土地市場(chǎng)向來(lái)是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

5月末，蘇州第二批次土拍收官，9宗地塊中7宗溢價(jià)成交，多宗刷新板塊樓面價(jià)，超出了市場(chǎng)預(yù)期，熱度一時(shí)高漲。

【資料圖】

土拍的熱度提升，主要也與供地質(zhì)量有關(guān)，二批次土拍大部分地塊位于區(qū)域核心、次核心板塊，所以蘇州二批次土拍不管是溢價(jià)地塊的占比還是整體溢價(jià)率的實(shí)現(xiàn)，環(huán)比均有較大的上升。

就在下周日（6月25日），2023年蘇州三批次土拍即將開(kāi)槌，包括相城6宗、園區(qū)2宗、姑蘇區(qū)2宗、吳中區(qū)1宗、吳江區(qū)1宗。

從第三批次土拍掛出的12宗地塊來(lái)看，核心區(qū)域供地比例已經(jīng)開(kāi)始降低。

雖然從地塊素質(zhì)條件來(lái)看，本次掛牌地塊沒(méi)有前兩輪優(yōu)質(zhì)，但也有一些亮點(diǎn)地塊，比如說(shuō)園區(qū)斜塘2宗、姑蘇區(qū)胥江、南門(mén)2宗宅地，這些地塊未開(kāi)先火，提前鎖定了市場(chǎng)熱度。

接下來(lái)就跟著分析師，一起看看這些熱門(mén)地塊的亮點(diǎn)吧！

壹

姑蘇區(qū)

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第三批次集中供地，姑蘇區(qū)繼續(xù)出讓了兩宗優(yōu)質(zhì)涉宅地塊，分別位于南門(mén)與胥江板塊。

2023年以來(lái)，姑蘇區(qū)已經(jīng)掛出了5宗涉宅用地，達(dá)到了近年來(lái)掛牌數(shù)量之最。

-南門(mén)市實(shí)小北地塊-

蘇地2023-WG-25號(hào)地塊是第三批次土拍中最具看點(diǎn)的地塊之一。

地塊在規(guī)劃調(diào)整之初就備受市場(chǎng)關(guān)注。今年4月，《蘇州市南門(mén)單元控制性詳細(xì)規(guī)劃01基本控制單元調(diào)整》中提出對(duì)該地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)整不到兩個(gè)月就進(jìn)行了出讓。

地塊占地約3.42萬(wàn)㎡，根據(jù)規(guī)劃地塊共包含A區(qū)、B區(qū)、C 區(qū)，A 區(qū)為城鎮(zhèn)住宅用地，區(qū)域內(nèi)居住建筑最小戶型不小于160㎡，B區(qū)為城鎮(zhèn)住宅、科研混合用地，區(qū)域內(nèi)內(nèi)居住建筑最小戶型不小于140㎡，C區(qū)為地下空間，地塊起拍樓面價(jià)28456元/㎡。

目前，地塊處于凈地狀態(tài)，周邊都有柵欄圍起。

地塊位處主城核心，周邊配套也十分完善。

交通上，地塊毗鄰4號(hào)線人民橋南站，是妥妥的地鐵盤(pán)。

商業(yè)配套，蘇綸場(chǎng)就位于項(xiàng)目北側(cè)，匯鄰廣場(chǎng)、環(huán)宇薈等商業(yè)都在附近不遠(yuǎn)處，另外南門(mén)商圈今年改造后的泰華商城與金地廣場(chǎng)也將與我們見(jiàn)面。

最重磅的就是其教育資源，地塊一路之隔就是蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)附屬幼兒園。

南門(mén)板塊已經(jīng)斷供多年了，上一個(gè)新房項(xiàng)目還是21年入市的東原印長(zhǎng)江，項(xiàng)目備案均價(jià)36188元/㎡。

目前樓市主要以二手房市場(chǎng)為主，板塊內(nèi)部分二手房在蘇州市實(shí)小學(xué)區(qū)光環(huán)之下，一些房齡較長(zhǎng)的“老破小”均價(jià)都在4.1-4.5萬(wàn)元/㎡，次新房如朗詩(shī)南門(mén)綠郡成交均價(jià)更是達(dá)到了6.1萬(wàn)元/㎡。

