作者：奇齊

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【資料圖】

周末，《中國房地產(chǎn)報》的一篇文章，讓一潭死水的樓市瞬間泛起漣漪。

作為住建部有著一定官方背景的融媒體，中房報呼吁“三降”，降首付、降稅費、降房價。

特別是“降房價”。

文中提到“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金?！?/font>

這樣的發(fā)聲，讓人很難不聯(lián)想到是官方表態(tài)。

消息一出，瞬間引爆了輿論。

要知道，對“開發(fā)商降價”這件事，一些地方之前可不是這個態(tài)度。

如果大家經(jīng)常在互聯(lián)網(wǎng)上沖浪，對地方“不準(zhǔn)降價賣房”的政策導(dǎo)向，不會陌生。

去年8月，合肥長豐縣一樓盤推出直降4000元/㎡，結(jié)果被定性為非法銷售，被叫停。

今年5月，昆山兩家房企因為“擅自大幅度降價銷售”，被當(dāng)?shù)刈〗òl(fā)文公開通報批評并處罰。

這些都不是個案，因為很多省份，都專門出臺過相關(guān)“限跌令”。

比如東北“一哥”沈陽，就發(fā)布過“盡量避免以價格優(yōu)勢吸引購房者達(dá)到銷售目的”的通知；西南地產(chǎn)大市昆明，也發(fā)布了“房企若惡意降價將被約談，情節(jié)嚴(yán)重者將停止網(wǎng)簽”的說明。

安徽蕪湖宣布，如果銷售價格低于備案價格5%以上的，需重新申報。

湖南岳陽市規(guī)定，新房銷售的實際成交價不得低于備案價格85%。

總之，“限跌”一直是過去樓市調(diào)控政策里，被奉為圭臬的一個大方針。

簡單的說，過去是不允許降價的。

02

盡管過去一段時間，無論是民眾也好，大V也罷，都討論過有關(guān)“限跌令”的合理性，比如馮侖，就公開抨擊過“限跌令”，認(rèn)為不讓開發(fā)商漲價降價，是侵害企業(yè)自主定價權(quán)。

嚴(yán)重違反了《物權(quán)法 》。

但其實網(wǎng)友們心里也明白，房價作為跟民生百姓息息相關(guān)的一件事，早已不能單獨用《物權(quán)法》去規(guī)范了。

“限跌令”，看似是不合理，但是地方上的一個“急招”，最終目的就是為了穩(wěn)固房地產(chǎn)市場。

畢竟，房地產(chǎn)市場出問題，銀行、信貸、開發(fā)商現(xiàn)金流、老百姓的資產(chǎn)、當(dāng)?shù)卣耐恋厥袌?，全都會受到巨大影響?/font>

因此，“限跌令”一直心照不宣地實施著，開發(fā)商也默默遵循，民眾也大多理解。

但沒想到，情況逐漸失去了控制。

8月中，克而瑞公布百強房企的全國總銷售額，整個7月只有3504億，相比往年跌了三分之一。

頭部開發(fā)商，都沒什么資金進(jìn)賬。

而與此同時，匯率也開始失守，人民幣貶值嚴(yán)重。

很多借美元債的開發(fā)商，借錢匯率是6.2，到了要還錢的時候，匯率來到了7.3。

8月初，碧桂園宣布債務(wù)違約，正式爆雷。這家曾經(jīng)的宇宙房企，光是美元債，就借了不少，再加上老百姓的錢袋子緊繃，房企交付成了難題，大家更不敢買房了，最終導(dǎo)致開發(fā)商的銷售回款出了大問題。

一系列的連鎖反應(yīng)下，局勢出現(xiàn)了巨大的變化。

8月中旬，江西省省會南昌爆出了一件地產(chǎn)圈大八卦。

下轄的南昌縣的一個樓盤，因為銷量不佳，收到了當(dāng)?shù)卣块T的工作函，要求“及時調(diào)整營銷策略，加大營銷力度，壓實營銷責(zé)任，對銷售不力的營銷團(tuán)隊進(jìn)行約談、調(diào)整、解聘?！?/font>

