本文討論三個問題：

1、碧桂園（02007.HK）會是恒大第二嗎？

2、碧桂園的流動壓力是階段性還是長期性？ (任澤平的“助殺”)

(資料圖片)

3、該不該救碧桂園？

個人觀點，僅供參考。

碧桂園（02007.HK）會是恒大第二嗎？詳細的比較一下。

在恒大暴雷的2021年，其賬上現(xiàn)金從年初的1587億元下降至年中的868億元，并進一步下降至年末的54億元。

從碧桂園財報來看，其2023年年初的資金量為1283億元，與恒大2021年初接近，并且負債高達1.43萬億元，那是否意味著碧桂園會重蹈恒大覆轍？按理說不該。

首先明確一下，負債與資產(chǎn)是硬幣的兩面，負債的多少并不能說明問題， 比如隔壁老王有“一套1000萬的房和200萬存款”這是老王的資產(chǎn)，同時有500萬的房貸和5萬元的花唄沒有還，你能說老王因為有505萬的負債就是個負翁窮光蛋嗎？

其次，一個公司的負債不完全是借款，很多不需要付利息，比如有些負債是壓著賬期不給供應商（乙方），沒有利息，有些負債是沒給業(yè)主交房，也沒有利息......而這些沒有利息的負債占了碧桂園的負債的大頭。

2021年初，恒大借款超7165億元，而碧桂園2023年初，總有息負債余額為2713億元。

也就是說：二者的現(xiàn)金流相差不多，但償債壓力并不在一個量級，當下碧桂園的償債能力應該比恒大暴雷時好上許多，但為何會出現(xiàn)違約的情況？

一家房企債務違約會給其后續(xù)銷售和融資帶來超大利空，購房者會擔心房子爛尾而不再購買房產(chǎn)，金融機構也會因此更加謹慎的發(fā)放貸款，這就是房企的戴維斯雙殺，典型的例子自然是恒大，2021年上半年收入2200多億，下半年收入200多億。

故而，房企只要腦子沒病，會竭盡全力的避免出現(xiàn)債務違約情況，除非是真的沒錢了或者兩害相權取其輕。

碧桂園是哪種情況？

從碧桂園現(xiàn)在表現(xiàn)出來的態(tài)度是：真的沒錢了，也就是說爆雷了。

但碧桂園為何會暴雷？

要知道即使暴雷前借款7000多億的恒大，半年的資金消耗量也不過是700~800億元，而碧桂園為何半年花光了1000多億資金？

它的雷，爆的很蹊蹺，讀懂君目前能想到四個原因：1、其表外融資規(guī)模過大，所以流動性遠沒有財報展示的那么健康；2、碧桂園再用一些財技乃至財務造假的手段粉飾流動性；3、像北京銀行與康得新那樣的“假存款”事件；4、就是單純的流動性管理出了問題。

那種可能性靠譜些？不知道，半年報或許能給出一些答案，或者說蛛絲馬跡。如果你知道，歡迎在后臺討論下。

更有意思的是：今年7月30日，碧桂園實控人楊惠妍將旗下碧桂園服務20%的股權（價值超64億港元，約合人民幣59億元），捐贈給國強公益基金會（香港）有限公司。工商登記顯示，該公益基金會成立于今年6月13日，注冊資金100元港幣（港元），創(chuàng)立人為楊惠妍的妹妹、楊國強的三女兒楊子瑩。

相比于碧桂園，碧桂園服務是當之無愧的現(xiàn)金牛奶，每年凈利潤數(shù)十億元，這個做法很難不讓人聯(lián)想些什么。

接下來討論第二個問題：任澤平的“助殺”。

按照碧桂園的官方話術：受銷售與再融資環(huán)境不利影響，2023年上半年預計出現(xiàn)較大的虧損，當前也正承受階段性的流動壓力。

但實際上，碧桂園的流動壓力很有可能是長期性的。

碧桂園的投資重點是“三四線及更低線城市”，而這些城市的供需關系大家都知道，如果不知道，那么前恒大首席經(jīng)濟學家任澤平可以告訴你。

任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質民營房企》（下稱《建議》）雖然振臂疾呼“救碧桂園”的諸多理由，但也指出：房地產(chǎn)長期看人口，1962-1976年嬰兒潮人口退出購房人群，城鎮(zhèn)化率超過65%接近尾聲，全國套戶比1.09套、70%以上的城市住房基本飽和，人均住房面積34平甚至超過部分發(fā)達國家水平，人口老齡化少子化不婚化加速到來，熱點城市房價偏高，等等。

