有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，最近搖號(hào)地塊出現(xiàn)的概率越來(lái)越高了。

(資料圖片僅供參考)

比如廣州，截至上周的員村地塊搖號(hào)，已經(jīng)是今年廣州第8宗搖號(hào)地塊了。

而且不僅是廣州，北京、成都、杭州等，土拍也是火的不行。

30多家房企搶一宗地都是小場(chǎng)面了，成都甚至有71家房企搶一宗地的，so carry。

啊，土拍那么火，那樓市肯定也不差吧？

恰恰相反，最近的樓市，基本就是一灘死水的模樣，甚至不少人還仍在期待“救市”大招到來(lái)......

所以，近期的土市跟樓市，表現(xiàn)可謂非常割裂。

為什么會(huì)這樣？聊一聊。

01

按照過(guò)去的觀念，土市與地市，一直都有互相傳導(dǎo)熱度的關(guān)系。

比如去年同期時(shí)，因?yàn)樵庥鲆咔榉饪氐仍?，樓市并沒(méi)有太大的起色。

數(shù)據(jù)顯示，2022年5月，新房網(wǎng)簽套數(shù)6177宗，同比降了40%。

樓賣不動(dòng)，去年開發(fā)商拿地也都偏向謹(jǐn)慎。

如嘉禾望崗地塊、番客北地塊等，去年都經(jīng)歷了流拍，原因是開發(fā)商覺(jué)得市場(chǎng)大環(huán)境不好，不愿意拿地。

到了今年的情況又不一樣了，“回鍋肉”變成“香餑餑”，以上兩宗地塊都被搶到搖號(hào)。

為什么今年就變了呢？難道是市場(chǎng)變好了嗎？

其實(shí)也不算，一手方面，今年5月的一手房網(wǎng)簽套數(shù)7113套，同比去年漲了15%，大概一千套不到。

要知道，去年5月廣州是因?yàn)橛幸咔?五一期間官方網(wǎng)簽平臺(tái)優(yōu)化升級(jí)，所以網(wǎng)簽可能有滯后的因素。

所以這個(gè)漲幅，真的算不上市場(chǎng)變好。

二手市場(chǎng)更夸張，今年的環(huán)境比去年還差，不僅供求關(guān)系完全失衡。

今年5月成交同比去年漲了一千多套，但光鏈家平臺(tái)上的掛牌供應(yīng)，就漲了快2萬(wàn)套。

而且二手房?jī)r(jià)方面，仍持續(xù)下跌，如熱點(diǎn)區(qū)域天河，去年鏈接上的放盤均價(jià)還是6.5萬(wàn)/平。

今年3月份已經(jīng)降至6.4萬(wàn)/平，短短4個(gè)月內(nèi)，放盤均價(jià)再次下跌，低至6萬(wàn)/平。

|截圖于2023年3月

|截圖于2023年6月

一年內(nèi)，二手放盤價(jià)跌了5千/平，還是在廣州最核心的區(qū)域天河。

市場(chǎng)有沒(méi)有變好，這個(gè)答案已經(jīng)顯而易見。

02

既然市場(chǎng)沒(méi)有變得更好，為什么房企突然就更愿意拿地了呢？

首先，2021年，恒大暴雷后，不少房企都面臨房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

所以過(guò)去兩年，房企們都不太敢拿地，“活下去”才是大家最主要的目的。

但經(jīng)歷了近3年的調(diào)整，一些頭部房企認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，至今大概率已經(jīng)出清完，行業(yè)低谷也走完了。

他們對(duì)未來(lái)的路開始變得明晰，從“活下來(lái)”變成“要發(fā)展”。

而在目前房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模見頂時(shí)，開發(fā)商們意識(shí)到，房地產(chǎn)要從高增長(zhǎng)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型到存量開發(fā)的市場(chǎng)。

而告別高增長(zhǎng)模式，也意味著整個(gè)房地產(chǎn)的蛋糕總體規(guī)模，會(huì)越來(lái)越小。

換句話說(shuō)，未來(lái)的蛋糕就那么多，那搶奪核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，就是在搶奪蛋糕份額，這就是目前大部分房企在做的事情。

