王健林回來(lái)了!他再度成為地方政府的座上賓。

商海沉浮30年，王健林打造了令全球矚目的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)達(dá)集團(tuán))，多次登上中國(guó)首富、亞洲首富、華人首富寶座。

五年前，王健林摔杯批量甩賣資產(chǎn)的“世紀(jì)交易”仍讓人記憶猶新。如今，斷臂求生的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)搖身一變，成為多家深陷困境中地產(chǎn)大佬眼中的“白衣騎士”。

香頌資本執(zhí)行董事沈萌眼中的王健林，對(duì)宏觀大勢(shì)敏銳，性格堅(jiān)毅，具有超強(qiáng)的行動(dòng)力、執(zhí)行力，擅長(zhǎng)“幫政府做事”。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型雖然基本完成，但落地風(fēng)險(xiǎn)卻陡增。萬(wàn)達(dá)商管輾轉(zhuǎn)A股、H股，至今仍然候在IPO門口，時(shí)間一旦無(wú)限期拉長(zhǎng)，在資本市場(chǎng)上曾攪動(dòng)風(fēng)云現(xiàn)在卻不如從前的騰訊、蘇寧等投資者可能要求回購(gòu)。商業(yè)模式變換、疫情持續(xù)沖擊，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的盈利能力勢(shì)必持續(xù)下滑，萬(wàn)達(dá)酒店不景氣，萬(wàn)達(dá)電影再度虧損。

偏愛娛樂電競(jìng)的王思聰辭任萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事，年近七旬的王健林四處奔波，依然是最為忙碌的商人之一。

萬(wàn)達(dá)這艘巨輪會(huì)駛向何方?

第一桶金源自敢干

心有多大，舞臺(tái)就有多大。這是王健林總結(jié)其成為首富的秘籍之一。

1988年，王健林迎來(lái)人生的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，他辭官經(jīng)商，來(lái)到西崗區(qū)住宅開發(fā)公司擔(dān)任總經(jīng)理，并在1992年改制成立大連萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)集團(tuán)公司。這就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的前身。

創(chuàng)業(yè)是艱難的，王健林也遭遇了種種磨礪。當(dāng)時(shí)，有兩個(gè)難關(guān)困住了他，那就是錢和項(xiàng)目。幾經(jīng)周折，他最終獲得了大連市政府旁邊的一處老舊房產(chǎn)改造項(xiàng)目。在這里，百多戶人家共用一個(gè)水龍頭、一個(gè)廁所。

這個(gè)項(xiàng)目曾難倒了當(dāng)?shù)厝覈?guó)有公司。當(dāng)時(shí)，大連最好的房子售價(jià)僅為1100元/平方米，而項(xiàng)目改造成本就要1200元/平方米。這是一塊硬骨頭，面對(duì)一邊倒的反對(duì)，王健林態(tài)度堅(jiān)決，“開發(fā)公司，只有開才能發(fā)，不敢開發(fā)怎么能發(fā)?”

王健林反復(fù)測(cè)算，房子賣到1500元/平方米才能賺錢，怎么才能賣出遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)呢?創(chuàng)新!房間中間建過(guò)道、配衛(wèi)生間、木頭窗戶換成鋁合金、加一扇防盜門。最終，房子均價(jià)1580元/平方米，1000多套房子一月被搶光。

這一單，王健林賺了近千萬(wàn)元，他一炮打響，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也因此成為國(guó)內(nèi)第一家闖入“舊城改造”的公司。

這是王健林賺得的第一桶金，自此，他在大連大舉復(fù)制這一模式，開始大展拳腳。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式利與弊

王健林發(fā)家，并非靠舊城改造、住宅地產(chǎn)，而是靠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)推動(dòng)王健林走上財(cái)富巔峰。

王健林轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，源于一件事的刺激。公司兩名員工患重病，一年的治療費(fèi)接近300萬(wàn)元。王健林突然警醒，如果大量的員工生病，如果大家以后都到了60歲，該怎么辦?畢竟，房地產(chǎn)的現(xiàn)金流不穩(wěn)定。

他想到了一個(gè)辦法——做商業(yè)地產(chǎn)，自持物業(yè)，擁有長(zhǎng)期現(xiàn)金流。2000年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，王健林也曾交過(guò)學(xué)費(fèi)。初期，萬(wàn)達(dá)建一座商業(yè)樓后，將底層商鋪全部賣掉，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的商鋪購(gòu)買者就會(huì)找萬(wàn)達(dá)。王健林曾公開透露，初期三年，萬(wàn)達(dá)當(dāng)了222次被告，雖然只輸兩場(chǎng)，但疲于應(yīng)付，無(wú)力經(jīng)營(yíng)。