優(yōu)越的地理位置賦能下，地塊大概率觸頂搖號(hào)，而隨著蘇州限價(jià)放開(kāi)，未來(lái)這宗涉宅地塊入市后也或?qū)⒅匦露x板塊價(jià)格體系，市場(chǎng)表現(xiàn)值得期待。

-胥江運(yùn)泰路南24號(hào)地塊-

蘇地2023-WG-24號(hào)地塊位于吳門(mén)橋街道運(yùn)泰路南、凌波路東，西側(cè)緊靠京杭大運(yùn)河，擁有運(yùn)河景觀。

地塊占地面積1.86萬(wàn)㎡，容積率1.6，起拍樓面價(jià)為20000元/㎡。

根據(jù)要求，項(xiàng)目最低裝標(biāo)2000元/㎡，同時(shí)住宅戶型面積不低于120㎡，其中，140㎡以下戶型不超過(guò)總戶數(shù)的30%，又一個(gè)改善大平層項(xiàng)目要來(lái)了。

地塊位處胥江板塊，各項(xiàng)生活配套也十分成熟。

交通方面，地塊距軌交5號(hào)線雙橋站約800m，一站可直達(dá)軌交2號(hào)線、5號(hào)線換乘站勞動(dòng)路站；向西約1公里就是軌交3號(hào)線與5號(hào)線換乘站索山橋西站，公共交通十分便捷。

教育方面，周邊有胥江實(shí)驗(yàn)中學(xué)、蘇州市勞動(dòng)路實(shí)驗(yàn)小學(xué)校等學(xué)校；

商業(yè)方面，胥江龍湖天街即將于今年7月開(kāi)業(yè)。此外，地塊距獅山核心商圈也僅2公里左右。

目前板塊內(nèi)新盤(pán)僅桃溪瀾園在售，項(xiàng)目最后一批次房源于近期取證，其整體備案均價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡，較此前價(jià)漲2%。待入市項(xiàng)目?jī)H仁恒48號(hào)項(xiàng)目，距地塊近600m，目前規(guī)劃已出爐，住宅部分打造為9-11層低密洋房。

地塊周邊次新二手房仁恒公園世紀(jì)、海胥瀾庭等掛牌價(jià)格在4.7-5.4萬(wàn)元/㎡，項(xiàng)目入市后將有一定倒掛優(yōu)勢(shì)。

待桃溪瀾園最后一批房源售罄，胥江板塊也將進(jìn)入房荒，胥江24號(hào)地塊的出讓也是對(duì)板塊新一輪的補(bǔ)倉(cāng)，預(yù)計(jì)該地塊開(kāi)拍時(shí)，熱度也不會(huì)低。

貳

工業(yè)園區(qū)

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工業(yè)園區(qū)有兩宗宅地出讓?zhuān)?strong>均位于斜塘板塊，從去年開(kāi)始斜塘板塊供應(yīng)迎來(lái)了爆發(fā)。

-斜塘東宏路南26號(hào)地塊-

斜塘板塊持續(xù)供應(yīng)，蘇地2023-WG-26號(hào)地塊位于東宏路南、金堰路西，是《斜塘河南退二進(jìn)三規(guī)劃公示文件》中規(guī)劃調(diào)整的地塊之一。

地塊體量不大，占地約2.5萬(wàn)㎡，容積率2.0，起拍樓面價(jià)24500元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊裝標(biāo)為3000-6000元/㎡，并且有人才房。

地塊位置也非常不錯(cuò)，就在在建軌交6號(hào)線金家堰站西側(cè)，片區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學(xué)校、1宗商業(yè)用地和1個(gè)軌交站點(diǎn)，未來(lái)教育、商業(yè)配套齊全，生活與出行都十分便利。

