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文/鄧浩志

近日，央行表示：將因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。消息等于明確了存量房貸利率一定會(huì)下調(diào)。就剩怎么調(diào)？何時(shí)調(diào)？而已。接下來(lái)我們展開解決央行的這番表態(tài)，預(yù)測(cè)一下未來(lái)的可能性。

依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。所謂“依法和有序”是兩個(gè)不同的方面?！耙婪ā焙芸赡苤傅氖茄胄幸呀?jīng)關(guān)注到部分最近經(jīng)營(yíng)貸置換房貸的情況。按規(guī)定，經(jīng)營(yíng)貸是為了支持企業(yè)經(jīng)營(yíng)用的。由于利息明顯低于房貸利息，部分銀行和貸款者通過(guò)先換存量房貸，再借低息經(jīng)營(yíng)貸的辦法，實(shí)現(xiàn)了降低存量房貸利率，但這不屬于“依法”范圍。這屬于違規(guī)行為。中央已經(jīng)在前兩年也三令五申要禁止。要依法降低存量房貸利率，就要降低真正的房貸利率。

其次是“有序”。可能指的是各銀行應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際情況和房貸業(yè)務(wù)特點(diǎn)，根據(jù)輕重緩急來(lái)調(diào)整存量房貸利率。比如2020—2021年期待貸款的客戶，房貸利息幾乎是歷史最高的，可不可以考慮優(yōu)先下調(diào)。而此前幾年，甚至更早期的房貸，可能比目前利息要略高，但迫切程度沒有這么高。再比如首次購(gòu)房屬于政策重點(diǎn)扶持的群體，如果也出現(xiàn)利息差額較大的情況，是否也可以考慮優(yōu)先降低存量房貸利率？存量房貸客戶數(shù)量龐大，不同客戶的貸款利息差額，貸款額度，貸款周期都不相同，不可能采取一刀切的辦法處理。由于要處理的客戶數(shù)量龐大，所以必須分個(gè)輕重緩急進(jìn)行處理。

再有，央行這次的表述其實(shí)也隱含了一個(gè)意思：存量房貸利率必須下調(diào)，而且央行要予以指導(dǎo)。為什么要下調(diào)，是因?yàn)檫^(guò)高的利息已經(jīng)讓大批貸款客戶喘不過(guò)氣。另外，隨著存款利率持續(xù)下調(diào)，商業(yè)銀行也存在越來(lái)越多“讓利”的空間。降低房貸乃至降低整個(gè)社會(huì)的融資成本，對(duì)房屋銷售，房地產(chǎn)行業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇都會(huì)有好處。所以存量房貸利率現(xiàn)在必須下調(diào)。如果銀行硬是不下調(diào)，只會(huì)導(dǎo)致客戶流失，而舊客戶也會(huì)主動(dòng)選擇提前還貸，更換利息更低的銀行。這種無(wú)謂的徒增摩擦成本，對(duì)銀行，對(duì)客戶，對(duì)經(jīng)濟(jì)效率都是不利的。所以降低存量房的利率，這既是市場(chǎng)化選擇的結(jié)果，也是央行主動(dòng)行政干預(yù)的要求。

最后我總結(jié)幾個(gè)點(diǎn)：

1、存量房貸利率會(huì)全面下調(diào)，只要你的房貸利率和當(dāng)前利率有一定差額，差額越大的，下調(diào)的可能性和空間就越大。差額很小的，或者沒有差額的，基本就不會(huì)調(diào)整。

2、2020~2021年的這批貸款客戶最有可能優(yōu)先調(diào)整，一則他們利息高太多，二則還貸時(shí)間也短，他們置換貸款銀行或貸款方式的沖動(dòng)也更大。

3、動(dòng)作不會(huì)太快，更不可能一刀切，但年內(nèi)會(huì)完成調(diào)整。

4、下調(diào)幅度也不會(huì)太高，比如你之前是首套是5%，現(xiàn)在是4%。那就算這次降下來(lái)，你也達(dá)不到目前4%這個(gè)水平，因?yàn)檫@里還有些其他成本要計(jì)算。而更換貸款銀行，本身也有各種費(fèi)用。

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