@房財(cái)經(jīng) 鄭玉華

(資料圖片僅供參考)

又一次，陳序平和他領(lǐng)導(dǎo)的龍湖集團(tuán)，較其他同行提前發(fā)出了2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

在民營(yíng)房企上半年一片虧損的背景下，龍湖集團(tuán)的率先發(fā)布財(cái)報(bào)，不僅讓它顯得鶴立雞群，也凸顯了其底氣十足。

確實(shí)，在夏走秋至的8月，房地產(chǎn)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了太多令人沮喪的消息。似乎，無(wú)窮無(wú)盡的各種利空信息，是這個(gè)行業(yè)當(dāng)下該有的常態(tài)。

而龍湖集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)的發(fā)出，則在一片惶恐的氣氛中，給了房地產(chǎn)些許光亮和信心。

在大盤(pán)持續(xù)下行的今天，龍湖集團(tuán)逆風(fēng)前行，肩負(fù)民營(yíng)開(kāi)發(fā)商最后的尊嚴(yán)，扛起了大旗。

保利潤(rùn)、守家底

8月18日，陳序平選擇周五午飯時(shí)間，發(fā)出了龍湖集團(tuán)上半年業(yè)績(jī)報(bào)告。在大勢(shì)的裹挾下，龍湖也經(jīng)歷了營(yíng)收的下降，但歸母凈利潤(rùn)卻實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。

上半年，營(yíng)業(yè)收入620.44億元，較上年同期948.05億元，下降34.56%；這導(dǎo)致上半年的毛利為139億元，同比下降31%。

凈利潤(rùn)92.95億元，同比降14.58%；但最核心的歸母凈利潤(rùn)80.58億元，較上年74.8億元，增長(zhǎng)7.17%；扣非后的歸母凈利潤(rùn)65.9億元，同比增長(zhǎng)0.6%。

利潤(rùn)金額增加的背后，是利潤(rùn)率的把控到位。龍湖集團(tuán)上半年的毛利率為22.4%，依然保持著行業(yè)高位；核心稅后利潤(rùn)率為12.6%，上年同期為10.3%；核心權(quán)益后利潤(rùn)率為10.6%，上年同期為6.9%。

截至上半年末，龍湖集團(tuán)總資產(chǎn)7745.86億元，較上年末減少1.55%；總負(fù)債5392.11，較上年末減少2.6%；總負(fù)債率69.61%；凈資產(chǎn)2353.75億元，較上年末增加0.94%。

行業(yè)的持續(xù)寒冬，少帥陳序平帶領(lǐng)著他的團(tuán)隊(duì)，不僅沒(méi)讓龍湖集團(tuán)喪失掙錢(qián)的能力，還守住了過(guò)往的家底。

債務(wù)方面，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)整體借貸規(guī)模為2070.9億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)370.4億元；在手現(xiàn)金724.3億元，其中非受限銀行現(xiàn)金712.94億元。

在綜合借貸中，有678.4億元固定年利率為3%至4.8%，固定利率債務(wù)占比33%；平均借貸成本為4.26%，平均貸款年限7.19年；非抵押債務(wù)占比67.6%；短期債務(wù)占比17.9%；現(xiàn)金短債比1.96。

可以看出，龍湖集團(tuán)目前的在手現(xiàn)金遠(yuǎn)超一年內(nèi)短期負(fù)債，其當(dāng)下安全閾值，依舊很高。

持續(xù)盈利的龍湖集團(tuán)，將派發(fā)中期股息每股人民幣0.32元，以人民幣宣派并以港元支付。具體分紅時(shí)間為2024年2月8日。

繼續(xù)穿越周期

上半年，龍湖集團(tuán)合同銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)15%至985.2億元，銷(xiāo)售回款率超100%，維持行業(yè)高位。其中，一二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比達(dá)95%。

截至6月底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷(xiāo)售額為2465億元，面積約1570萬(wàn)平方米，這為其未來(lái)利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

土地儲(chǔ)備方面，龍湖集團(tuán)成了僅有的幾家仍在持續(xù)購(gòu)地的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。上半年在一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市，新增20幅土地。截至報(bào)告期末，土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)5489萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為3816萬(wàn)平方米，87%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。

在龍湖集團(tuán)半年業(yè)績(jī)報(bào)告中，陳序平表示，克制、審慎并高度自律的財(cái)務(wù)盤(pán)面，是龍湖擁有戰(zhàn)略主動(dòng)性的前提。

“三年前，我們就提出降負(fù)債的管理策略；現(xiàn)階段，龍湖的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，外債占比持續(xù)壓降，提前鋪排高比例（97%）的掉期以全面對(duì)沖外匯波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)?！标愋蚱椒Q(chēng)。

2070.9億元的總借貸中，境外債務(wù)的比例已降低至21.6%，為447.31億元。上半年匯兌虧損的凈額較2022年同期-16億元，降低至-13.98億元，降幅12.63%。

陳序平稱(chēng)，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，龍湖將聚焦開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應(yīng)，令其利潤(rùn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，過(guò)渡到非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比增至過(guò)半。

事實(shí)上，這已在上半年業(yè)績(jī)報(bào)告中有所體現(xiàn)。營(yíng)業(yè)構(gòu)成中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)收498.69億元，同比下降40.47%物業(yè)服務(wù)58.43億元，同比增長(zhǎng)12.91%；龍湖天街等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的租金收入63.32億元，同比增長(zhǎng)8%。

從總資產(chǎn)的構(gòu)成面，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)3391.4億元，占比66.73%；運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)資產(chǎn)1555.83億元，占比30.61%；物業(yè)服務(wù)資產(chǎn)134.92億元，占比2.65%。

對(duì)比去年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營(yíng)收及總資產(chǎn)中的比重，在持續(xù)降低，而經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)，則在不斷上升。

龍湖集團(tuán)在報(bào)告中稱(chēng)，未來(lái)將不再依靠負(fù)債規(guī)模驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，而是憑借各個(gè)航道產(chǎn)生正向經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，來(lái)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生式驅(qū)動(dòng)。

陳序平則表示，龍湖集團(tuán)始終將安全性放于一切發(fā)展的首位，以戰(zhàn)略定力和余量思維，應(yīng)對(duì)周期的不確定性。

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