文/謝逸楓

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太可怕了！太危險(xiǎn)了！

房地產(chǎn)“拆彈”已是刻不容緩。目前房地產(chǎn)埋著八個(gè)炸彈，必須現(xiàn)在“拆彈”。否則一旦爆炸，必致市場(chǎng)崩盤(pán)。最可怕的是八個(gè)炸彈集中爆炸，引起區(qū)域金融危機(jī)。

八個(gè)炸彈分別是債務(wù)危機(jī)、信用危機(jī)、停牌退市危機(jī)、逾期交房危機(jī)、退房停貸危機(jī)、房企破產(chǎn)危機(jī)、高庫(kù)存與供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性危機(jī)、房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟(jì)下行危機(jī)。

筆者呼吁房地產(chǎn)救市，一則是有必要救，二則銷(xiāo)售端、供應(yīng)端原卡脖子的政策取消、調(diào)整、暫緩執(zhí)行，三則出新救市政策，四則是交樓由政府、銀行共同托底。

筆者建議，放寬針對(duì)房企三道紅線考核，階段性上調(diào)房企負(fù)債年度增速上限，對(duì)綠檔房企不設(shè)年度負(fù)債增速上限，且綠檔企業(yè)拿地可以用保函代替保證金。

一刀切的取消限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽、限企、限離、限商住、限戶(hù)型限面積的行政管制住房買(mǎi)賣(mài)政策，目前已無(wú)存在必要的情況下，應(yīng)當(dāng)及時(shí)的取消。

房企債務(wù)爆雷潮呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)，必須及時(shí)化解?，F(xiàn)在涉房的商票、信貸、境內(nèi)外債爆雷未停止，連涉房的信托、城投債都爆雷，這個(gè)炸彈一定要拆掉。

2020年1月至2023年5月，債務(wù)違約房企有 44 家，其中2021年有10家，2022年有31家。目前債務(wù)解決的辦法是處置資產(chǎn)、國(guó)資入股、債務(wù)展期、清算重組。

A股、港股房企退市潮呈現(xiàn)持續(xù)性、擴(kuò)大化的趨勢(shì)，必須及時(shí)制止?，F(xiàn)在的上市企業(yè)退市涉及的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)占比排行最高，這個(gè)炸彈要趕快處理。

房地產(chǎn)行業(yè)正處于加速優(yōu)勝劣汰的階段，退市是上市房企經(jīng)營(yíng)惡化的結(jié)果，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過(guò)程，清理垃圾股，意味著重新洗牌。

筆者認(rèn)為，市場(chǎng)下行，加上造血（銷(xiāo)售）、輸血（融資）功能喪失、轉(zhuǎn)型失敗，是債務(wù)爆雷、信用危機(jī)、退市、停牌、逾期交房、走向清算重組、破產(chǎn)的主因。

一系列風(fēng)險(xiǎn)背后的罪魁禍?zhǔn)?，?dǎo)火線是一刀切的2020年三道紅線、貸款集中度管理，讓房企快速的進(jìn)入缺血狀態(tài)，至到進(jìn)入ICU，最死活撐著。

上市房企退市潮的爆發(fā)，讓股東和債權(quán)人的債務(wù)重組可選方案變得更加不確定性，加大出現(xiàn)清盤(pán)、重組、破產(chǎn)、逾期交房、債務(wù)新爆雷、房子難賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前A股共有上市公司5192個(gè)，其中房地產(chǎn)115家，占比2.2%。截至2023年6月1日，收盤(pán)價(jià)低于1元的公司有30家，其中房地產(chǎn)行業(yè)10家，占比33%。

截至6月1日，退市風(fēng)險(xiǎn)12家房地產(chǎn)公司總市值274億元，占地產(chǎn)A股公司總市值比重2.0%.已經(jīng)鎖定退市的8家房企市值115億元，占比0.9%。

房企上市公司面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)，為“面值退市”即“1元退市”。收盤(pán)價(jià)在1-1.5元的公司有17家，其中房地產(chǎn)2家，分別是榮盛發(fā)展、中南建設(shè)，均低于1.5元。

13家房企上市公司股價(jià)跌至1元或附近，包括ST藍(lán)光、嘉凱、泰禾、粵泰、中天、美置、陽(yáng)光城、泛海、宋都、海投、金科，榮盛發(fā)展、中南建設(shè)低于1.5元。

13家上市房企股跌斷崖式跌破1元或快破1元觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)，正在排隊(duì)退市。11家收盤(pán)價(jià)低于1元，其中ST泰禾、粵泰、藍(lán)光、嘉凱已退市。2家收盤(pán)價(jià)1元至2元。

目前A股被“戴帽”的房企達(dá)13家。一旦上市房企（ST陽(yáng)光城、泛海、宋都、中天、美置、海投、金科）觸發(fā)了退市條款，必告別A股（深、滬上市房企）。

