快速導(dǎo)讀

中介電話又來了，問我買不買房，說現(xiàn)在政策全面利好，又是降利息，又是認(rèn)房不認(rèn)貸，趕緊上車吧！實(shí)際上，銀行到昨天為止都沒有收到任何的通知和指令，所謂的口頭建議和隔壁主管部門的建議，似乎銀行一點(diǎn)都不感冒。究竟銀行是無動(dòng)于衷，還是有口難言？老百姓又是否能夠真的享受到這些所謂的“利好政策“呢？我們來解讀一下。

首先講講房產(chǎn)中介，確實(shí)讓我哭笑不得。

【資料圖】

在之前，我就曾經(jīng)分析過學(xué)位房是否還真的有投資價(jià)值。其實(shí)我就是想表達(dá)一個(gè)觀點(diǎn)，如果你不差錢，買個(gè)所謂的學(xué)位房，尤其是越秀區(qū)的學(xué)位房給小孩子，上一個(gè)家長口中的好小學(xué)是無可厚非的選擇。

但是如果你從投資性價(jià)比的角度出發(fā)，中介其實(shí)是沒有深入給買家講解學(xué)位房可能存在的“坑”的。比如你念了一個(gè)所謂的好小學(xué)，但是在倡導(dǎo)教育公平的背景下，并不能夠保證學(xué)位房能夠保你小孩到好的初中，而且是大概率不能。這個(gè)觀點(diǎn)，所有研究過當(dāng)前教育政策的朋友都知道，但是中介當(dāng)然不會(huì)給你明說。因?yàn)檎f了，你就不會(huì)買學(xué)位房了。

同樣，所謂的發(fā)布會(huì)政策，隔壁部門的建議就會(huì)成為房地產(chǎn)中介口中的重大利好！因勢(shì)利導(dǎo)，人之常情，中介也是為了討生活，這是可以理解的。但是買家何嘗不是真金白銀投錢進(jìn)去，誰想自己是擊鼓傳花的最后一棒呢？到這里，我們就要講講今天的重點(diǎn)所謂的“美好建議”。

認(rèn)房不認(rèn)貸，放寬首付款比例？

話說隔壁負(fù)責(zé)蓋房子的領(lǐng)導(dǎo)深夜發(fā)文，希望銀行可以放寬房屋按揭貸款的政策，幫助更多的購房者可以上車?？赐曛髱缀酢叭澜纭倍颊駣^，是不是馬上就要放開限貸政策了？甚至放開限購政策？重點(diǎn)來了，那個(gè)是隔壁部門的建議！瞬間崩潰一萬點(diǎn)……

大概就是，你隔壁部門的領(lǐng)導(dǎo)建議你們部門的領(lǐng)導(dǎo)給你加工資，你覺得你們部門的領(lǐng)導(dǎo)會(huì)不會(huì)就這樣給你加工資？就是這個(gè)道理。所以，看建議、看發(fā)聲，要看誰發(fā)的！為什么蓋房子的部門要提出這個(gè)主張呢？因?yàn)樗麄冐?fù)責(zé)蓋房子，如果大家買不到房，那么他們?cè)趺慈齑婺兀克?，他們很希望貸款的政策越松越好，最好不用首款就無敵了！但是，限貸是銀行內(nèi)部的政策，限購是房管部門的要求，“建議零售價(jià)是好，但是我們可以不接受這個(gè)建議”。當(dāng)然，兩個(gè)關(guān)鍵的部門也沒有明確表態(tài)，總之就是按兵不動(dòng)！

所以，大家現(xiàn)在明白了，這個(gè)所謂的發(fā)聲更多是一種吹風(fēng)，或者說是一種跨部門的良性建議，實(shí)際上主管部門才是制定政策的決策者，“行不行，放不放，調(diào)不調(diào)”還是要自家研究透徹之后再公布。并且，有一個(gè)點(diǎn)普通人是注意不到的！發(fā)聲和發(fā)文是兩個(gè)事情，發(fā)聲是不能夠作為銀行內(nèi)部政策的執(zhí)行依據(jù)，發(fā)文才可以！關(guān)注主管部門發(fā)文、發(fā)通知，那么銀行就可以名正言順來操作，但是你不發(fā)文再多的建議都是“理想”。