那么，如何解決這一難題?王健林和萬(wàn)達(dá)高管們開會(huì)研究，找到了一個(gè)方法，即做城市綜合體，也就是做商業(yè)中心，商業(yè)中心旁邊做寫字樓，做城市商業(yè)街，旁邊建公寓。將公寓、寫字樓賣掉，就有了現(xiàn)金流，不用再賣商鋪，商鋪?zhàn)约航?jīng)營(yíng)。商鋪經(jīng)營(yíng)好了，帶動(dòng)旁邊公寓樓升值，轉(zhuǎn)而帶旺商鋪，形成良性循環(huán)。

這就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的第一代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。初嘗成功的王健林，將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這一模式在全國(guó)各地復(fù)制。依托萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，王健林帶領(lǐng)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)邁上了高速成長(zhǎng)之路。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官網(wǎng)，截至2021年底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的216座城市開業(yè)418座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中，2021年開業(yè)50座。

在發(fā)展過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不斷順勢(shì)更新迭代。例如，2006年，王健林力排眾議，讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)引入院線，進(jìn)行升級(jí)迭代。

如今，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已是中國(guó)著名品牌，從2000年至今，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已發(fā)展成為集社交、文化、旅游、美食、娛樂、購(gòu)物于一體的第四代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)廣告而言，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市生活中心。

憑借萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，王健林的財(cái)富迅速增長(zhǎng)。2015年，王健林以2600億財(cái)富首超李嘉誠(chéng)，成為全球華人首富。2016年，王健林以287億美元財(cái)富再超李嘉誠(chéng)，成為全球最富有華人。

在沈萌看來(lái)，王健林的成功主要源自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式，具有不可復(fù)制性。一般地產(chǎn)企業(yè)，與地方政府聯(lián)系并不緊密，在拿地時(shí)進(jìn)行“一錘子”買賣。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與地方經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系是持久緊密的，不僅可以持久解決就業(yè)、帶活經(jīng)濟(jì)，甚至有些項(xiàng)目中，地方經(jīng)濟(jì)還能分享收益。

當(dāng)然，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)模式也有弊端。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是一個(gè)封閉式的產(chǎn)業(yè)循環(huán)生態(tài)，極易出現(xiàn)一損俱損、一榮俱榮的連鎖反應(yīng)。比如，疫情沖擊下，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)體系的產(chǎn)業(yè)都面臨煎熬。

王健林的投資敗筆

或許全球華人首富光環(huán)讓王健林過(guò)度自信，亦或是10多年的順風(fēng)順?biāo)屗靶呐蛎?，王健林也有不少敗筆。

2016年，登上華人首富巔峰的王健林公開接受了媒體采訪。當(dāng)時(shí)的王健林，盡管已滿62歲，仍然意氣風(fēng)發(fā)，爆出的“金句”至今仍讓人記憶猶新。“迪士尼不信中國(guó)有萬(wàn)達(dá)，實(shí)在不應(yīng)該來(lái)……我們會(huì)讓迪士尼中國(guó)在未來(lái)10到20年都無(wú)法盈利!”“先完成一個(gè)小目標(biāo)，掙它一個(gè)億”。

在那些年，王健林確實(shí)有點(diǎn)狂，在全球范圍內(nèi)大肆并購(gòu)：4500萬(wàn)歐元入股西甲冠軍馬競(jìng)、10億歐元收購(gòu)瑞士盈方體育傳媒集團(tuán)、斥資數(shù)十億澳元在黃金海岸打造主題公園、230億元并購(gòu)美國(guó)傳奇影業(yè)、18億元并購(gòu)時(shí)光網(wǎng)、150億元與英國(guó)IHG合作建立醫(yī)院……

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)還在海外購(gòu)買了大量地產(chǎn)項(xiàng)目，諸如倫敦ONE60%股權(quán)、美國(guó)加州比弗利山莊地塊、芝加哥的摩天大樓、西班牙大廈等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，那些年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)行了23筆海外投資并購(gòu)，涉及資金總額約2000億元。

在國(guó)內(nèi)，王健林也是頻出大手筆。在華中武漢，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)參與打造了漢街，相傳投資超過(guò)500億元，建設(shè)了萬(wàn)達(dá)嘉華、瑞華“雙子星”酒店，高標(biāo)準(zhǔn)修建了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、漢秀劇場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)電影樂園。漢街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全國(guó)一號(hào)旗艦店，是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)新產(chǎn)品模式的輝煌代表作品。