近年來(lái)，隨著奧體板塊開(kāi)發(fā)完善，被人們稱(chēng)為“奧體南”的斜塘板塊也被賦予了更多的期待，板塊新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，華發(fā)仁恒河濱雅苑、保利天珺、象嶼天悅東方項(xiàng)目產(chǎn)品定位都向高端改善轉(zhuǎn)化，成交表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)，板塊房?jī)r(jià)在4.5萬(wàn)元/㎡左右。

地塊所處的東宏路片區(qū)內(nèi)還有多宗涉宅用地待出讓?zhuān)磥?lái)也將是斜塘板塊的供應(yīng)主力，片區(qū)內(nèi)規(guī)劃打造為園區(qū)南高品質(zhì)濱水社區(qū)。

值得一提的是，與地塊一路之隔號(hào)蘇地2023-WG-17號(hào)，在5月末的第二批次集中土拍中，競(jìng)價(jià)41輪后，進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，由華潤(rùn)置地?cái)孬@，溢價(jià)率15%，板塊熱度上升了新的高度。

這也使得即將出讓的斜塘26號(hào)地塊熱度提前鎖定，地塊能否同樣觸頂搖號(hào)，讓我們拭目以待。

-斜塘原蓮花停保廠地塊-

斜塘板塊另一宗待出讓地塊位于星塘街和獨(dú)墅湖大道交匯處，地塊原為蓮花公交停保場(chǎng)。

地塊原為公交場(chǎng)站用地、公園綠地和水域地塊，在今年發(fā)布的《2023年第一批次局部地塊控規(guī)調(diào)整公示文件》中調(diào)整為了兩宗居住用地。

本次出讓的地塊占地面積約為3.7萬(wàn)方，容積率1.8，起拍樓面價(jià)22000元/㎡，目前地塊的公交停保場(chǎng)仍待拆除。

根據(jù)要求，地塊裝標(biāo)為2000-5000元/㎡，并且有人才房。

地塊位于斜塘老街，周邊配套也較為完善。地塊距在建軌交8號(hào)線東延路站與在建軌交6號(hào)線約1.5公里左右，南側(cè)就是獨(dú)墅湖大道，交通較為方便；周邊有蓮花商業(yè)街、聯(lián)豐廣場(chǎng)等商業(yè)，距奧體商圈也只需約3公里車(chē)程。

地塊離在售的斜塘三子都有一定距離，二手房市場(chǎng)，周邊的安置房小區(qū)蓮花新村掛牌價(jià)在2.5萬(wàn)元/㎡左右，不具備參考性。與地塊一路之隔的翰林緣掛牌均價(jià)3.3萬(wàn)元/㎡，建屋海德公園掛牌均價(jià)則達(dá)4萬(wàn)元/㎡。

叁

吳中區(qū)

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吳中區(qū)本次僅有1宗宅地出讓?zhuān)挥?strong>城南板塊。

-城南楓津路西28號(hào)地塊-

蘇地2023-WG-28號(hào)地塊位于吳中區(qū)城南街道澄湖東路北側(cè)、楓津路西側(cè)，占地約4.1萬(wàn)㎡，容積率1.6，起拍樓面價(jià)為15000元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊單套戶型不低于120㎡，裝標(biāo)不低于2000元/㎡。

地塊周邊生活氛圍濃厚。家門(mén)口就是在建地鐵7號(hào)線楓津路站，自駕方面可通過(guò)吳中大道、東環(huán)南延等城市快速路，出行便捷。

地塊南側(cè)一路之隔就是碧波中學(xué)與碧波實(shí)驗(yàn)小學(xué)，東北側(cè)為楓津?qū)嶒?yàn)小學(xué)，未來(lái)就學(xué)也較為方便。東吳龍湖天街、城南印象生活廣場(chǎng)等商業(yè)配套距地塊也不遠(yuǎn)。

板塊在售新房項(xiàng)目也不少，楓津路西地塊一路之隔就聚集了目前城南板塊主力在售新房項(xiàng)目，萬(wàn)科保利濱河灣、晴翠璟園、明月濱河、中交春映東吳等價(jià)格都在2.8-2.9萬(wàn)元/㎡，不過(guò)所剩房源均不多了。

