不得不說，曾經(jīng)的“東大倉”如今在樓市中的存在感實在不強。不過當(dāng)然，這也不妨礙它時不時再整出點動靜出來～

今年廣州首批8宗集中供地中，增城好不容易排上了兩宗！只不過這兩宗用地分別位于寧西、派潭，說白了就是存在感低區(qū)域中的小透明板塊。

但這反而引起人好奇，到底是“何方神圣”了？帶著一顆八卦的心，小前線挖了一下當(dāng)中的寧西地塊，發(fā)現(xiàn)有點東西～

(相關(guān)資料圖)

1

舊村改造新模式？

今天要說的增城寧西地塊，位于寧西街沙寧路東側(cè)，編號A23014，占地約17萬㎡，計容建面約44萬㎡，起拍總價19億元，折合4308元/㎡。

看到這里，估計有人會一臉問號，一是這個地方比較陌生，二是都2023年了，增城還有4000+元/㎡起拍的宅地……

確實，寧西這個地方雖說屬于增城開發(fā)區(qū)腹地，但位置比永寧還要更往東，樓市約等于真空。

而4308元/㎡的起拍樓面價，大約相當(dāng)于增城2014年成交的朱村宅地水平，2023年還能遇到，也是驚奇。

當(dāng)然，小前線要說的并不是這些?？催@個地塊的輪廓以及衛(wèi)星影像，有點熟悉的感覺。

確認(rèn)過眼神，就是2月中旬公布基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查成果的湖中村竹山、社排片區(qū)舊改項目，一模一樣。

現(xiàn)場看，涉及的舊村社范圍內(nèi)，原有的村民房屋已拆得7788，取而代之的是堆滿地上的物流貨柜，遠看就像快遞公司的大本營一樣。

△地塊內(nèi)部

比較引人注意的是，舊村社北面、南面都有一片原生態(tài)山丘，可見這里的生態(tài)環(huán)境還不錯。

周邊現(xiàn)狀，主要是一衣帶水的百湖村，曾在2020年5月掛網(wǎng)公開選擇舊改合作企業(yè)，但同年7月突然宣布取消相關(guān)工作。

隔沙寧路的另一側(cè)，則是增城開發(fā)區(qū)用地范圍，已落地菜鳥網(wǎng)絡(luò)、SDP超視堺、富士康液晶面板等多家企業(yè)。

△增城開發(fā)區(qū)

也就是說，如此次寧西地塊能順利出讓，開發(fā)項目將會為這些企業(yè)人員提供就近置業(yè)選擇。

2

官方點名，舊改+土拍組CP

不得不說，通過政府收儲+招拍掛出讓土地的模式，完成城市更新的先例不少，但以往主要涉及舊城、舊廠房等用地。

比如黃埔魚珠舊城、天河吉山瀝青攪拌廠、天河中鐵物流園等，而舊村采用這種操作相當(dāng)少見。

其實早在2月初，市規(guī)自局發(fā)布的《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021—2035年）》（公開征求意見稿）就提到：

舊村莊改造可結(jié)合實際情況采用政府收儲、合作改造、自主改造等多種模式，多措并舉促進區(qū)域品質(zhì)連片提升。

和以往舊改項目普遍引入房地產(chǎn)企業(yè)合作改造的模式不同，政府收儲模式中政府屬于主導(dǎo)角色，負(fù)責(zé)村民住宅和村集體物業(yè)復(fù)建安置補償。

這種模式之下，村集體經(jīng)濟組織不參與土地出讓收益分成，后續(xù)基本再無與村集體相關(guān)事宜，推進效率較高。

不過，這種模式還是要因地制宜，不能簡單地復(fù)制到其它舊村當(dāng)中。

具體到地塊所屬的湖中村竹山、社排片區(qū)，按2月中旬公布的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，原舊村社涉及建筑374棟，總建面96692.16㎡，體量不大。

而且兩個經(jīng)濟社共有125戶576人，絕大部分都是本村戶籍，人口數(shù)量也不多，復(fù)建安置的推進相對簡單得多。

△湖中村竹山社、百湖村交界地段街景

另一方面，日前流傳的《2023年城中村改造計劃》中，增城區(qū)共有5個項目在列，其中就提到湖中村竹山社、社排社列為今年新開工項目。

同時，早在去年年初，政府招采網(wǎng)就掛出《增城區(qū)寧西街湖中、百湖、湖東片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》的中標(biāo)結(jié)果，透露結(jié)合增城開發(fā)區(qū)東拓用地需求，推動寧西街湖中村城市更新改造項目需要，啟動該片區(qū)控規(guī)編制工作。

以寧西街湖中村更新改造范圍（竹山、社排）與百湖村、湖東村范圍為基礎(chǔ)，規(guī)劃編制范圍為北至寧西工業(yè)園、南至廣惠高速、東至仙寧路、西至沙寧路，共363.25公頃。

不過就實際情況來了看，現(xiàn)狀僅湖中村竹山、社排兩個經(jīng)濟社大致完成拆遷，相鄰的百湖村、湖東村暫未見明顯的拆遷動靜，增城開發(fā)區(qū)東拓應(yīng)該要分期進行。

3

變身產(chǎn)城一體，自帶小學(xué)

其實早在開拍之前，包含該地塊在內(nèi)的湖中、百湖、湖東片區(qū)控規(guī)就已悄咪咪獲批上線。

按照控規(guī)文件，片區(qū)規(guī)劃定位“產(chǎn)城一體示范基地”等，建設(shè)為宜產(chǎn)宜業(yè)宜商宜居的多功能城鎮(zhèn)片區(qū)。

規(guī)劃建設(shè)用地269.01公頃，其中城市建設(shè)用地256.43公頃，以居住、公共管理與服務(wù)設(shè)施、工業(yè)、道路與交通設(shè)施、綠地與廣場等用地為主。

包括中小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場、公交首末站等在內(nèi)，共規(guī)劃公共服務(wù)設(shè)施達155處，其中區(qū)域級、街道級、居委級分別5、20、130處。

而寧西沙寧路以東地塊所屬的湖中村竹山、社排片區(qū)，總體包含三大用途，如下圖的商住用地（橙色RB）、二類居住用地（黃色R2）、中小學(xué)用地（紫色A33）。

其中商住、居住部分配套18班幼兒園、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、農(nóng)貿(mào)市場等，中小學(xué)用地為36班小學(xué)。

值得注意的是，正如前面提到，雖然地塊本身是舊村改造項目，但通過政府收儲+招拍掛的地塊，村集體不再參與相關(guān)的收益分成，意味著后續(xù)開發(fā)住宅基本都可正常入市交易。

至于未來開發(fā)項目售價多少，同地塊沒有其它樓盤可供參考。

往西約4.3公里的永寧板塊，主要有光大樾云臺、中建鄂旅投嶺南悅府等，售價1.6萬-1.75萬/㎡。

對了，寧西地塊將在3月23日正式開始網(wǎng)上競價，是第一批集中掛牌宅地中，最先拍賣的地塊之一。

到底最終誰將會成為第一個吃螃蟹的人？我們拭目以待。

關(guān)鍵詞：