今日的C位給海淀。

110億，北京3塊地。

海淀兩塊，順義1塊。其中海淀一口氣推出了兩塊，成功攬金近百億，吸引了超60家房企參與。

(資料圖)

順義新城地塊相較于海淀雙姝而言，在名氣和地位上雖遜色一些，但老城區(qū)成熟配套還是吸引了21家房企參與。

◎6月14日土拍結(jié)果地圖

最終：

海淀雙新村003-1地塊，被越秀拿下，條件是79.35億+4.5萬平超低能耗建筑。

海淀雙新村004-1地塊，被北京天恒摘得，條件是19.55億。

順義老城區(qū)6022等地塊，被石家莊創(chuàng)世紀(jì)搖中，條件是11.04億。

至此（6月14日），北京將其2023年宅地出讓數(shù)量刷新至13塊，賣地總收入也增至373億。

◎北京一批次土拍信息表

對今天的3塊地，你有啥想說的？周五也要拍萬眾矚目的亦莊新城X47地塊了，下周二要一次性拍完一批次最后的7塊地，簡直不要太熱鬧。

接下來，咱們聊聊今天土拍搖號大戰(zhàn)，成交的這3塊宅地。

四季青王炸 西山腳下的豪宅

豪宅也有可能算不過來賬。

◎海淀雙新村兩塊地具體位置

003-1、004-1兩塊地，在海淀與石景山的交界處，歸屬海淀，整體的形狀并不十分規(guī)整，但位置可以稱得上絕佳。

從地塊往西看，能直接看到西山，八大處公園、西山國家森林公園都在目之所及的范圍內(nèi)，而地塊東側(cè)通過香山南路可直接進(jìn)入西五環(huán)主路，算是上等別墅區(qū)的位置。

◎西五環(huán)主路與地塊位置

◎八大處公園入口

西山腳下，一直是北京豪宅首選，融創(chuàng)香山壹號院、頤和金茂府、香山藝墅等等，包括003地塊西邊的石景山區(qū)域，綠城西山云廬、遠(yuǎn)洋源山春秋等豪宅項目也正在售。

尤其是003-1、004-1兩塊地中間夾著西山著名豪宅，西山美廬。

◎西山美廬

西山美廬目前二手房掛牌均價在11.7萬/平。因為都是別墅，所以總價在7200萬左右。值得注意的是，西山美廬有一套千平頂豪在售，掛牌單價達(dá)到17.9萬／平，總價1.79億。

◎圖源安居客

兩塊地的指導(dǎo)價定在了12.1萬/平，在樓Sir看來，算是一個合理的價格區(qū)間。

再來細(xì)說說這兩塊地的建設(shè)要求。

◎海淀雙新村兩塊地指標(biāo)信息

首先，兩塊地的容積率都為1.05。

1.05的容積率，做低密別墅一點問題都沒有。但這個容積率的計算方式卻有點復(fù)雜，都有把不屬于地塊的公共綠地算到容積率中。

◎來源地塊文件

而且按照規(guī)劃文件要求，003-1地塊與003-2地塊之間，還會建設(shè)一條寬15米的街坊路。也就是說，003-1地塊并不與003-2地塊的綠地直接相連，而是隔著條馬路。