純新盤(pán)有龍湖云河頌即將開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目打造6棟9-10F建面約178-225㎡洋房，容積率1.4，是吳中城南少有的純洋房社區(qū)，隨著項(xiàng)目入市，城南板塊備案均價(jià)或也將有所突破。

吳中城南板塊規(guī)劃起點(diǎn)雖不及幾大新城板塊，但整體區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，生活配套完善，從自住角度來(lái)說(shuō)，對(duì)改善客戶較為友好。

肆

相城區(qū)

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蘇州第三批次集中供地中，相城區(qū)一舉推出了6宗宅地，總出讓面積約為23萬(wàn)㎡，成為了三批次供地主力軍。

6宗地塊涉及黃埭、黃橋、澄陽(yáng)與元和板塊，核心、次核心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊“雨露均沾”，其中元和板塊的兩宗涉宅用地值得關(guān)注。

-元和華元路南33、34號(hào)地塊-

元和板塊33、34號(hào)地塊位置相鄰，兩宗地塊的容積率都很低。

蘇地2023-WG-33號(hào)，位于相城區(qū)元和街道華元路南、柴米港東，占地面積3.95萬(wàn)㎡，容積率1.3，起拍樓面價(jià)16000元/㎡。

蘇地2023-WG-34號(hào)，位于相城區(qū)元和街道華元路南、蠡塘河?xùn)|，占地面積約2.2萬(wàn)㎡，自帶商業(yè)，容積率1.2，起拍樓面價(jià)15679元/㎡。

這兩宗地塊早在今年3月“相城高新區(qū)城市價(jià)值品鑒會(huì)”上就有過(guò)展示，根據(jù)規(guī)劃，兩宗地塊均要求單套戶型不小于120㎡，且裝標(biāo)均不低于3000元/㎡。

兩宗地塊位于元和板塊所規(guī)劃的“陽(yáng)澄新城宜居宜業(yè)中心”片區(qū)，居住氛圍濃厚，配套也較為豐富。

交通方面，地塊周邊設(shè)有在建地鐵8號(hào)線站點(diǎn)，北側(cè)在建春申湖隧道未來(lái)可直接到達(dá)園區(qū)。

教育方面，周邊有陸慕高級(jí)中學(xué)、蘇州大學(xué)陽(yáng)澄湖校區(qū)等眾多教育資源，形成教育組團(tuán)特色。

商業(yè)方面，目前周邊商業(yè)較為匱乏，地塊距相城天虹約3公里左右，驅(qū)車(chē)還是比較方便的。

地塊鄰近陽(yáng)澄湖，周邊都是低密度住宅項(xiàng)目，二手房掛牌均價(jià)在1.9-2.9萬(wàn)元/㎡，其中別墅、疊加、洋房項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)格均在2.5萬(wàn)元/㎡以上。

華元路南周邊片區(qū)已經(jīng)很久沒(méi)有新房供應(yīng)了，以這兩宗地塊的低密屬性與地理位置，未來(lái)或?qū)⒋蛟斓兔芏茸≌?/strong>。

伍

吳江區(qū)

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吳江區(qū)本次出讓的地塊位于吳江太湖新城板塊，近吳江汽車(chē)站附近。

-太湖新城長(zhǎng)安路東6號(hào)地塊-

WJ-J-2023-006號(hào)，位于吳江太湖新城東太湖大道北長(zhǎng)安路東，占地面積約3.4萬(wàn)㎡，容積率1.8，起拍樓面價(jià)10262元/㎡。

地塊位于吳江太湖新城板塊，距離軌交4號(hào)線與吳江汽車(chē)站很近，公共交通出行較為便捷，周邊還有萬(wàn)寶財(cái)富廣場(chǎng)、吳江天虹等大型商業(yè)綜合體，各項(xiàng)配套較為豐富。

作為吳江區(qū)樓市“王牌”的吳江太湖新城，近年來(lái)城市資源配套不斷兌現(xiàn)，板塊價(jià)值備受市場(chǎng)認(rèn)可，板樓市競(jìng)爭(zhēng)也比較激烈，板塊產(chǎn)品類(lèi)型含括疊加、洋房、小高層和高層，類(lèi)型豐富。

