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7月27日，住建部表態(tài)后，有三個(gè)一線城市緊跟著表態(tài)了。

住建部：落實(shí)降首付、降利率、降稅費(fèi)、認(rèn)房不認(rèn)貸！

7月29日，北京住建委表態(tài)，將抓好貫徹落實(shí)，更好滿足剛性和改善性住房需求。

7月30日（今天），深圳與廣州也相繼表態(tài)。

深圳住建局表態(tài)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣州住建局也在今天正式發(fā)布消息，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

| 圖源：南方+

01

廣州的表態(tài)，也意味著樓市發(fā)出松綁信號(hào)。

結(jié)合此前住建部提出的三大重點(diǎn)：

1）將進(jìn)一步落實(shí)降低首套房首付比例、貸款利率

2）改善性住房換購稅費(fèi)減免

3）個(gè)人貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸

未來廣州很可能會(huì)按照降首付+降利率+降稅費(fèi)+認(rèn)房不認(rèn)貸這套超級(jí)組合拳，來激活購房需求。

其中最重磅的，莫過于認(rèn)房不認(rèn)貸。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”指的是無論購房者是否有貸款的記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款的標(biāo)準(zhǔn)辦理。

目前廣州實(shí)行的是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過的購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套。

| 不同信貸政策對首套及二套房的界定， 來源：貝殼研究院

按照廣州的限貸政策，買二套房的首付比例，要去到5成還有7成。

如果未來可以落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸，那改善客戶原先買房需要的首付5成，首付7成，就變成了3成，這對改善客戶威力還是很大的。

比如，一套總價(jià)2000萬的房子，貸款額度就可以從600萬，就變成了1400萬，入手的門檻降低了。

當(dāng)然，除了首付比例降低，房貸利率也會(huì)降低。

大家不要忘了，二套房貸款利率也高出很多，北京、上海在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)105PB。

廣州、深圳在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)60PB。

所以說，嚴(yán)格的認(rèn)房認(rèn)貸政策對改善，太不友好了。

不僅首付比例高，房貸利率也高，嚴(yán)重抑制了改善換房需求。

像過去2010年至今，兩輪房地產(chǎn)市場調(diào)控周期。

當(dāng)房地產(chǎn)面臨過熱情形時(shí)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺(tái)，從市場預(yù)期和實(shí)際購買力兩方面驟然壓降市場溫度。

而當(dāng)市場低迷時(shí)，優(yōu)化首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)則會(huì)激活市場。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”對樓市的影響，來源：貝殼研究院

所以，廣州如果能執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，是會(huì)減輕改善的置業(yè)成本，從而直接刺激改善的購房需求，提振樓市成交。

02

之前的政策工具，都是在救開發(fā)商。

但是這次住建部發(fā)話，包括昨天北京表態(tài)，今天深圳，廣州表態(tài)，都在放松需求端。

工具箱里，終于拿出讓利的工具了（終于不是喇叭）。

畢竟，激活二手市場，讓改善得以“賣一買一”，不僅能增加市場剛性房源的供給，同時(shí)也促進(jìn)改善群體賣掉二手后購買新房，聯(lián)動(dòng)一手市場。

而新房市場的房子賣得出去，開發(fā)商才能回血，造血。

這樣開發(fā)商才有信心拿地，地方才能把地賣出去。

最終實(shí)現(xiàn)房地市場和行業(yè)的良性循環(huán)。

對于廣州來說，會(huì)利好核心的板塊。

畢竟認(rèn)房不認(rèn)貸會(huì)降低改善需求的入市門檻，促進(jìn)他們的積極入市。

但這也意味著，他們會(huì)集中地往更有價(jià)值的核心板塊靠攏。

還是用2000萬總價(jià)的房子舉例，如果原先要準(zhǔn)備1400萬的首付才能擠進(jìn)珠金琶，那如今只需要600萬即可。

那些改善客戶原本夠不著的，如今夠得著的核心板塊，自然會(huì)更受歡迎。

這對珠金琶、白鵝潭、牛奶廠、萬博、海珠西等核心板塊而言，都是利好。

03

不過，也不要擔(dān)心房價(jià)會(huì)馬上復(fù)蘇，立馬反漲上攻。

這一輪調(diào)控，大家看到的房企的暴雷，看到了房子不能交付還得還貸，看到了很多房子斷供。

房價(jià)永遠(yuǎn)漲的觀念已經(jīng)被打破了。

而且，雖然7.24的天花板會(huì)議未提房住不炒，但是提出我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化。

說明房住不炒已經(jīng)取得階段性成績。

但不能說明確退出，這是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，還是不要誤讀，誤判。

逐漸降低對于房地產(chǎn)的依賴，未來依舊是主流。

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