開(kāi)篇不廢話，今天主要聊兩個(gè)問(wèn)題：

救市政策為什么效果明顯？

(資料圖片僅供參考)

如何看待救市對(duì)蕪湖的影響？

一

那些年我們出臺(tái)了非常多的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在我們回過(guò)來(lái)看，哪些才是真正的刀子呢？

從近期救市產(chǎn)生的效果看，真正見(jiàn)血的刀子就是可以切斷金融通道的政策。主要?dú)w結(jié)為三點(diǎn)：

第一點(diǎn)，切斷或有效控制房企的融資渠道，表現(xiàn)在政策上就是著名的“三道紅線”。1、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；2、凈負(fù)債率不得大于100%；3、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

三條紅線產(chǎn)生的原因有兩個(gè)，一個(gè)是讓房企不要過(guò)度融資，以免產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是某大陷入危機(jī)的最大原因，另外一個(gè)是通過(guò)這種方式，逼迫房企提高周轉(zhuǎn)能力，從而降低杠桿，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

目前看這條緊箍咒還沒(méi)解除，未來(lái)調(diào)整的可能性非常大。

第二點(diǎn)，切斷不必要的買房需求，表現(xiàn)在調(diào)控上就是限購(gòu)。與限售相比，限購(gòu)的殺傷力更大，如果說(shuō)第一點(diǎn)已經(jīng)限制了房企的“歪門邪道”的融資方式，那么限購(gòu)確實(shí)真正遏制了房企正常的市場(chǎng)周轉(zhuǎn)的能力。

采取限購(gòu)的直接原因是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成為有錢人的收割機(jī)，進(jìn)一步壓制剛需的住房需求。因此通過(guò)限購(gòu)，阻止有錢人收割樓市，這是財(cái)富分配過(guò)程中的一種方式，但也限制了房企的掙錢通道，有錢的想買，不給買，沒(méi)錢的想買，買不起。

因此就造成了限購(gòu)城市的供給壓縮，最近有分析說(shuō)，面對(duì)突如其來(lái)的大松綁，9月份北京供給卻不足，原因是受需求不足影響，開(kāi)發(fā)商慢工出細(xì)活，導(dǎo)致9月的進(jìn)度跟不上。

第三點(diǎn)，直接不給漲價(jià)或者不給跌，政策表現(xiàn)為限價(jià)。市場(chǎng)好的時(shí)候，樓盤價(jià)格采取限漲，設(shè)定一個(gè)漲幅，3%或5%。市場(chǎng)不好的時(shí)候，給樓盤限跌令，房企的現(xiàn)金流都要斷了，地方還是不給降價(jià)促銷，逼得房企不得不另謀出路，謀不到出路，或者出路成本太高的，那就死翹翹了。

為什么要用這樣一種不講規(guī)律的方式處理呢？因?yàn)槭袌?chǎng)的上下游之間有一條利益鏈，在房?jī)r(jià)上是一榮俱榮，一損俱損。如果又加持了“房?jī)r(jià)不能跌”的業(yè)主和房?jī)r(jià)漲得太快的民意，限價(jià)政策出臺(tái)就順理成章，盡管不太符合一些規(guī)律。

二

對(duì)照上述三點(diǎn)，這一輪針對(duì)一線城市的松綁為什么取得了不錯(cuò)的效果。主要有兩個(gè)點(diǎn)：

第一個(gè)，實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，釋放了部分需求，這部分需求在近期爆發(fā)出來(lái)，產(chǎn)生了1800套一天的火爆市場(chǎng)現(xiàn)象。

第二個(gè)，加杠桿了，首付的比例小了，貸款的比例大了。在房?jī)r(jià)總體不變的情況下，給買房者加了一成的杠桿。為什么降首付比要跟降低利率一道使用，就是要讓老百姓感覺(jué)占便宜了。貸款的成數(shù)多了，銀行就得利了，盡管利率下降導(dǎo)致收益變小，但總比老百姓提前還款吃不到利息要好很多。

據(jù)魚(yú)眼的觀察和預(yù)計(jì)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”和銀行“雙降”帶來(lái)的市場(chǎng)繁榮可能是短暫的，大概可以勉強(qiáng)支撐起金九銀十要比過(guò)往好看一些。市場(chǎng)可能更期待“不認(rèn)房不認(rèn)貸”限購(gòu)解除。難怪前段時(shí)間有個(gè)一線城市的住建部門的人說(shuō)：“只要告訴我能動(dòng)什么，工具箱一大把?！?/p>

最近看了一下市場(chǎng)的猜測(cè)，工具箱確實(shí)有一大把，真腦洞啊！

三

以上的一套東西，對(duì)蕪湖這樣的三四線城市有什么影響嗎？

房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)圍繞“核心”創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程，我們現(xiàn)在所看到的火爆市場(chǎng)其實(shí)都是核心城市，核心市場(chǎng)，核心中的核心。

眼下的市場(chǎng)分化嚴(yán)重，我們只是看到了好的市場(chǎng)和市場(chǎng)好的一面，然后就想當(dāng)然地認(rèn)為我們也能好起來(lái)。不知道你有沒(méi)有想過(guò)，會(huì)不會(huì)有人把蕪湖的房子賣了，湊首付去大城市買房去了呢？

前幾天就遇到一個(gè)網(wǎng)友，他準(zhǔn)備把蕪湖的房子賣了，去南京買房，現(xiàn)在唯一的愿望是蕪湖房?jī)r(jià)能稍微起來(lái)一點(diǎn)，多掙點(diǎn)首付。

個(gè)例代表不了全部，但個(gè)例常常具有現(xiàn)象級(jí)的趨勢(shì)。要說(shuō)這一輪救市產(chǎn)生的火爆行情，能對(duì)蕪湖樓市產(chǎn)生什么影響，魚(yú)眼保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

以上所言，純屬市場(chǎng)探討，不產(chǎn)生評(píng)價(jià)作用。

我是魚(yú)眼，下期再見(jiàn)！

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