最近的樓市發(fā)展有點兒詭異，一方面是頻繁出臺的重量級利好，另一方面，則是一直波瀾不驚的成交數(shù)據(jù)……

但你說市場就這樣了？看這政策走勢也不像，如果說市場即將起勢，至少到訪應(yīng)該有些起色啊？未來究竟如何，可能很多人都覺得“摸不準(zhǔn)脈”了，但上網(wǎng)問問“專家”吧，這些專家們一邊鼓吹現(xiàn)在應(yīng)該買房，一邊又在勸人賣房，也著實讓人捉摸不透，這個當(dāng)口，我到底應(yīng)該如何看待我的房子？

看破“老破小”的最終命運

(相關(guān)資料圖)

老破小的最終命運會走向哪里？拆遷？賤賣？這還是要從人口結(jié)構(gòu)說起。

我們這里說的老破小，是城市中心的、沒有物業(yè)加持的、房齡在20年以上的、沒有學(xué)區(qū)等附加價值加持的一部分房源。

首先，從持有比例來講，老破小人均持有的比例會越來越高。

這部分房源多建成于上世紀(jì)90年代，彼時置業(yè)安家的年輕人，如今早已搬入新居，而這套當(dāng)年創(chuàng)業(yè)的回憶，更多的是會留給子女處置。

沈陽不僅獨生子女比例高，而且老齡化相對明顯，因此本地年輕人，人均持有老破小的套數(shù)其實還是比較高的。尤其是對于本地家庭而言，基本年輕子女手里，都會有1-2套父母留下的老破小。

其次，老破小持有成本會越來越高。

今年，沈陽供熱基礎(chǔ)運營費用的話題引發(fā)了網(wǎng)友的激烈討論，很多持反對意見的網(wǎng)友其實都是“多房家庭”，即使只繳納15%，如果套數(shù)較多，也是一筆較為明顯的額外支出了。

而一旦房產(chǎn)發(fā)生過戶，各種稅費也是一筆可觀的數(shù)字，未來一旦房產(chǎn)稅開征，那么持有成本也會隨之進(jìn)一步增加。

再次，老破小的居住功能也會隨著房齡的增加而消失

我們說過，我們討論的老破小，多為沒有物業(yè)維護(hù)的棄管小區(qū)，而這種小區(qū)除了相關(guān)部門“老舊小區(qū)改造”時會有維護(hù)外，幾乎沒有任何的維護(hù)保養(yǎng)，自然老化的速度也更快。

對于沈陽這類“百萬可住市中心”的城市而言，老破小在“價格”方面可能都要失去競爭力了，又何談“價值”呢？

最后，多中心格局下，失去“地段”優(yōu)勢，老破小再無“殺手锏”

也許會有人說，老破小即使再破，但只要占據(jù)核心地段，那么它的價值就鎖定在了土地價值上，是有“下限”的。

事實則不然。

以沈陽為例，沈陽是一座正在從單一中心模式向多中心模式發(fā)展的城市。我們過往所說的優(yōu)質(zhì)地段，無非是教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)配套的齊全。而隨著城市逐步多中心化，新興板塊的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)都會被逐步配齊。

而當(dāng)這些新興板塊以更優(yōu)質(zhì)的教育資源、更全面的商業(yè)配套、更便捷的交通路網(wǎng)、更高端的醫(yī)療配套向老城區(qū)發(fā)起攻擊時，最不堪一擊的，就是沒有任何其它附加價值的老破小了。

老破小命運不言而喻 是去是留終有論斷

綜合來看，未來的老破小，持有成本可能會越來越高，流通性會越來越差，市場對此類產(chǎn)品“供大于求”的現(xiàn)象會越來越明顯。

眾所周知，供需關(guān)系會改變價格走勢，而老破小的未來市場幾乎可以“一眼望穿”。

說到這里，也會有朋友說，只要沈陽的人口一直是正向增長的，那么老破小就還有未來。

我要說的是，此前的幾次座談會上，已經(jīng)有多位專家對于沈陽新房市場的置業(yè)人群進(jìn)行了詳盡的分析，數(shù)據(jù)顯示，沈陽新房市場的置業(yè)主力都是外來人口，而這部分客群，更青睞于口碑好、品質(zhì)優(yōu)的頭部房企開發(fā)建設(shè)的兩室、三室產(chǎn)品，二手房尚且?guī)缀醪辉谥髁鬟x擇，何況二手老破小？

其實，這也是為什么，很多業(yè)內(nèi)人士都會將老破小歸類為“不良資產(chǎn)”，甚至?xí)⒁徊糠治飿I(yè)服務(wù)較差、園區(qū)維護(hù)較差的項目也劃入“不良資產(chǎn)”的原因。

看到這里，對于自己手中的閑置房產(chǎn)，哪些該“斷舍離”，哪些可以繼續(xù)持有，也許大家也都“有數(shù)”了吧。

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