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每經(jīng)記者：劉頌輝 每經(jīng)編輯：魏文藝

物流投資運(yùn)營(yíng)也迎來(lái)“資本及時(shí)雨”。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)收錄的倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)主要融資事件有15起，披露總金額達(dá)317.7億元。部分倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)通過(guò)設(shè)立公募REITs、進(jìn)行IPO或設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募基金等方式來(lái)降低杠桿水平，打通Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

作為在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展超過(guò)30年的商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，高力國(guó)際對(duì)此有何判斷和分析？8月8日，在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦、每日經(jīng)濟(jì)新聞等聯(lián)合主辦的2023博鰲房地產(chǎn)論壇上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）專(zhuān)訪了高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君。

NBD：今年以來(lái)，您在零售商業(yè)市場(chǎng)的觀察中，看到哪些趨勢(shì)和特點(diǎn)？

鄧懿君：零售商業(yè)市場(chǎng)的復(fù)蘇表現(xiàn)是很直觀的，但是這種復(fù)蘇是來(lái)之不易的，經(jīng)歷過(guò)三年非常困難的市場(chǎng)時(shí)期，終于看到消費(fèi)的信心慢慢得以恢復(fù)。特別是餐飲娛樂(lè)等業(yè)態(tài)方面復(fù)蘇同步帶動(dòng)，商場(chǎng)氣氛逐漸好轉(zhuǎn)。

NBD：從企業(yè)角度而言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)是什么？如何抓住當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)恢復(fù)的機(jī)遇？

鄧懿君：其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)分為多個(gè)維度，首先老百姓可能會(huì)說(shuō)如果出來(lái)創(chuàng)業(yè)，可以在商場(chǎng)里開(kāi)個(gè)店。但是對(duì)圈內(nèi)人來(lái)講，從投資端、開(kāi)發(fā)商到運(yùn)營(yíng)方，三個(gè)主要的行業(yè)參與者都有不一樣的機(jī)遇。比如說(shuō)社區(qū)商業(yè)或者是一些老化的商業(yè)項(xiàng)目，可以去探索城市更新和改造的可能性。如果配合未來(lái)的消費(fèi)趨勢(shì)，設(shè)計(jì)和產(chǎn)品落后了，卻是資方在大城市尋找的機(jī)會(huì)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，過(guò)去三年比較困難，經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)遭受過(guò)各種各樣的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在開(kāi)始商場(chǎng)的人流和消費(fèi)力慢慢恢復(fù)，就要考慮到，除了將房子租出去以外，能否提供更多的附加值給商戶，給到終端消費(fèi)者，讓人流量不斷。所以會(huì)看到很多開(kāi)發(fā)商都在開(kāi)發(fā)會(huì)員APP，其實(shí)都是讓流量到商業(yè)體后可以變成復(fù)購(gòu)的客戶。意味著下次再來(lái)，你會(huì)看到大型商場(chǎng)都很在意，所謂的從私域流量到運(yùn)營(yíng)方也和開(kāi)發(fā)商差不多。

NBD：物流地產(chǎn)也是一個(gè)值得關(guān)注的領(lǐng)域，此前快速增長(zhǎng)，并吸引各家企業(yè)進(jìn)入，為何近期這方面的需求量減少了？

鄧懿君：疫情影響下，消費(fèi)被壓制了，導(dǎo)致物流成本上漲，以及供應(yīng)鏈成本上漲，變成整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)下降。再加上早年留下來(lái)的某些地區(qū)的供需失衡，就會(huì)變成現(xiàn)在看起來(lái)是倉(cāng)庫(kù)很多空置在外面。所以我們覺(jué)得，首先要從我們的購(gòu)買(mǎi)力入手，包括社會(huì)消費(fèi)額和網(wǎng)上消費(fèi)額，特別是網(wǎng)上消費(fèi)額的比重和增長(zhǎng)，其實(shí)是每年都看得到的。為什么倉(cāng)儲(chǔ)也困難，租金下跌，是因?yàn)楣┐笥谇?，所以就要等基本面恢?fù)，用存量倉(cāng)庫(kù)慢慢的需求增長(zhǎng)來(lái)填充，才會(huì)回到一個(gè)比較健康的基本面，我們覺(jué)得還需要有一兩年的時(shí)間。

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