京建發(fā)〔2023〕210號

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設委（房管局），經(jīng)開區(qū)開發(fā)建設局，各有關(guān)單位：

(資料圖片僅供參考)

為貫徹落實《北京市物業(yè)管理條例》《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》（京政辦發(fā)〔2022〕28號），在老舊小區(qū)改造中進一步完善物業(yè)管理工作，提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，鞏固老舊小區(qū)改造成果，打造舒適宜居人居環(huán)境，現(xiàn)提出以下意見：

一、加強黨建引領，完善業(yè)主自治

（一）在本市納入改造老舊小區(qū)中持續(xù)推動落實《北京市物業(yè)管理條例》，建立健全社區(qū)黨組織領導下居民委員會、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)服務人等共同參與的治理格局和架構(gòu)，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造物業(yè)管理各項工作。

（二）社區(qū)黨組織應充分發(fā)揮黨建引領作用，在納入改造的老舊小區(qū)業(yè)委會（物管會）、物業(yè)服務人中推動建立基層黨組織，提高黨的組織覆蓋率，建立黨建引領下的協(xié)商議事機制。社區(qū)居委會應深入小區(qū)，引導居民文明居住、積極參與小區(qū)管理，及時掌握居民對物業(yè)服務的訴求，指導監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務、業(yè)主大會依法召開和業(yè)委會（物管會）規(guī)范運行，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。業(yè)委會（物管會）應積極履職，組織業(yè)主依法依規(guī)參與小區(qū)物業(yè)管理工作，督促物業(yè)服務人按照合同約定提供服務。物業(yè)服務人應積極配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）開展相關(guān)工作，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務，自覺接受業(yè)主監(jiān)督。

（三）尚未組建業(yè)主自治組織的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，與改造實施區(qū)域統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)規(guī)模效益。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應指導、推動依法依規(guī)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)委會；暫不具備成立條件的小區(qū)，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應推動組建物管會。（原）產(chǎn)權(quán)單位應配合做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，（原）產(chǎn)權(quán)單位應積極參選物管會，推薦、引導本單位優(yōu)秀職工參選業(yè)委會。

（四）業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)的指導下，協(xié)助做好業(yè)主思想動員，積極配合老舊小區(qū)改造工作。小區(qū)改造前組織業(yè)主就物業(yè)管理方式確定、物業(yè)服務單位選聘等事項進行共同決定，改造全過程中參與業(yè)主意見收集并及時向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)反饋。

（五）街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)加強對業(yè)主自治組織的指導監(jiān)督，開展業(yè)委會(物管會)成員履職培訓，提升物業(yè)管理及相關(guān)法律法規(guī)知識水平，提高業(yè)委會（物管會）成員依法履職能力，強化激勵約束機制，提升業(yè)主自治水平。

二、分類實施物業(yè)管理，提升規(guī)范化管理水平

充分考慮小區(qū)實際和業(yè)主需求，因地制宜，分類實施，合理確定本小區(qū)的物業(yè)管理模式，鼓勵建立市場化物業(yè)管理機制，對于多產(chǎn)權(quán)、無產(chǎn)權(quán)等暫不具備實施市場化物業(yè)管理條件的小區(qū)，可按單位自管等現(xiàn)行管理方式進行管理，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應在（原）產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助下推動業(yè)主大會逐步引入市場化物業(yè)管理服務。

（一）市場化物業(yè)管理模式

１．業(yè)委會（物管會）在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導下，廣泛聽取業(yè)主對物業(yè)服務的意見，明確引入市場化物業(yè)服務的內(nèi)容及收費標準。業(yè)委會（物管會）通過公開競爭或業(yè)主認可的其它方式，選定物業(yè)服務單位并組織召開業(yè)主大會進行共同表決，完成物業(yè)服務單位的確定。

２．業(yè)委會（物管會）應代表全體業(yè)主與選定的物業(yè)服務單位簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務單位應及時進駐小區(qū)提供服務。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、（原）產(chǎn)權(quán)單位及業(yè)委會（物管會）配合物業(yè)服務單位做好進駐工作，物業(yè)服務單位進駐后應全程參與改造工作。

３．街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可通過采取“先買后補”等方式對業(yè)主交納物業(yè)費給予政策和經(jīng)費支持，設置一定時間過渡期，引導業(yè)主逐步實現(xiàn)物業(yè)費正常交納，促進物業(yè)管理步入良性循環(huán)。

