萬(wàn)物的萌發(fā)、生長(zhǎng)、輝煌、衰落都有一個(gè)周期規(guī)律，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代逝去的時(shí)候，頭部更具有遠(yuǎn)見的企業(yè)早已開始謀劃第二條甚至第三條增長(zhǎng)曲線。

管理學(xué)大師查爾斯·漢迪在他著名的《第二曲線》一書中指出，“任何一條增長(zhǎng)曲線都會(huì)滑過(guò)拋物線的頂點(diǎn)（增長(zhǎng)的極限），持續(xù)增長(zhǎng)的秘密是在第一條曲線消失之前開始一條新的S曲線?！?/p>

而在房地產(chǎn)行業(yè)的新時(shí)期，龍湖集團(tuán)新的掌舵人陳序平就將開創(chuàng)和執(zhí)掌龍湖新的利潤(rùn)增長(zhǎng)曲線，讓三條曲線共同增長(zhǎng)成為龍湖利潤(rùn)增長(zhǎng)的新秘訣。

(資料圖片)

龍湖在航道上已經(jīng)進(jìn)行了重構(gòu)，變成一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道。企業(yè)供圖

提升非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比

據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2022年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2505.7億元，同比增長(zhǎng)12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤(rùn)225.4億元，同比亦穩(wěn)中有增。在行業(yè)整體下行、多數(shù)房企出現(xiàn)虧損的情況下，龍湖集團(tuán)依然保持了營(yíng)收和利潤(rùn)的雙正向增長(zhǎng)。

值得關(guān)注的是，2022年，龍湖由運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)帶來(lái)的收入均已超過(guò)百億元，其中，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要由商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)組成，全年實(shí)現(xiàn)租金收入118.8億元；由物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等業(yè)務(wù)組成的服務(wù)收入達(dá)116.7億元；由運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)占比更是提升10個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到27%。由此可見，運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，已成為與房地產(chǎn)開發(fā)并行的第二條和第三條增長(zhǎng)曲線，龍湖面向未來(lái)的陣勢(shì)已經(jīng)拉開。

據(jù)陳序平透露，在發(fā)展戰(zhàn)略上，未來(lái)5年，龍湖集團(tuán)將大力發(fā)展非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，將非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比提升50%以上。

去年，陳序平對(duì)龍湖的業(yè)務(wù)模式進(jìn)行了重構(gòu)，其表示：“我們?cè)诤降郎弦呀?jīng)進(jìn)行了重構(gòu)，變成一個(gè)開發(fā)航道、兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道、兩個(gè)服務(wù)航道，這樣‘1+2+2’的格局，而且是在‘一個(gè)龍湖’的統(tǒng)一體系下，這樣為龍湖穿越周期之后的后續(xù)發(fā)展，提供更大的空間。”

也就是說(shuō)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)航道仍作為支撐底盤，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道包括商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓，兩個(gè)服務(wù)航道包括輕資產(chǎn)的物業(yè)管理“龍湖智創(chuàng)生活”和智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”，從而形成開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的三大利潤(rùn)貢獻(xiàn)分支。

在陳序平的賬本中，未來(lái)，兩個(gè)運(yùn)營(yíng)航道中的商場(chǎng)和長(zhǎng)租公寓屬于重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，平均毛利率接近75%，將更重視同店同比的增長(zhǎng)以及經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流整體回正；而兩個(gè)服務(wù)航道有望每年保持40%-50%的增長(zhǎng)，給集團(tuán)穿越周期帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流保障。

左手地產(chǎn)，右手經(jīng)營(yíng)和服務(wù)

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，去年底，龍湖商業(yè)已進(jìn)入全國(guó)32座城市，累計(jì)開業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)達(dá)76座。而今年，龍湖新增開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將達(dá)到11個(gè)，當(dāng)年新開項(xiàng)目對(duì)2023年的租金收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將超過(guò)4個(gè)億。

陳序平表示：“在疫情（管控優(yōu)化）之后，我們首先會(huì)逐步把出租率抓上來(lái)，我們的出租率會(huì)爭(zhēng)取在半年的時(shí)候重新回到正常水平，提升的出租率也會(huì)貢獻(xiàn)我們收入的增量?！?/p>