事情一出，網(wǎng)友們繃不住了，都2023年了，還有這種笑死人不償命的事情。

大家關(guān)注的焦點一方面是覺得官方管得太寬了，另一方面居然如此不尊重勞動法，提出“解聘團(tuán)隊”這樣的建議。

但這件事背后還有一個重要的后續(xù)，根據(jù)澎湃新聞報道，當(dāng)?shù)卣m然管得寬，但是是允許開發(fā)商打折降價銷售。

結(jié)合文章開頭提到了中房報的呼吁“應(yīng)當(dāng)給予開發(fā)商更大的自主定價權(quán)，允許開發(fā)商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金?！?/font>

大家是不是能感受到一些信號了。

沒錯，曾經(jīng)鐵網(wǎng)一張的“限跌令”，終于開始松動了。

新房價格松動體現(xiàn)在三方面：

1、政策導(dǎo)向開始松口。

這一點，從《中房報》的吹風(fēng)方向，大家應(yīng)該已經(jīng)可以感受到了。

2、開發(fā)商降價意愿強烈。

在碧桂園爆雷前夕，我聽過一個小道消息，一家為數(shù)不多未爆雷的民企，提前得知碧桂園的資金流動性困難后，內(nèi)部要求“不顧一切打折促銷，只求回款?！?/font>

畢竟目前前100強房企，46家出了問題，前30強房企，20家爆雷，前10更是只剩龍湖一家民企獨苗。

這種情況下，利潤都是浮云，虧本甩賣，斷臂求生才是開發(fā)商活下去的唯一選擇。

3、民眾對于降價的態(tài)度。

應(yīng)該說，不少人對于新房降價都是喜聞樂見的，畢竟房價過去20年房價漲幅，讓不少開發(fā)商賺得盆滿缽滿。

再看到恒大等的房企所作所為，如今民眾對于能看到開發(fā)商割肉，都是拍手稱快的。

因此，無論從政策層面，還是房企活下去的意愿和民意基礎(chǔ)，新房價格下調(diào)，都成了現(xiàn)在的一個趨勢所在。

換句話說，這才是“救市”眾多方案里中能夠奏效的一條路徑。

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當(dāng)然，這條舉措，會讓很多人產(chǎn)生陣痛。

首先，割肉的是開發(fā)商。這一點剛才說過了，很多開發(fā)商已經(jīng)想明白了，虧本甩賣，但是保留一個可以留在牌桌上的資格。

其次，陣痛的是二手房房東們。要知道二手房價的定價權(quán)，在當(dāng)下的市場，完全受到周邊新房價格影響的，一般是周邊同地段的8折左右，根據(jù)房齡和產(chǎn)品力有些許不同。

如今新房一旦開啟降價模式，那么二手房價肯定就得隨行就市了，至于房東的心情，沒人顧及了，畢竟大局為重。

最后，遭遇陣痛的當(dāng)然是一些地方政府。

一旦“限跌令”收回，土地價格肯定難以為繼，這時候，如何支付政府的公共支出，如何盤活當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，如何保持當(dāng)?shù)氐倪\轉(zhuǎn)，如何支付公務(wù)員工資。

這些資金缺口，一方面可以通過縮減開支，很多地方縮編，清退合同工，甚至關(guān)掉公交車的空調(diào)，已經(jīng)在執(zhí)行了。

而與此同時，操盤手們也在想方設(shè)法拓展收入，比如上半年出圈的淄博燒烤旅游，貴州萬人空巷的村BA，都是盤活經(jīng)濟(jì)的方式。

但這些遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上房地產(chǎn)，畢竟房地產(chǎn)既能賣地，又能帶動當(dāng)?shù)亟ㄖ圃鞓I(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)，還能解決就業(yè)的產(chǎn)業(yè)，放在任何一個地方都是香餑餑。

所以，適當(dāng)降低新房房價，守住房地產(chǎn)的盤子，才能讓整個經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)住。

當(dāng)然，前提是百姓們兜里有錢，也對未來有信心。

這非常考驗當(dāng)前操盤手的能力。