策東風(fēng)下，也是可以通過(guò)的。

比如華夏幸福、綠地等不少大型出險(xiǎn)房企，都已涉及到大規(guī)模有息債務(wù)及商票逾期等情形，對(duì)其合理放開定增，優(yōu)化負(fù)債表乃至對(duì)行業(yè)的好處，顯而易見。

5月底，央企招商蛇口擬購(gòu)買南油等資產(chǎn)及配套募資85億元預(yù)案獲得深交所審核通過(guò)，其中涉及投向10個(gè)項(xiàng)目所需資金43億元，補(bǔ)充流動(dòng)資金及償債42億元，這被視為A股房企中首份獲交易所批準(zhǔn)的定增方案。

沒想到，進(jìn)入6月以來(lái)，除了地產(chǎn)央企及地方實(shí)力國(guó)企之外，地產(chǎn)民企定增也順利開閘，其信號(hào)意義非常重大。

近日，“渝系龍頭房企”金科股份對(duì)外宣布擬以定 增購(gòu)買母公司金科控股下屬科易小貸持有重慶恒昇大業(yè)建筑科技集團(tuán)20%股權(quán)，以增厚凈資產(chǎn)，降低負(fù)債率，實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)開發(fā)+建筑科技”產(chǎn)業(yè)鏈縱深發(fā)展等。

從另一個(gè)角度看，金科股份此舉也是在出險(xiǎn)及退市危機(jī)大背景下，一種積極自救的做法， 說(shuō) 明出險(xiǎn)房企只要是出于 積極 自救，都有很大機(jī)會(huì)獲得政策支持 。

看時(shí)間節(jié)點(diǎn)，6月的確是一個(gè)樓市亟需“大翻轉(zhuǎn)”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。購(gòu)房市場(chǎng)和房企融資端均需要一場(chǎng)實(shí)實(shí)在在的“利好”，以穩(wěn)定樓市信心。

編輯：密探君

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