二手房交易流程與成本，迎來(lái)重大變動(dòng)。

在傳統(tǒng)的交易觀念里，“一手交錢，一手交貨”是再正常不過(guò)的。但涉及到二手房的買賣，卻往往存在著賣方尚未還清購(gòu)房貸款的問(wèn)題。除了通過(guò)第三方“贖樓”，是否能有一種更加高效、安全 且低成本的方式？

在已有多地積極探索開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)的基礎(chǔ)上，兩部門發(fā)文明確全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”，這一模式也將得到更大范圍和更大程度的推廣。

(資料圖)

新政發(fā)布，助力“小陽(yáng)春

“金三銀四”被認(rèn)為是樓市交易的傳統(tǒng)旺季之一。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2023年3月，一線城市市場(chǎng)均價(jià)延續(xù)上漲行情，二線和三四線城市市場(chǎng)均價(jià)下滑。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，展望后市，二季度市場(chǎng)熱度如何還需要看后續(xù)是否有實(shí)質(zhì)性的利好政策加持，僅靠此前積壓的需求難以支撐市場(chǎng)的長(zhǎng)期回暖。

利好的消息很快傳來(lái)。近日，自然資源部聯(lián)合中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”作出全面部署。

這也意味著“帶押過(guò)戶”從地方性的試點(diǎn)走向了全國(guó)化、常態(tài)化的全面推進(jìn)。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶”政策，包括深圳、濟(jì)南、大連等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”。

《通知》發(fā)布后，北京也立刻跟進(jìn)。據(jù)北京銀保監(jiān)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門聯(lián)合發(fā)布的通知，從3月31日起，居民出售在京住房時(shí)不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，以降低居民住房交易成本。

兼容跨行貸款是北京落地“帶押過(guò)戶”政策的創(chuàng)新點(diǎn)。“從對(duì)購(gòu)房者的覆蓋面來(lái)說(shuō)，北京的做法更吻合各類不同的購(gòu)房和貸款需求?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各城市在“帶押過(guò)戶”的流程設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面陸續(xù)發(fā)力，這將有助于更好推行這一模式。

加速交易，利好買賣雙方

“原業(yè)主房貸沒(méi)還清就要出售的情況很多，尤其是在學(xué)區(qū)房置換等旺季時(shí)間，擔(dān)保公司會(huì)接到大量的‘贖樓’業(yè)務(wù)?！狈慨a(chǎn)中介李先生對(duì)中新財(cái)經(jīng)記者表示。

據(jù)他介紹，“贖樓”也稱“過(guò)橋”，主要有兩點(diǎn)弊端：一是手續(xù)復(fù)雜，需要等解押后才能交易，少則要等一周多，也有半個(gè)甚至幾個(gè)月也完成不了的；二是費(fèi)用也高，解押的過(guò)程中要算日息，加上給擔(dān)保公司“手續(xù)費(fèi)”，順利的話往往也需要3個(gè)點(diǎn)左右的利息。

“目前二手房市場(chǎng)整體的庫(kù)存量還是很高的，‘帶押過(guò)戶’肯定是個(gè)可以節(jié)省時(shí)間和資金成本的利民措施?！崩钕壬J(rèn)為，接下來(lái)除了已有的房源能加速流通，相信掛牌量也會(huì)再增加。

身在浙江的高先生不久前剛剛完成了“帶押過(guò)戶”的手續(xù)。他對(duì)記者表示，自己本意是想提前還房貸，但是預(yù)約后發(fā)現(xiàn)要等很久，后來(lái)了解到“帶押過(guò)戶”的模式，便成功把自己未還完房貸的房子賣了出去。

高先生介紹，“帶押過(guò)戶”辦理起來(lái)非?？?，幾個(gè)工作日就完成了過(guò)戶，操作流程比較簡(jiǎn)單，當(dāng)?shù)刈〗ň謺?huì)有一個(gè)資金監(jiān)管賬戶，進(jìn)行資金的撥付，也比較安全，而且都是按照當(dāng)下的新利率來(lái)計(jì)算，買房人也不吃虧。

“我覺(jué)得這對(duì)二手房買賣雙方來(lái)說(shuō)都是利好，交易簡(jiǎn)單了，可能有很多之前在猶豫的人決定交易，市場(chǎng)也可能跟著活躍起來(lái)?！彼J(rèn)為，相信隨著更多支持政策的推進(jìn)，模式會(huì)愈發(fā)完善。

認(rèn)真核實(shí)，警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)

“‘帶押過(guò)戶’的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場(chǎng)，促進(jìn)換房需求加快釋放，從而進(jìn)一步對(duì)新房市場(chǎng)形成一定支撐。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，政策的進(jìn)一步推進(jìn)和擴(kuò)圍，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)a(chǎn)生積極帶動(dòng)。

當(dāng)然，新的模式下也會(huì)產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。前述《通知》中也特意提到，地方在實(shí)踐探索中，主要形成了抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等3種“帶押過(guò)戶”模式，各地要結(jié)合本地實(shí)際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實(shí)踐不斷豐富發(fā)展。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務(wù)時(shí)，鼓勵(lì)各地積極引入預(yù)告登記，通過(guò)預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”、防范抵押權(quán)懸空等風(fēng)險(xiǎn)。

“技術(shù)層面是比較簡(jiǎn)單的。通過(guò)預(yù)告登記和公正，可以提前鎖定交易，防止‘一房二賣’，也防止抵押權(quán)落空，防止申請(qǐng)了貸款無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)等。另外，金融和不動(dòng)產(chǎn)可以根據(jù)各自訴求制定完善交易流程?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，《通知》中提出的三種模式，事實(shí)上就是結(jié)合不同訴求提出的三種可行的，能保護(hù)各方權(quán)益的途徑。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師也對(duì)此提出建議，對(duì)于購(gòu)房人而言，在核實(shí)擬購(gòu)買的房屋可以“帶押過(guò)戶”的基礎(chǔ)上，務(wù)必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精細(xì)化，涉及到的銀行或抵押權(quán)人務(wù)必溝通落實(shí)到位，避免出現(xiàn)一些不必要的時(shí)間差；作為賣方，也需要提前核實(shí)購(gòu)房人的個(gè)人征信，提前核實(shí)清楚購(gòu)房人未來(lái)的貸款能力，避免后續(xù)貸款出問(wèn)題，不能及時(shí)回款解押。

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