房地產(chǎn)政策已觸南墻，必須拐彎。

(資料圖片僅供參考)

天津基本擬好，最快8月落地，但還得等等一線城市。

不僅天津，現(xiàn)在全國視線都集中在北上廣深。

導(dǎo)致這4個(gè)城市壓力山大，歷史性拉群開會(huì)。

據(jù)說，上廣深也沒了主意，都扭頭看北京。

休假完，洪水退，政策就出臺(tái)，屆時(shí)全國“六王畢，四海一”。

現(xiàn)在，大家最關(guān)心的是——

天津出臺(tái)政策之后，樓市會(huì)有啥反應(yīng)？

成交量會(huì)起來嗎？房價(jià)會(huì)漲嗎？該什么時(shí)候買房？

如果還認(rèn)為，出政策=房價(jià)大漲，那就太天真。

住房、教育、醫(yī)療，是中國的“新三座大山”，移山是頂層戰(zhàn)略，不會(huì)改。

只是在移山過程中，結(jié)合經(jīng)濟(jì)狀況，做短暫而適度的調(diào)整。

所以，凡事“有限有度”。

第一個(gè)問題：天津樓市政策的“限”在哪？

也就是說，天津還能有多少政策空間？

全國層面的政策范文是——降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸。

允許各城市按此抄作業(yè)，但可不能抄錯(cuò)了，后果很嚴(yán)重。

天津已執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，還可以抄個(gè)降首付。

據(jù)了解，市內(nèi)六區(qū)政策不會(huì)突破，首套首付兩成會(huì)在非限購區(qū)域。

環(huán)城、遠(yuǎn)郊、濱海，是最大的政策撕口。

還談不上“史詩級(jí)”，影響也不會(huì)是“核彈級(jí)”。

? 降首付，只對(duì)一部分人有用。

有買房需求，有月供能力，但存款少，首付不夠，利好這類人群。

就算因“認(rèn)房不認(rèn)貸”賣一買一算首套的人，也不會(huì)只交兩成首付。

現(xiàn)在買房，是月供邏輯。

對(duì)自己的收入有沒有高預(yù)期？有沒有信心每月高額還款？

差的確實(shí)不是那一成首付。

? 放限購，給誰放？

· 放給本地家庭：

說明這個(gè)家庭已經(jīng)兩套房了，還想再買一套？

有這種情況嗎？當(dāng)然有，但不是最大的份額，不普遍。

現(xiàn)在二孩/60歲以上老人家庭，已經(jīng)可以買第三套了。

關(guān)鍵要同時(shí)放限貸，總不能全款買第三套吧。

· 放給外地家庭：

目前，天津的購房名額不難拿到，條件已經(jīng)比較寬松。

政策出臺(tái)后，肯定會(huì)帶動(dòng)一波行情。

先以激發(fā)存量入市為主，畢竟市場(chǎng)積壓了不少觀望的需求。

遠(yuǎn)的不說，6、7月新房成交69、57萬方，天津的基本面在80萬方/月。

這就積壓了34萬方……

但短期還無法吸引太多的增量入市。

任何一個(gè)市場(chǎng)，沒有增量就沒有長期行情。

天津樓市，如何能吸引增量進(jìn)場(chǎng)？

取決于一線城市的示范效應(yīng)。

第二個(gè)問題：一線城市政策的“度”有多少？

一線城市的政策尺度，代表了高層的容忍度。

為什么一個(gè)月過去，“只聽腳步聲，不見人下樓”？

因?yàn)槊粶?zhǔn)尺度，哥兒四個(gè)才開會(huì)商量，否則干就完了，費(fèi)這勁干嘛。

“小作文”表示，政策已擬完，等待批示。

力度不會(huì)太大，郊區(qū)放限購，利率和首付比例都可能降低。

10月進(jìn)行二次評(píng)估，房價(jià)漲幅控制在5%以內(nèi)。

達(dá)到預(yù)期就停止，沒達(dá)到再加碼。

空穴不來風(fēng)，讀出幾個(gè)信息點(diǎn)：

?房價(jià)漲幅不超5%，不能破。

這是一個(gè)沒有明文規(guī)定的數(shù)字，房住不炒以來，一直存在。

如果一線只能漲5%，那天津呢？

樓市輪動(dòng)的核心在于：

一線房價(jià)高企，導(dǎo)致需求溢出到二線，轉(zhuǎn)為二線的增量。

2020年，開始過一輪新行情。

2021上半年，天津輪動(dòng)到了，當(dāng)時(shí)河西、西青已出現(xiàn)5-10%的漲幅。

