◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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日 前 ， 湖南省 住建 廳罕見(jiàn)“ 拉黑” 渤海銀行 ， 在 地產(chǎn)金融圈 掀 起 軒然大波，起因 是該銀行“ 擅自劃扣預(yù)售監(jiān)管資金 ” 。

被約談警示后，具體涉事的渤海銀行株州分行“拒不整改”，未返還擅自劃扣的預(yù)售監(jiān)管資金。

圍繞預(yù)售監(jiān)管資金，過(guò)去開(kāi)發(fā)商與監(jiān)管銀行往往“合謀”，挪用后統(tǒng)籌調(diào)配，高周轉(zhuǎn)下也不常出事，所以被默許，但2021年以來(lái)，房企債務(wù)爆雷劇增，樓盤(pán)大面積停工，預(yù)售資金挪用問(wèn)題集中暴露。

各地通過(guò)“三方共管”強(qiáng)監(jiān)管預(yù)售資金銀行賬戶(hù)，但加劇了更多房企資金鏈緊張，2022年初，住建部發(fā)文指導(dǎo)各地糾正預(yù)售資金“多扣多押、矯枉過(guò)正”等問(wèn)題。

2022年11月，央行、銀保監(jiān)會(huì)與住建部齊心協(xié)力為穩(wěn)樓市，支持銀行為優(yōu)質(zhì)房企出具保函，置換預(yù)售監(jiān)管資金，幫助房企緩解想現(xiàn)金流壓力。

渤海銀行突然被“拉黑”，意味著什么？ 詳情參考藍(lán)騰財(cái)經(jīng)日前刊發(fā)的《 》。

昨日（4月7日），一位知情人士向地產(chǎn)密探爆料說(shuō)，長(zhǎng)沙已開(kāi)始行動(dòng)了。4月4日，長(zhǎng)沙市房屋交易管理中心向各監(jiān)管銀行發(fā)了一份《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管工作的通知》（長(zhǎng)房交管發(fā)【2023】27號(hào)）文件。

出臺(tái)文件初衷，“深刻吸取省住建廳通報(bào)渤海銀行擅自撥付預(yù)售資金的教訓(xùn)，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，規(guī)范預(yù)售資金使用，防范房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合我市預(yù)售監(jiān)管工作實(shí)際”。

核心內(nèi)容主要有三條：

第一，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管銀行與開(kāi)發(fā)貸款銀行相分離的要求。

按照一個(gè)預(yù)售許可對(duì)應(yīng)一個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)的原則和監(jiān)管銀行與開(kāi)發(fā)貸款銀行相分離的要求，涉及樓棟的開(kāi)發(fā)貸款銀行（湖南省內(nèi)的下屬分支行及網(wǎng)點(diǎn)）不得作為該樓棟的監(jiān)管銀行。

第二，嚴(yán)格預(yù)售資金撥付，保障專(zhuān)款專(zhuān)用。

監(jiān)管賬戶(hù)中的重點(diǎn)監(jiān)管資金，應(yīng)當(dāng)專(zhuān)款專(zhuān)用，必須用于直接相關(guān)的工程建設(shè)，包括項(xiàng)目建設(shè)必須的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款等相關(guān)支出，累計(jì)支出不得超過(guò)工程合同簽訂金額，監(jiān)管賬戶(hù)中的非重點(diǎn)監(jiān)管資金，在保障項(xiàng)目進(jìn)度和房屋按期竣工交付的前提下，才可用于支付與本項(xiàng)目工程相關(guān)的稅收和其他費(fèi)用。

第三，嚴(yán)格實(shí)行線(xiàn)上撥付流程。

監(jiān)管銀行應(yīng)落實(shí)線(xiàn)上資金使用流程，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)收存和支取預(yù)售資金。

記得2022年8月，長(zhǎng)沙市政府曾發(fā)文對(duì)預(yù)售資金“強(qiáng)監(jiān)管”，最大亮點(diǎn)是設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)。購(gòu)房人交存的定金、首付款，商業(yè)銀行和公積金中心發(fā)放的按揭貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)存入監(jiān)管賬戶(hù)，對(duì)資金流向全程監(jiān)管。

今年初，湖南日?qǐng)?bào)曾報(bào)道說(shuō)，去年長(zhǎng)沙實(shí)行預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管以來(lái)，共對(duì)30家商業(yè)銀行、2600余個(gè)監(jiān)管賬戶(hù)、700余個(gè)項(xiàng)目通過(guò)監(jiān)測(cè)專(zhuān)戶(hù)全面監(jiān)管。

如今，長(zhǎng)沙又發(fā)預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管三條新規(guī)，最關(guān)鍵是第一條“嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管銀行與開(kāi)發(fā)貸款銀行相分離”，從出發(fā)點(diǎn)看，要構(gòu)筑一道“防火墻”。

上述知情人士卻評(píng)價(jià)說(shuō)，“銀行懵了，開(kāi)發(fā)企業(yè)也懵了，好比一個(gè)城市發(fā)生用菜刀砍人事件，要求整個(gè)城市不能用菜刀?！?/p>

“以后銀行不愿意貸了，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入這個(gè)城市無(wú)法融資，也不會(huì)拿地了，監(jiān)管銀行為了搶奪資源，盡可能放松非重點(diǎn)資金的監(jiān)管?！?/p>

當(dāng)然，長(zhǎng)沙升級(jí)版預(yù)售強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)銀行、房企影響到底幾何，仍有待后續(xù)觀察。

編輯：密探君

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