文｜鄧浩志

前段時(shí)間住建部發(fā)文，說(shuō)要引導(dǎo)要降低中介費(fèi)？不久之后福州宣布“下調(diào)”中介費(fèi)，單邊收費(fèi)不得高于成交價(jià)的1.5%。然后沒(méi)兩天，福州宣布收回，新政一日游。

為什么會(huì)有這種情況？中介費(fèi)到底能不能降？可以降多少？樓市低迷，降一點(diǎn)中介費(fèi)能不能起到刺激的作用？一系列問(wèn)題，可能多數(shù)想購(gòu)房的朋友心里面已經(jīng)有答案，但絕對(duì)沒(méi)有想象這么簡(jiǎn)單。

【資料圖】

一則市場(chǎng)行為不是你說(shuō)降就能降的，二則把問(wèn)題扒開(kāi)來(lái)看，其實(shí)中介費(fèi)幾乎就沒(méi)有下調(diào)空間了。為什么？

簡(jiǎn)單說(shuō)兩句就明白：只要翻一翻中介公司的業(yè)績(jī)，慘淡到一塌糊涂，以二手業(yè)務(wù)為主的上市機(jī)構(gòu)，什么貝殼，合富等等，全線虧損。而非上市中小中介，直接一批一批地關(guān)門(mén)。再看看中介從業(yè)人員，有人批評(píng)他們素質(zhì)參差，和快遞，送餐沒(méi)啥太大區(qū)別。但如果真的收費(fèi)高，收入高，何至于招聘困難，經(jīng)營(yíng)虧損，最近大規(guī)模倒閉。中介費(fèi)還能不能降？能怎么降？要深入研究。

中介費(fèi)賺得太容易了吧？

很多人覺(jué)得中介動(dòng)動(dòng)嘴皮子，辦點(diǎn)手續(xù)，就收個(gè)幾萬(wàn)十幾萬(wàn)不等，實(shí)在太高了。這是因?yàn)榇蟪鞘蟹績(jī)r(jià)高的結(jié)果。假如一套二手房500萬(wàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方各收1%，中介就賺10萬(wàn)。很多人不知道中介要帶多少個(gè)客戶(hù)看房，一個(gè)客戶(hù)看多少次房才能成交。傳統(tǒng)門(mén)店二手中介，一個(gè)店，10幾號(hào)人，一個(gè)月，幾百個(gè)客戶(hù)，看上千次房，可能也就成交個(gè)2、3套。市場(chǎng)不好的時(shí)候，一個(gè)月也開(kāi)不了一單。就算開(kāi)個(gè)2、3單，收個(gè)二三十萬(wàn)，但十幾號(hào)人的工資+傭金，大城市動(dòng)輒幾萬(wàn)塊的店面租金，還有各種管理開(kāi)銷(xiāo)，各種軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)維護(hù)成本，一批中后臺(tái)支持人員……一算下來(lái)，其實(shí)利潤(rùn)極為淺薄。市場(chǎng)一低迷，馬上就虧損。

換個(gè)角度想想，中介如果是個(gè)暴利行業(yè)，這么低技術(shù)門(mén)檻，肯定一窩蜂進(jìn)入，市場(chǎng)行為就直接把價(jià)格給干下來(lái)了。我記得20多年前，廣州二手中介還有買(mǎi)賣(mài)雙方各收3%的情況。而現(xiàn)在，某大中介單方只收0.69%，而且很多時(shí)候就真的只能收一方的傭金。收入僅剩當(dāng)年的10%—20%。誰(shuí)說(shuō)沒(méi)降交易費(fèi)用的？

市場(chǎng)行為行政干預(yù)也不妥

會(huì)不會(huì)硬性要求中介行業(yè)降傭金？如果人家虧損還要硬降嗎？賠了錢(qián)算誰(shuí)的？如果不是硬性要求，說(shuō)這話(huà)又有啥意思？房產(chǎn)中介隨意打電話(huà)騷擾客戶(hù)是明令禁止的，不得倒買(mǎi)倒賣(mài)客戶(hù)信息也是明令禁止的。這些不存在灰色地帶的事都一直沒(méi)管好，甚至完全沒(méi)有管，管市場(chǎng)定價(jià)行為干啥呢？當(dāng)然，行政干預(yù)市場(chǎng)也不是沒(méi)有試過(guò)，如果在一些國(guó)計(jì)民生的領(lǐng)域倒也能勉強(qiáng)解釋得過(guò)去。但中介費(fèi)這點(diǎn)雞毛蒜皮的事也要參合嗎？房地產(chǎn)業(yè)就沒(méi)其他更重要的問(wèn)題了嗎？

中介費(fèi)是不是完全沒(méi)有下降空間？也不是

近日，鏈家地產(chǎn)宣布：畢業(yè)生在京租房可享傭金五折優(yōu)惠。不過(guò)拆解這個(gè)新聞看看本質(zhì)，也不是單純的簡(jiǎn)單降中介費(fèi)。一則，鏈家響應(yīng)了政府號(hào)召，主動(dòng)配合，獲得了好的印象和未來(lái)的資源；二則，這一宣傳等于把幾乎所有有租房需求的畢業(yè)生都聚攏到鏈家下面，瞬間成了獨(dú)家生意。至于代價(jià)，其實(shí)不是收入減少一半，而是減少1/4。因?yàn)樽鈫我彩菢I(yè)主和租客雙方給的，現(xiàn)在只是給租客打五折，所以頂多是75折。實(shí)際上，它如果按面價(jià)打75折，則實(shí)際減少收入并沒(méi)有25%

所以，中介費(fèi)不是不可能降，而是不可能普降。只能在特定的市場(chǎng)環(huán)境下，在獲得新增資源為前提下才可能有下調(diào)空間。最終考量還是企業(yè)盈虧狀況。

（本文圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)）

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