但知道一線漲了多少嗎？

深圳漲30%，上海漲15%，北京漲10%……下半年房企暴雷，輪動(dòng)終止。

一線不超漲，就不會(huì)有示范作用，天津也接不到什么水。

?政策將會(huì)是“追加制”。

高層想要的是，成交量大漲，成交價(jià)不漲。

但這個(gè)是個(gè)BUG，量價(jià)關(guān)系本身捆綁一體。

只要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就很難單獨(dú)控制。

所以，接下來的政策，將會(huì)是“追加制”。

只能分階段評(píng)估，一點(diǎn)一點(diǎn)的給。

現(xiàn)在預(yù)期剛放出，一線樓市就蠢蠢欲動(dòng)，房東跳漲、周成交量上漲……

這也給高層反饋了“負(fù)向信號(hào)”——真怕出了政策，房價(jià)控制不住。

因此，三季度的政策會(huì)非常謹(jǐn)慎，給一線樓市預(yù)留出觀察期。

10月之前，允許不漲，但不能忍受超漲。

看透天津的“限”，讀懂一線的“度”，就能預(yù)判下半年的樓市。

?天津8、9月的樓市，依舊很難。

8、9月，政策不會(huì)“大力出奇跡”。

以鼓勵(lì)、喊口號(hào)為主，水龍頭先擰開一點(diǎn)點(diǎn)，測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)。

我們都知道，樓市“積重難返”，不下猛藥，根本不會(huì)反轉(zhuǎn)。

雖有預(yù)期，但開發(fā)商等不了。

已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月成交低迷，8月底很可能出現(xiàn)大面積的“特惠潮”。

現(xiàn)在，苗頭已經(jīng)出現(xiàn)了。

河?xùn)|幾個(gè)盤咬上了，環(huán)城降價(jià)、一成首付……

?“930”是重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

9月底，高層將對(duì)樓市二次評(píng)估。

不局限于一線，也包括二線。

如果市場(chǎng)沒拉起來，就要“大力出奇跡”了。

基于現(xiàn)狀主觀推測(cè)，樓市已經(jīng)不是給點(diǎn)政策，倆月就能起來的。

所以，大概率四季度會(huì)下猛藥，孤注一擲。

目的是拉經(jīng)濟(jì)，讓經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)達(dá)標(biāo)，而不是重拾“對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的溺愛”。

為什么要“房不刺經(jīng)”？因?yàn)椤胺磕茏羁齑探?jīng)”。

?天津樓市的行情，看到11月。

真正的行情，會(huì)在四季度，確切的說是11月。

第一，政策加碼，量變引發(fā)質(zhì)變。

四季度政策力度上升，包括降低存量房貸利率等，一系列組合拳真正落地。

對(duì)樓市產(chǎn)生刺激效果，激發(fā)需求入市。

第二，政策預(yù)期11月發(fā)酵到頂峰。

一線樓市反應(yīng)先于政策，天津樓市反應(yīng)滯后于政策。

8月政策月啟動(dòng)后，一般3個(gè)月后，成交量才有所體現(xiàn)。

第三，新盤集中入市。

10、11月天津新盤集中入市，10個(gè)左右。

市區(qū)居多，金茂體北、中海中醫(yī)藥、格調(diào)馥頌花園……

高總價(jià)房源集中成交，能提振市場(chǎng)。

至此，完成年初徐主編預(yù)測(cè)的“駝峰行情”。

上半年靠小陽春，下半年靠政策推動(dòng)。

再次強(qiáng)調(diào)，所謂的行情是量的起勢(shì)，不是價(jià)格的反彈。

現(xiàn)在成交量破歷史新低，先修復(fù)到正常值。

今年，依舊是修復(fù)期。

在正常值基礎(chǔ)上連漲3個(gè)月，房價(jià)才有向上的動(dòng)力。

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