４．老舊小區(qū)改造驗收通過后，改造實施單位應在業(yè)委會（物管會）及業(yè)主代表的參與下，與物業(yè)服務單位做好改造后公共部位、公共設施設備的承接查驗工作，并移交相關(guān)改造資料。

（二）業(yè)主自行服務模式

１．業(yè)委會（物管會）應完善業(yè)主自行管理機制，建立健全小區(qū)民主管理、協(xié)商議事、共同決議等制度，制定小區(qū)議事規(guī)則和管理規(guī)約。業(yè)委會（物管會）應在廣泛征求業(yè)主意見的基礎上，明確物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準和繳費方式，業(yè)主應按時交納物業(yè)費。

２．加強小區(qū)物業(yè)費、公共收益等資金管理，建立健全財務制度，明確資金支出條件、支出流程、結(jié)算方式等，資金量較大的小區(qū)應聘請專業(yè)單位（人員）負責小區(qū)財務工作。

３．統(tǒng)籌服務人員配置，可優(yōu)先聘用本小區(qū)居民從事保安、保潔、秩序維護等服務工作，充分發(fā)揮本小區(qū)居民參與物業(yè)管理的優(yōu)勢和積極性，合理節(jié)約成本，提升管理效能。

（三）單位自管模式

１．（原）產(chǎn)權(quán)單位應積極參與老舊小區(qū)改造工作，配合改造實施主體、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)、業(yè)委會（物管會）等相關(guān)方做好房屋檔案提供、職工業(yè)主組織發(fā)動等工作，引導本單位職工支持配合改造工作。積極推薦、引導本單位符合條件的職工參選小區(qū)業(yè)委會（物管會）委員。

２．（原）產(chǎn)權(quán)單位應與業(yè)主確定物業(yè)服務內(nèi)容，明確物業(yè)收費標準及繳費方式，業(yè)主應按時交納物業(yè)費。（原）產(chǎn)權(quán)單位應配備充足的專業(yè)管理服務人員，加強人員培訓，提升服務水平，并接受業(yè)主監(jiān)督。

３．對于便民設施不足和物業(yè)管理用房缺失的老舊小區(qū)，鼓勵（原）產(chǎn)權(quán)單位將自有房屋設施改建為便民服務設施或作為小區(qū)物業(yè)管理用房，完善小區(qū)物業(yè)管理服務硬件設施，為物業(yè)管理和業(yè)主生活便利提供必要場所。

（四）街道、社區(qū)應急服務模式

暫不具備引入市場化物業(yè)管理條件，以及暫不具備單位自管和業(yè)主自行管理能力的老舊小區(qū)，可由街道、社區(qū)依據(jù)《北京市物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，參照應急物業(yè)服務的方式，委托應急服務人為小區(qū)提供保潔、垃圾清運、公共部位和設施設備維修養(yǎng)護等基礎物業(yè)服務，基礎服務的范圍、內(nèi)容及收費標準應面向業(yè)主進行公告，業(yè)主應按時交納相關(guān)費用，維持小區(qū)正常運行。

三、通過購買社會化服務，滿足業(yè)主多樣化需求

鼓勵物業(yè)服務單位、（原）產(chǎn)權(quán)單位等通過提供付費服務或者提供市場化第三方服務單位名錄供業(yè)主自行選定等方式，滿足業(yè)主房屋內(nèi)設備維修、管道疏通、家庭保潔等多樣化日常生活需求，通過物業(yè)服務和社會化服務相結(jié)合的方式，提升小區(qū)綜合服務水平，不斷提高業(yè)主居住舒適度。

四、工作要求

（一）加強組織領導。各有關(guān)單位應壓實主體責任，加強組織領導和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，充分認識完善納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，利用老舊小區(qū)改造契機同步推動物業(yè)管理水平提升。

（二）落實主體責任。納入改造老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)主體應當遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則，享受權(quán)利并承擔義務，共同維護享受物業(yè)服務并依法付費的市場秩序，優(yōu)化市場環(huán)境。

（三）加強宣傳引導。通過宣傳引導，逐步提升居民參與物業(yè)管理的責任意識，及時總結(jié)提煉老舊小區(qū)改造中加強和完善物業(yè)管理工作的好經(jīng)驗、好做法，發(fā)揮示范帶動效應，營造良好輿論氛圍。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

2023年7月10日

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