所以現(xiàn)在的土拍雖熱，但也僅僅體現(xiàn)在部分一二線城市的核心區(qū)域、核心板塊。

因?yàn)檫@些地方的地塊，比以前有更大的利潤(rùn)空間。

比如廣州上周被30+房企瘋搶的員村地塊，粗暴測(cè)算一下，房子賣到9萬(wàn)/平就能賺錢。

在周邊的一手、二手都已經(jīng)超過(guò)這個(gè)價(jià)的情況下，有明顯倒掛。

有利潤(rùn)還賣得動(dòng)，被爭(zhēng)搶是注定的。

這也造成，一二線城市的核心區(qū)域的土地市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

所以目前廣州的土市火熱，并不是市場(chǎng)變得更好，而且房企從過(guò)去追求規(guī)模、增長(zhǎng)，在各個(gè)城市廣撒網(wǎng)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變了。

如今大部分的房企戰(zhàn)略收縮，向核心城市、核心板塊回撤，才造成土市火爆的感覺(jué)。

不過(guò)蛋糕就這么大，誰(shuí)都想來(lái)吃一口，要怎么才吃得上呢？

魔幻的事情就發(fā)生了。

03

沒(méi)錯(cuò)，房企們?cè)黾訐u號(hào)概率的方法，越來(lái)越多了。

以前是開n個(gè)馬甲，但現(xiàn)在土拍是明令禁止馬甲的。

但辦法總比困難多，禁“馬甲”后，大房企們開始找“合作伙伴”。

即那種看起來(lái)八竿子打不著，但是一旦搖到號(hào)了，就會(huì)迅速和大房企合作的公司。

| 員村地塊參與搖號(hào)企業(yè)

比如廣州上一輪的員村地塊搖號(hào)，就有來(lái)自天南地北的公司們。

山西的、北京的、廈門的、南通的、武漢的、成都的，只有你想不到的，沒(méi)有他們來(lái)不了的。

更關(guān)鍵的，你股權(quán)關(guān)系一查，有的背后是個(gè)人小微企業(yè)，有的背后是財(cái)投集團(tuán)，還有的背后直接是地方政府的，看起來(lái)像某三四線城市的城投......

這種地方城投的公司還不是第一次出現(xiàn)，如在羊城食品廠地塊搖號(hào)中勝出的武漢城建，也妥妥是一家地方城投公司。

還有北京的土拍搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)，也有多家地方城投公司出沒(méi)，如南通江海港、南通海門海泰、揚(yáng)州華鵬等。

還有前段時(shí)間北京的亦莊新城地塊搖號(hào)，地塊有明顯的利潤(rùn)，最后被一家四線城市的城投公司中皋置業(yè)搖到了。

為什么都要搶破頭來(lái)?yè)u號(hào)？都是為了拍地再開發(fā)嗎？

不，大多地方城投或財(cái)投公司，缺少開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，可能也沒(méi)有足夠的資金。

他們想靠搖號(hào)面前人人平等的機(jī)制，來(lái)博和大房企合作機(jī)會(huì)。

比如之前搖中迎賓路地塊的南通亞倫，出結(jié)果時(shí)，都覺(jué)得是哪家房企的馬甲。

結(jié)果人家確實(shí)不是什么馬甲，是一家江蘇的民企。

但扭頭就跟龍湖合作了，如今項(xiàng)目案名已出：龍湖御湖境，產(chǎn)品面積段也確定了。

這速度，說(shuō)明很可能拍地前這兩家就定好合作，不是馬甲，勝似“馬甲”。

還有北京亦莊地塊搖中的中皋置業(yè)，當(dāng)場(chǎng)就跟某央企合作簽協(xié)議，儼然一副事先談好的樣子。

說(shuō)到底，還是因?yàn)檫@些搖號(hào)地塊有利可圖。

在過(guò)去，或許地方的城投公司對(duì)這種當(dāng)別人“馬甲”的活可能會(huì)不屑一顧。

但在如今房企們都往一二線城市擠的時(shí)候，三四線城市的土地財(cái)政、樓市只會(huì)更疲軟。

生活所迫，這些城投公司也只能外出“打工”，在一二線靠搖號(hào)機(jī)制和大房企合作分利潤(rùn)，賺了錢再回去建設(shè)家鄉(xiāng)。

真魔幻阿，有一天，地方城投公司也要跟我一樣，背井離鄉(xiāng)來(lái)一線城市打工賺錢......

其實(shí)無(wú)論是房企都擠在一二線城市拿地，還是小地方城投趕趟來(lái)當(dāng)“馬甲”，都反應(yīng)了一個(gè)事實(shí)。

過(guò)去追求增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)一去不復(fù)返了，進(jìn)而轉(zhuǎn)變的，是一個(gè)追求品質(zhì)的房地產(chǎn)時(shí)代。

正如已經(jīng)退休的王石，近期在亞布力論壇上所說(shuō)的：“房地產(chǎn)不是結(jié)束了，而是剛剛開始?！?/strong>