◎003-1、003-2地塊位置

這像極了前一陣維權(quán)的內(nèi)城豪宅短端禮著，也是因為容積率合并計算的問題。

如果不算公共綠地，003-1地塊的容積率為1.21，004-1地塊的容積率為1.19。

這點開發(fā)商在拿地后的宣傳上，一定要注意。

003-1地塊除了容積率計算的問題，還有不上建設(shè)上的要求讓人頭疼。

003-1地塊的土地面積達(dá)到7.39萬平，地上建筑規(guī)模為8.96萬平。

按照拿地要求，003-1地塊的成交條件，除了79.35億的土地上限價外，還需配建4.5萬平的超低能耗建筑。

◎003-1地塊

而這無形中，也給拿地的開發(fā)商增加了成本。

003-1地塊的拿地樓面價是8.9萬/平，對比12.1萬/平±10%的銷售指導(dǎo)價，仍有3萬+/平縫差。

只是不知道這個3萬+/平的縫差，能不能涵蓋4.5萬平超低能耗建筑的成本，則是要考驗越秀的能力了。

再有就是003-1地塊里面有個南辛莊關(guān)帝廟，按照要求要實施原址保護(hù)，后期開發(fā)商在003-1地塊的關(guān)帝廟部分，越秀要怎么講好北京故事，樓Sir還挺期待的。

◎003-1地塊與關(guān)帝廟位置

老城區(qū)配套無敵 順義“幸?！睋u號

老樹出新芽。

順義此次出讓的第2街區(qū)6022、6023-1地塊，位于老城區(qū)的核心區(qū)域，各項配套都達(dá)到了順義的頂級配置。

◎6022、6023-1地塊具體位置

先看區(qū)域配套圖，來了解一下地塊周邊有多繁華。

◎6022、6023-1地塊周邊配套

首先，6022等地塊距離15號線順義站，步行大概500米左右，可以稱得上臨鐵盤。

而且，圍繞順義地鐵站，有順義醫(yī)院、順義第三中學(xué)、順義第四中學(xué)、光明文化廣場等學(xué)校和醫(yī)院配套。

◎順義地鐵站

◎順義區(qū)醫(yī)院

◎順義區(qū)第三中學(xué)

最讓人羨慕的是，位于6022、6023地塊西側(cè)的新順大街是順義區(qū)最有名的商業(yè)街。

◎6022、6023-1地塊具體位置

樓Sir大概數(shù)了數(shù)，只大型商場就有七八家，包括新世界百貨、國泰百貨、華聯(lián)購物中心等。

怎么說呢，商業(yè)多到令人羨慕。

◎6022、6023-1地塊周邊商業(yè)配套

而且地塊東側(cè)約1.2公里，便是潮白河森林公園，環(huán)境絕佳。

◎潮白河森林公園

再來看看地塊本身，地塊屬性純粹，不含配建，占地面積約2.04萬平，建控規(guī)模約4.75萬平。

◎地塊建設(shè)要求

6022、6023-1地塊銷售指導(dǎo)價4.6萬/平，與2.32萬/平樓面價有大概一半兒的縫差，利潤空間尚可。

而4.6萬/平的指導(dǎo)價，這與去年入市的龍湖御湖境的指導(dǎo)價一樣。御湖境就在新地塊西南方向兩公里左右。

但論周邊配套，御湖境相較于6022地塊，要差好多。

因為在順義主城區(qū)，所以6022、6023地塊周邊的小區(qū)大都年代較為久遠(yuǎn)，所以基本上沒有什么能打的二手房小區(qū)。

唯二品質(zhì)還算不錯的，2011年建成的綠港家園4區(qū)、5區(qū)，二手房掛牌均價在4萬/平。

◎綠港家園

還有2011年建成的紅杉一品，二手房掛牌均價在4.6萬/平。

◎紅杉一品

順義新城6022、6023-1地塊4.6萬/平的指導(dǎo)價，價格上優(yōu)勢并不明顯。

而且，雖然地塊周邊配套設(shè)施很齊全，但地塊位置在整個北京來講，屬于東北六環(huán)開外的“郊區(qū)”。

這個位置顯然對“城里”的人，沒有那么有吸引力。樓Sir的分析，順義新城這塊地的客源，可能會是15號線望京的上班族，以及順義本地的改善客戶。

這兩天，北京正式迎來夏天，最高溫度都突破40度了，土拍的熱度也一直飆升。

3塊拍完，還有3塊。再拍3塊，還有7塊。

我們6月16日、6月20日，繼續(xù)蹲守。

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