事實(shí)上，銀行內(nèi)部自己也是非常矛盾?，F(xiàn)在放開首付比例，認(rèn)房不認(rèn)貸等，分分鐘招來的是風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)問題大家有想過嗎？

一是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)有所放緩，對(duì)于買房者的收入預(yù)期本來就應(yīng)該打折，如果杠桿再放大，萬一斷供的時(shí)候銀行會(huì)很受傷。銀行本來就想收緊信貸政策，而不是放寬。

二是現(xiàn)在房地產(chǎn)的投資屬性逐步消失，房地產(chǎn)過去20年能夠成為香餑餑是因?yàn)樗€有投資的屬性，也就是房價(jià)會(huì)漲！但是現(xiàn)在的二手房基本都是打折出售，一旦放開首付比例，那么銀行隨時(shí)可能“血本無歸”。

根據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在銀行拍賣的斷供房產(chǎn)基本是只有4折的回收率，也就是即便當(dāng)時(shí)銀行按照房屋價(jià)值的7成貸款給買房者，萬一斷供，銀行是連本金都收不全的！那么銀行哪里有動(dòng)力給你隨隨便便放開這個(gè)所謂的首付比例呢？認(rèn)房不認(rèn)貸是不是代表著更大的風(fēng)險(xiǎn)？還是更安全？這里就贅述了。

存量房貸利率降價(jià)只有一家銀行有反應(yīng)

如果說隔壁部門的主管說話難落地，那么自家家長的話就地執(zhí)行了吧？已經(jīng)過去2周了，所謂存量房貸利率下調(diào)，或者說協(xié)商的動(dòng)作還沒有實(shí)質(zhì)性落地。最起碼，四大行還沒有任何的動(dòng)靜，只有一家股份制銀行提出可以給出一年期的優(yōu)惠券。這個(gè)利息優(yōu)惠券又是一個(gè)神操作，大家懂不懂銀行的套路呢？

銀行想留住客戶，因?yàn)楝F(xiàn)在客戶動(dòng)不動(dòng)就給你提前還貸，“我不玩了，我還貸”。你說銀行降價(jià)嘛？肯定不行，因?yàn)殂y行也要講利潤的，那么銀行只能夠給你一個(gè)利息優(yōu)惠券，也就是階段性你可以省一部分利息，希望客戶“笑納”，所以這個(gè)所謂的利息優(yōu)惠券只是階段性的，以后還有沒有？不知道，以后的事情以后再說。

有一家股份制銀行最近跳出來說可以給存量房貸客戶發(fā)放利息優(yōu)惠券，讓大家的房貸月供少一點(diǎn)，是因?yàn)楣煞葜沏y行現(xiàn)在競爭不過大行，只能夠通過這些方式來在市場上吸引客戶。但是四大行就不行了，一是沒有操作指引，沒有政策文件作為支持；二是四大行根本不想去動(dòng)這塊“大蛋糕”。

僅僅是廣州，四大行房貸規(guī)模加起來接近8000-10000億的規(guī)模，哪怕調(diào)整1個(gè)點(diǎn)都會(huì)給銀行收入帶來巨大的影響，關(guān)鍵是一旦調(diào)整就是未來10年、20年甚至30年的事。本屆行長怎么能替后面的行長做決定呢？

說在最后

理想是豐滿的，現(xiàn)實(shí)都很骨感，我們都希望能夠把政策放松，把優(yōu)惠加大，但是我們也要權(quán)衡各方的利弊，關(guān)鍵是要懂得看新聞，看懂新聞背后的真實(shí)意思，把握大勢(shì)所趨。最后，我們就是結(jié)合個(gè)人的情況來做規(guī)劃，謹(jǐn)慎前行始終是王道。

勝手金句

期待更多好的政策可以落地。

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