近年來(lái)，吳江太湖新城項(xiàng)目在戶型尺上也不斷進(jìn)階，板塊紅盤(pán)中建丨吳江城投笠澤之星加推起步房源就在約149㎡，項(xiàng)目4月最后一批次洋房取證，取得了勁銷(xiāo)8成的成績(jī)，其備案價(jià)也是當(dāng)前吳江區(qū)的天花板34050元/㎡。

中建|吳江城投·笠澤之星從首開(kāi)到三次加推均表現(xiàn)搶眼，形成了搶購(gòu)熱潮，多次登頂克而瑞的熱銷(xiāo)榜單，榮獲克而瑞2022年度吳江高端改善商品住宅銷(xiāo)售金額、套數(shù)與面積三冠王。

項(xiàng)目位于蘇州灣核心位置，緊鄰地鐵4號(hào)線笠澤路站，交通便捷，板塊內(nèi)教育資源隸屬區(qū)域頭部梯隊(duì)，萬(wàn)象匯、吾悅廣場(chǎng)商業(yè)綜合體環(huán)伺，可滿足生活、購(gòu)物、娛樂(lè)等需求。

項(xiàng)目由19棟7-9F洋房和7棟15-17F小高層組成，主力在售為建面約160㎡闊景平層、205-280㎡奢裝洋房，清一色的大平層，改善屬性純粹。

戶型設(shè)計(jì)上，笠澤之星全部采用大橫廳設(shè)計(jì)，讓空間和視野更加開(kāi)闊舒朗，有效地保證了生活動(dòng)區(qū)空間的較大化。

裝修標(biāo)準(zhǔn)上，三大件配備博世地暖、三菱重工空調(diào)、霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)等一線品牌。廚衛(wèi)系統(tǒng)甄選德系精工大牌漢斯格雅、杜拉維特，搭配家電行業(yè)中的愛(ài)馬仕-德國(guó)AEG。（實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)為該品牌或同檔次品牌）

在社區(qū)景觀打造方面，項(xiàng)目打造中式園林示范區(qū)，目前已盛大開(kāi)放；利用架空層、公共空間平臺(tái)等打造“全年齡 lobby 會(huì)所”，滿足業(yè)主全齡段的娛樂(lè)休閑需求。

總得來(lái)看，不論是項(xiàng)目配套、社區(qū)景觀，還是戶型、裝修，中建|吳江城投·笠澤之星都擁有蘇州前列的品質(zhì)與水準(zhǔn)。

太湖新城長(zhǎng)安路東6號(hào)地塊周邊也很久沒(méi)有新房供應(yīng)了，周邊的小區(qū)也有一定年代，二手房?jī)r(jià)格在1.9-2.2萬(wàn)元/㎡，未來(lái)地塊項(xiàng)目入市或能夠緩解周邊積壓的改善需求。

上述盤(pán)點(diǎn)的8宗地塊，總體來(lái)說(shuō)都有一定亮點(diǎn)。

如今，隨著蘇州頭部?jī)r(jià)值板塊園區(qū)核心、新區(qū)獅山“余糧”越來(lái)越少，下一階段的土地供應(yīng)，或?qū)?/strong>逐步轉(zhuǎn)向區(qū)域次核心板塊。

在6月初結(jié)束的杭州、武漢、重慶等城市的土拍來(lái)看，土拍“冷熱不均”現(xiàn)象仍然凸顯，土地市場(chǎng)仍存在明顯分化。隨著土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分房企拿地策略也開(kāi)始從聚焦中心區(qū)域向周邊延伸，如杭州、南京土拍也有非核心地塊溢價(jià)成交的案例。

而接下來(lái)蘇州土地市場(chǎng)熱度能否持續(xù)？面對(duì)蘇州次核心板塊宅地，民企參與度將如何？

6月25日，蘇州第三次集中土拍，我們拭目以待。

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