在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，龍湖目前在手長(zhǎng)租公寓為16萬(wàn)間，開業(yè)11.6萬(wàn)間。龍湖長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)已經(jīng)于2021年、2022年兩年連續(xù)實(shí)現(xiàn)盈利。陳序平表示：“去年底，受到疫情的影響，我們出租率為88.5%，開業(yè)6個(gè)月及以上房源出租率91.1%，比過(guò)往年份有所下降，我們?cè)谖磥?lái)一兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)就會(huì)逐步回歸到正常水平，保證存量資產(chǎn)上的運(yùn)營(yíng)有更高的效率?！?/p>

在服務(wù)業(yè)務(wù)方面，去年，龍湖智創(chuàng)生活保持著在管面積有質(zhì)量增長(zhǎng)，如簽約小米產(chǎn)業(yè)園、李寧產(chǎn)業(yè)園、網(wǎng)易游戲等商寫空間，以及亮馬河、都府堤等城市服務(wù)領(lǐng)域。

對(duì)于龍湖智創(chuàng)生活目前的上市進(jìn)程，龍湖執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼表示：“龍湖不會(huì)為了短期謀求一個(gè)上市資格而喪失發(fā)展的主動(dòng)性，我們也非常重視航道間的協(xié)同。龍湖智創(chuàng)生活將繼續(xù)苦練內(nèi)功，提升行活與收入，同時(shí)對(duì)低效的收并購(gòu)保持警惕，一如既往地做好準(zhǔn)備，靜待花開?！?/p>

值得一提的是，2022年，龍湖以智慧營(yíng)造入局代建賽道，開創(chuàng)了“龍湖龍智造”這一品牌。趙軼表示：“龍湖龍智造是我們?nèi)ツ臧l(fā)布的智慧營(yíng)造新品牌，結(jié)合了定位策劃、開發(fā)管理、虛擬建造、數(shù)字孿生、EPC服務(wù)、智慧城市整體解決方案等產(chǎn)品服務(wù)模塊。協(xié)同為客戶提供一站式全周期的建造服務(wù)和營(yíng)造服務(wù)，整個(gè)客戶包括央企、國(guó)企、地方平臺(tái)公司、AMC、保險(xiǎn)公司及大廠高校都在里面。去年穩(wěn)步起步，有效拓展，截至目前已獲取建管項(xiàng)目近40個(gè)，總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米?！?/p>

今年將修復(fù)房地產(chǎn)盈利水平

隨著疫情管控措施的優(yōu)化和房地產(chǎn)多項(xiàng)利好政策的落地，今年前2個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出整體回暖的態(tài)勢(shì)。

“我們始終堅(jiān)定看好這個(gè)10萬(wàn)億量級(jí)的支柱產(chǎn)業(yè)?！标愋蚱奖硎荆酉聛?lái)要做的，將回歸重點(diǎn)城市、核心區(qū)域；提升周轉(zhuǎn)去化、優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，修復(fù)盈利水平；相較于規(guī)模，更加注重交付品質(zhì)、回款質(zhì)量及利潤(rùn)率。

陳序平認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)后，呈現(xiàn)三個(gè)趨勢(shì)：“一是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)下的城市分化，具備產(chǎn)業(yè)與人才支撐的核心城市，實(shí)體消費(fèi)真實(shí)而旺盛。二是改善型住房成需求主導(dǎo)，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量及生活配套的要求不斷提升。三是企業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張模式，回歸產(chǎn)品主義及盈利本質(zhì)?！?/p>

對(duì)于今年的銷售目標(biāo)，趙軼提到，2023年集團(tuán)將持續(xù)根據(jù)市場(chǎng)的情況隨時(shí)保持彈性，順勢(shì)而為，不一味追求簽約規(guī)模和排名。從城市能級(jí)來(lái)看，約97%的可售資源集中在一二線及環(huán)都市圈衛(wèi)星群。

對(duì)于利潤(rùn)的修復(fù)，趙軼表示：“從毛利率角度，整個(gè)行業(yè)在回歸，我們也在回歸。這兩年可能會(huì)在整體20%左右，新房銷售會(huì)在15%-20%的階段過(guò)渡。隨著逐步的修復(fù)，包括新拿土地逐步進(jìn)入結(jié)算軌道，我們相信會(huì)回到25%左右的階段。這個(gè)毛利率我們覺得也是健康的，因?yàn)楝F(xiàn)在整個(gè)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)脫離了過(guò)去高歌猛進(jìn)式的高毛利、高地價(jià)、高杠桿階段，進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的階段。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 武新 校對(duì) 盧茜

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