這是嚴(yán)肅君的第611篇推送

北京6月土拍月，真的是高潮迭起。

(資料圖片僅供參考)

前天越秀20比1搖中海淀四季青大地塊，“大吉”出圈；今天亦莊新城X47R1地塊，再次吸引多達(dá)31家房企參與競(jìng)拍。

有些房企雖然還尚未在北京土拍市場(chǎng)有所斬獲，但已經(jīng)是混了個(gè)“臉熟”的老朋友了---

華潤(rùn)、城建、中鐵建、中鐵、保利、興創(chuàng)、中海、金隅、太原萃豐、綠城、建發(fā)、山西裕通晟+上海錦祥德睿、中能建、招商、南通江海港、首開、華僑城、揚(yáng)州華鵬、江蘇師山、如皋市潤(rùn)皋、中糧、廈門國(guó)貿(mào)、華發(fā)、中皋、金茂、中建玖合、天恒+廣安置業(yè)、建工、南通神輝、港中旅、東方雨虹+南通海門海泰。

線上競(jìng)價(jià)階段，亦莊新城X47R1地塊就已獲得多達(dá)31輪報(bào)價(jià)，觸達(dá)土地合理價(jià)格上限，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)房銷售面積競(jìng)拍階段，各家房企舉牌也毫不猶豫，5分鐘再次觸頂，轉(zhuǎn)入搖號(hào)。

最終中皋置業(yè)勝出，總價(jià)79.12億+5.3萬(wàn)平現(xiàn)房銷售，拿下亦莊新城X47R1地塊。

又是新人！據(jù)查，中皋置業(yè)是如皋市市屬一類地方國(guó)有企業(yè)富皋萬(wàn)泰集團(tuán)的子公司。

同日出讓的朝陽(yáng)奶西地塊和石景山廣寧村地塊全部拿地情況如下~

截至目前，北京2023年已成功出讓16宗宅地，土地收入共計(jì)超523億元。

1.

亦莊新城X47R1地塊的火，是意料之中的。

首先來(lái)自于價(jià)格上的倒掛。

其實(shí)對(duì)于這宗緊鄰中海京叁號(hào)院的年度神地，早在出讓之前，投拓圈及媒體已經(jīng)猜了好幾撥銷售指導(dǎo)價(jià)，從8.5萬(wàn)/平到10萬(wàn)+不等。但最終確定的是一個(gè)“白菜價(jià)”---期房7.7萬(wàn)/平，現(xiàn)房7.9萬(wàn)/平。

要知道，亦莊是過去三年北京樓市表現(xiàn)最好的板塊之一，尤其河西區(qū)二手房?jī)r(jià)格漲幅在30%左右，金茂系社區(qū)已有掛牌超10萬(wàn)的房源。

目前尚在售的中海京叁號(hào)院，河西5年來(lái)唯一純商品房，唯一純改善新盤，均價(jià)7萬(wàn)/平左右。

其次在于，近年來(lái)區(qū)域價(jià)值提升。

具體表現(xiàn)在，亦莊經(jīng)濟(jì)的向上發(fā)展，河西區(qū)配套的日益完善。

2022年經(jīng)開區(qū)全年GDP達(dá)2800億，僅次于東西海朝，工業(yè)總產(chǎn)值也達(dá)到全市占比22.2%，無(wú)疑是北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新一極。

而人大附中招生，龍湖天街開業(yè)，亦莊T1線開通，使得整個(gè)河西區(qū)地段價(jià)值大幅提升。

最后，地塊本身友好度UP。

據(jù)說(shuō)X47地塊最開始容積率是3，這次調(diào)成2.3，甚至低于中海京叁號(hào)院的2.5。

業(yè)內(nèi)人士曾推測(cè)，該地塊大概率會(huì)走城市大平層豪宅的路子，拼外立面，拼戶型設(shè)計(jì)，拼精裝投入，這樣才能與周邊一堆限競(jìng)房、回遷房做出差異化。

以上三點(diǎn)，最終指向的是流速的確定性，而這種確定性在當(dāng)下的土地市場(chǎng)，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，太珍貴了。

2.

可能亦莊新城X47R1地塊過于耀眼，同日出讓的朝陽(yáng)奶西村地塊，只吸引了4家房企或聯(lián)合體參與競(jìng)拍，分別是中建智地+朝開、金茂、城建、招商。

其中，就在奶西板塊，已入市的中建宸園開發(fā)企業(yè)是中建智地，望京樾則是由金茂與首開聯(lián)合開發(fā)。

而6月11日剛剛開盤，并官宣熱銷22.9億元的望京云尚開發(fā)企業(yè)金隅，并未報(bào)名新地塊競(jìng)拍，可能正忙著安排網(wǎng)簽吧~

截至目前，奶西板塊共出讓4宗宅地，其中3個(gè)項(xiàng)目已開盤。

從土地容積率和產(chǎn)品打造來(lái)看，望京樾與金隅望京云尚都是容積率2.2，銷售指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/平，主打100平起的改善產(chǎn)品，實(shí)際成交價(jià)在8萬(wàn)出頭。

而中建宸園和新地塊，都是容積率1.4，目標(biāo)指向總價(jià)預(yù)算更高的豪宅和別墅玩家。

值得一提的是，中建宸園當(dāng)年銷售指導(dǎo)價(jià)8.9萬(wàn)/平，而新地塊期房?jī)r(jià)格雖然也是8.9萬(wàn)/平，但現(xiàn)房?jī)r(jià)格提到了9.1萬(wàn)/平。

也算是，暗戳戳的漲價(jià)了。

新地塊占地面積約7.13萬(wàn)㎡，建筑面積約10.5萬(wàn)㎡，包含住宅及B4商業(yè)用地，其中商業(yè)用地建面49030平，占比近一半，十分考驗(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力和招商運(yùn)營(yíng)能力。

3.

同樣存在這項(xiàng)考驗(yàn)的，還有石景山廣寧村地塊。

由四個(gè)小型地塊組成，其中2015和2019為住宅用地，限高30米，2009為基礎(chǔ)教育用地，2027為配套商業(yè)服務(wù)用地（超2萬(wàn)平）。

地塊屬性復(fù)雜，配建又多，所以只有中海新城和保利兩家大型央企參與競(jìng)拍。

石景山作為中海新城的“根據(jù)地”，除了月初剛拿下的衙門口713地塊，目前只有中海長(zhǎng)安譽(yù)一個(gè)項(xiàng)目在售。

沒想到今日在廣寧村“失手”，最終由保利以總價(jià)36.2億+溢價(jià)率12%拿下。

具體到地塊本身，跨過阜石路和高井溝入河口公園，就是門頭溝，算是處于兩區(qū)交界。

周邊1公里左右在售二手房，多為80年年代建成，掛牌價(jià)多在4萬(wàn)/平以下。

廣寧村銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/平，大概率賣不到，但地塊樓面價(jià)不到3萬(wàn)/平，還是有利潤(rùn)空間的。

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