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(資料圖片)

就在昨天央行重磅宣布，將指導(dǎo)商業(yè)銀行有序調(diào)整存量個(gè)人房貸利率！大家期盼的降低存量房貸利率下調(diào)，真的要來(lái)了！????????

8月1日，中國(guó)人民銀行和國(guó)家外匯管理局共同召開(kāi)了2023年下半年工作會(huì)議。

會(huì)議中，對(duì)于央行關(guān)于房地產(chǎn)和存量房貸利率的最新表態(tài)，逐一分析，其實(shí)最主要的就是4點(diǎn)：

1、延長(zhǎng)現(xiàn)有保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限

2、加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度

3、引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行??

4、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率

直奔主題，其實(shí)降低存量房貸利率這件事兒，今年7月，央行就首次對(duì)存量房貸利率的調(diào)整作出表態(tài)。

7月14日時(shí)，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾就表示：

前幾年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，按照市場(chǎng)化、法治化原則，央行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。????

這個(gè)時(shí)候，表述還是“支持”和“鼓勵(lì)”，而到了昨天的文件當(dāng)中，就已經(jīng)轉(zhuǎn)變至現(xiàn)在的“指導(dǎo)”。

“指導(dǎo)”一詞，或許暗示著銀行在落實(shí)降低存量房貸利率的過(guò)程中間存在著一些阻礙，需要央行來(lái)定調(diào)。

從這里，就不難發(fā)現(xiàn)降低存量貸款利率是必然的！而且是一箭雙雕，一魚(yú)兩吃！

一是因?yàn)?023年上半年提前還貸成為熱潮，購(gòu)房者普遍選擇提前還清貸款，總額比中長(zhǎng)期貸款要大。

降低存量房貸利率，就是在減少提前還款的數(shù)量，保障銀行的利息收益！

另一方面，提前還貸對(duì)住房需求可能會(huì)構(gòu)成一定影響。

不僅如此，在不調(diào)整存量貸款利率之前，已經(jīng)出現(xiàn)了正在還房貸的購(gòu)房者借用消費(fèi)貸款或進(jìn)行重新借貸，以應(yīng)對(duì)購(gòu)房的壓力。

這樣的操作確實(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致購(gòu)房者面臨更大的經(jīng)濟(jì)壓力和不穩(wěn)定的財(cái)務(wù)狀況。

如果購(gòu)房時(shí)的利率較低，購(gòu)房者可能會(huì)選擇不提前還貸，而是利用手里的閑置資金去消費(fèi)、理財(cái)或者投資購(gòu)買(mǎi)第二套房，以獲得更好的收益。

這樣的情況可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房市場(chǎng)需求的減少，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度。

而下調(diào)存量房貸利率對(duì)于已經(jīng)買(mǎi)了房的購(gòu)房者，利好更為直接！

自去年各地下調(diào)房貸利率開(kāi)始，新買(mǎi)房的購(gòu)房者所辦理房貸利率，是史上最低房貸利率，也就在4%左右。

但對(duì)于2020-2021年上車(chē)的這批購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，假如辦了100萬(wàn)的房貸，按照30年還款期，5.95%利率計(jì)算，等額本息還款，總計(jì)利息約為114萬(wàn)。

如果可以順利置換至現(xiàn)有的LPR4.2%利率房貸，利息為76萬(wàn)元。

114-76=38萬(wàn)！已經(jīng)快省出來(lái)一套房的首付了。對(duì)于利率高點(diǎn)買(mǎi)房的朋友們，可以開(kāi)香檳了。

最后，則是大家都關(guān)心的如何實(shí)現(xiàn)。

從過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，應(yīng)該大概率降低房貸利率會(huì)通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”來(lái)實(shí)現(xiàn)。?????????

所謂“轉(zhuǎn)按揭”，就是用新的按揭貸款置換舊的按揭貸款。先結(jié)清原銀行的按揭貸款，再辦理新銀行的按揭貸款，進(jìn)而降低利率。

還有一種可能，就是直接作廢原來(lái)的貸款，按照現(xiàn)在的貸款利率行情，發(fā)放新的貸款。

但比起“轉(zhuǎn)按揭”來(lái)說(shuō)，可能性會(huì)更小一點(diǎn)，畢竟要是這么簡(jiǎn)單，就不需要“指導(dǎo)”了。

最后一種則是例如廣州，部分銀行針對(duì)存量按揭客戶(hù)給予1年期的利率優(yōu)惠券，可以看做是間接降低存量房貸款利率。

此外，還有值得注意的是，央行在會(huì)議中再次確認(rèn)將繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行。

根據(jù)央行的政策，將有更多城市實(shí)施首套房20%的首付比例，以及二套房30%的首付比例。

這一措施將降低購(gòu)房者的購(gòu)房門(mén)檻，鼓勵(lì)更多家庭購(gòu)買(mǎi)首套房或者改善房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和穩(wěn)健發(fā)展。

首套房和二套房的貸款首付比例，效果比較簡(jiǎn)單粗暴，屬于“組合拳”，尤其是對(duì)于西安在內(nèi)的一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)。

西安雖然沒(méi)有正式宣布開(kāi)始“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但實(shí)操過(guò)程中，已經(jīng)有部分銀行打破了以往嚴(yán)苛的“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定！

只要將首套房貸還清，二套房可享受首套房貸利率。首付低了，利率低了，就能夠激發(fā)潛在改善群體換房。

而會(huì)議中提到的降低個(gè)人住房貸款利率，則是暗示目前還有降準(zhǔn)的空間，可以視市場(chǎng)情況而定。???????????????

在這一次會(huì)議提到的6項(xiàng)相關(guān)工作中，房地產(chǎn)是唯一被提及的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)！

這表明在眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)仍是最受關(guān)注的。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)了一些既有的房地產(chǎn)政策，顯示政策總體上延續(xù)了上半年的總基調(diào)。

這些政策的繼續(xù)落實(shí)將為購(gòu)房者提供更好的購(gòu)房條件，促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)的活躍，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)都具有積極的作用。

購(gòu)房者也應(yīng)謹(jǐn)慎理性地進(jìn)行購(gòu)房決策，充分利用政策優(yōu)勢(shì)，避免不必要的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

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