筆者認(rèn)為，退市，意味著股東、股民踩雷，財(cái)富縮水，可謂是投資損失慘重。而對(duì)上市房企來(lái)講，信用、品牌度下降，融資渠道被堵死，處境是雪上加霜。

上市公司退市的影響非常巨大。上市的融資渠道幾乎受限，增加經(jīng)營(yíng)、投資的資金鏈緊張、債務(wù)新爆雷、逾期交房、信與危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，影響經(jīng)營(yíng)、投資業(yè)務(wù)。

公司的市值、產(chǎn)品估值降低，公司的股東利益嚴(yán)重受損害，影響投資人信心。公司聲譽(yù)受損，拖累品牌和產(chǎn)品的美譽(yù)度、忠誠(chéng)度，帶來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售的不利影響。

2001年以來(lái)，房地產(chǎn)共有14家股票退市，2003 年ST中僑、2009年新湖創(chuàng)業(yè)（后重組為新湖中寶）、2015年招商地產(chǎn)（后重組為招商蛇口）、2018年中弘退。

2019年大控、2020年華業(yè)、2022年中房置業(yè)、新光圓成、綠景和海航創(chuàng)新。2023年ST泰禾、粵泰（6月8日）、藍(lán)光（6月6日）、嘉凱（5月31日）。

2022年上市房企退市潮是24年以來(lái)，A股房企退市規(guī)模較大的一年。進(jìn)入2023年后，退市房企數(shù)量和規(guī)模超過(guò)去年，將迎來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展史上最大規(guī)模退市潮。

2001-2023年5月末A股退市公司合計(jì)198家，平均退市率0.33%。其中2022年退市46家，是中國(guó)有史以來(lái)退市數(shù)量最多的一年，史上最大規(guī)模房企退市潮。

房企停牌潮呈現(xiàn)蔓延、擴(kuò)大化趨勢(shì)，必須及時(shí)化解。現(xiàn)在頭部上市房企停牌越來(lái)越多，成功復(fù)牌的上市房企越來(lái)越少，這個(gè)炸彈一定要拆掉，否則要退市。

新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內(nèi)房股，目前港股超20家房企處于停牌階段，其中有超過(guò)10家房企停牌即將超18個(gè)月。

若今年9月未復(fù)牌，恒大、旭輝、世茂、奧園、花樣年、陽(yáng)光100、祥生、佳源、力高、當(dāng)代、三盛、上置、匯景、上坤、大發(fā)等超20家停牌港股房企將退市。

目前超20家港股停牌上市房企，其中至少超過(guò)10家停牌已超14個(gè)月，包括恒大、世茂、奧園、花樣年和當(dāng)代置業(yè)等，已經(jīng)走到了復(fù)牌與退市的分岔路口。

筆者認(rèn)為，上市房企停牌潮，歸根結(jié)底是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)差、關(guān)鍵團(tuán)隊(duì)人員辭任、核數(shù)師空缺或來(lái)不及審計(jì)年報(bào)、延遲發(fā)布、

面對(duì)退市大限，主要的辦法是大股東與高管增持計(jì)劃、股份回購(gòu)、裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。金科、世茂采取股東增持計(jì)劃、股份回購(gòu)等舉措，已取得階段性勝利。

筆者認(rèn)為，“保殼行動(dòng)”效果能否持續(xù)有待觀察，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)融資端、需求端、政策端缺乏強(qiáng)有力的支撐，導(dǎo)致債務(wù)、存量、交樓的問(wèn)題解決緩慢。

短期看，出險(xiǎn)房企要盡快完成債務(wù)重組、盤(pán)活存量、保交樓、加快銷(xiāo)售回款，盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)是融資端、需求端、政策端需要放松，簡(jiǎn)單說(shuō)是救市。

值得注意的是未來(lái)4個(gè)月內(nèi)披露所有逾期的審計(jì)報(bào)告。否則，上市資格會(huì)像新力控股一樣被取消，喪失在香港上市房企的資格，可謂是危險(xiǎn)時(shí)刻。

繼去年龍光成功復(fù)牌后，2023年佳兆業(yè)、景瑞控股和融創(chuàng)中國(guó)等出險(xiǎn)房企，達(dá)成此前的復(fù)牌條件，已經(jīng)正式復(fù)牌，擺脫因停牌產(chǎn)生的退市風(fēng)險(xiǎn)。

除了龍光、融創(chuàng)中國(guó)、佳兆業(yè)和景瑞控股等極少數(shù)房企實(shí)現(xiàn)復(fù)牌外，恒大、奧園等超過(guò)20家昔日叱咤江湖的頭部上市房企，都還在退市邊緣徘徊，保殼難。

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