《建議》中那“70%以上住房基本飽和”的城市，是不是碧桂園重倉的“三四線及更低線城市”？如果大家還不知道，碧桂園前七個月的銷售數(shù)據(jù)可以給出更直觀的答案。

1月～7月，碧桂園權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年同期下降61%；7月單月實現(xiàn)權益銷售金額121億元，連續(xù)第4個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年7月下降78%。

看金額，碧桂園的成績是真的差，從平均銷售單價去看，隱患更大。

碧桂園前7個月的平均銷售價格為7806.54元/平方米，而2021、2022年則分別是：7455、7592，這些數(shù)據(jù)說明什么呢？房子賣不動的情況下，還提價賣房？除非碧桂園腦子被門夾了。

更合理的解釋是：碧桂園在降價，但也只是那些相對“高線”的城市房產(chǎn)雖然更好賣，它們雖然更貴一些，但銷量占比逐步加大，所以拉升了整體的房價。

一個佐證是：2022年碧桂園在平均銷售價格較上年增加了100多元，而毛利率非但沒有上升，還下降了約10個百分點，為2004年以來最低值。更高的價格換來更低的毛利率，這背后極有可能是:碧桂園在相對“高線”城市里大幅降價賣房所導致的。

需要注意的是：3月份之后，碧桂園的銷售單價在逐月降低，這意味著其毛利率在不斷下降，而早在2022年末，碧桂園的毛利率已經(jīng)銳減至7.64%，在幾個月的連續(xù)降價之后，甚至不排除上半年毛利率成為負數(shù)。

綜上，相對于官方的表述，讀懂君更傾向于：碧桂園的流動壓力是長期性的。

只能說任澤平這次“70%以上的城市住房基本飽和”的判斷被碧桂園驗證了，那他希望怎么“幫幫碧桂園”？是要政府拿出納稅人的錢借給碧桂園還貸、蓋樓？還是讓銀行給碧桂園更多貸款還貸、蓋樓？

無論哪種幫法，樓如果賣不出去，碧桂園拿什么還錢？

任澤平在《建議幫幫碧桂園等優(yōu)質民營房企》一文及公開場合多次強調的“70%以上的城市住房基本飽和”，等同于是給碧桂園來了一次漂亮的“助殺”。

第三個問題，該不該救碧桂園？

讀懂君認為： 應該一試，原因不是任澤平文中拔高提出的“守住金融風險底線、守住民生底線的需要”。

在商言商，如果碧桂園財報中的數(shù)據(jù)靠譜，表外負債也沒有那么大的情況下，碧桂園的窟窿并沒有那么大，雖然現(xiàn)在是“賠錢賣房”，但本質上依然是在回籠資金、化解風險。（注意：凈利潤層面的虧損和賬戶上資金的流出并不能畫等號。）

2022年末，碧桂園有近9000億元的在建工程，這些在建工程如果因為資金流無法完工，就一文不值，過去的投入也就打了水漂，還會引發(fā)不小的社會事件，與收入形成惡性循環(huán)，但如果完工了，即使打個七八折出售，碧桂園的風險也能大大緩釋。

碧桂園豐年的利潤很多已經(jīng)轉化為資產(chǎn)，風險最終能化解多少，就看碧桂園“豐年”時候積累的資產(chǎn)（當然，主要還是房子）有多少含金量了，雖然任澤平老師說“70%以上的城市住房基本飽和”，但低線城市的居民還有一個需求是置換嘛。

如果不救呢？那就是小雷變大雷——前七個月碧桂園沒有暴雷跡象，購房者信心相對處于高點，一旦碧桂園和恒大一樣完全暴雷，則恒大斷崖式下跌的收入可能就是碧桂園的明天。

所以碧桂園的結局大概率走向兩個極端：要么元氣大傷，但平穩(wěn)落地，要么重走一遍恒大的路。

碧桂園值不值得去幫一下，這筆賬就要讓相關部門去算賬了，起碼要知道碧桂園的窟窿到底有多大。

從情感上講，最應該被“慈善機構”救助的是碧桂園，說到這里大家應該懂了，這件事的發(fā)生對各方力量的信心都是打擊。

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