這些投資成效如何?萬(wàn)達(dá)電影樂園關(guān)停多年，面臨改建。漢街的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)于2021年8月閉店裝修升級(jí)，漢秀劇場(chǎng)仍然在正常營(yíng)業(yè)。

有網(wǎng)友爆料稱，投資230億元的長(zhǎng)白山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成了空城。

在那些年，王健林也很豪爽。董明珠要造車，王健林甩手就是投資5個(gè)億。這筆錢，好像也打了水漂。

2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。也是從此時(shí)開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)深入調(diào)整。

風(fēng)光之后，2017年，萬(wàn)達(dá)遭遇股債雙殺，一場(chǎng)前所未有的危機(jī)不期而遇。萬(wàn)達(dá)旗下的影院、體育、地產(chǎn)、商業(yè)等項(xiàng)目負(fù)債率節(jié)節(jié)攀高，瘋狂的投資并沒有得到預(yù)期的回報(bào)。

王健林果斷出手，在全球范圍內(nèi)瘋狂甩賣，斷臂求生，開啟輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之旅。有消息稱，僅在2017年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)拋售資產(chǎn)回血1300億元，相應(yīng)的虧損無(wú)法統(tǒng)計(jì)。

顯然，這些瘋狂投資，是王健林留下的敗筆。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)

5年輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，身影、聲音變小甚至一度消失的王健林，重回公眾視野，但消瘦許多。

目前，萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)模式主要是委托管理及租賃運(yùn)營(yíng)。委托管理，是指萬(wàn)達(dá)商管受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)，輸出品牌和管理;租賃運(yùn)營(yíng)，則是從業(yè)主處租賃物業(yè)，再出租給商戶，同時(shí)全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。兩種模式下，萬(wàn)達(dá)商管均不擁有商業(yè)廣場(chǎng)所有權(quán)。

截至今年6月底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有425個(gè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)廣場(chǎng)為285個(gè)，第三方的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量為140個(gè)。

毫無(wú)疑問(wèn)，輕資產(chǎn)模式之下，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)能夠規(guī)避支付土地成本及資金沉淀帶來(lái)的財(cái)務(wù)壓力。

正是在這一模式下，今年以來(lái)，王健林頻頻抄底，成為深陷困境中地產(chǎn)大佬的“救星”、“接盤俠”。坊間口碑反轉(zhuǎn)，稱王健林有先見之明，把握了政策大勢(shì)。

公開信息顯示，今年以來(lái)，王健林在全國(guó)多地頻頻現(xiàn)身。2月，萬(wàn)達(dá)全面接管山西忻州田森匯，改名“忻州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”;3月，與鑫苑簽約，全面接管多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目;4月，7億元拿下建業(yè)地產(chǎn)旗下多個(gè)項(xiàng)目10年運(yùn)營(yíng)權(quán)，還拿下正榮地產(chǎn)合肥爛尾項(xiàng)目萬(wàn)泓中心;8月，從中融信托手中買回當(dāng)年合作開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目股權(quán)。

近日，在北京，萬(wàn)達(dá)一口氣推出了落子北京的三大重點(diǎn)項(xiàng)目——東壩萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及藍(lán)色港灣。

頻頻抄底、接盤，王健林上演王者歸來(lái)。但是，商業(yè)模式變換、疫情持續(xù)沖擊，輕資產(chǎn)的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

從港股私有化后，萬(wàn)達(dá)商管開始A股IPO，如今，又轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股IPO。王健林極力推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管IPO上市，源于其背負(fù)著賭約。

萬(wàn)達(dá)商管港股私有化時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和外部投資人簽訂一份對(duì)賭協(xié)議，約定萬(wàn)達(dá)商業(yè)在2018年8月底前登陸A股市場(chǎng)，否則，分別以每年12%的單利向海外投資人、每年10%的單利向境內(nèi)投資人回購(gòu)全部股權(quán)。2018年，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)引入騰訊、蘇寧、京東、融創(chuàng)作為戰(zhàn)略投資者，四大投資方以340億元收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)商管約14%的私有化股份，覆蓋了上述回A的對(duì)賭協(xié)議。

萬(wàn)達(dá)商管招股書顯示，2021年7月、8月，大連萬(wàn)達(dá)向碧桂園物業(yè)、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資人轉(zhuǎn)讓股份并設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，機(jī)構(gòu)投資人的投資額為380億元。除了業(yè)績(jī)承諾，還有IPO方對(duì)賭協(xié)議，若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉(zhuǎn)換為上市股份，投資者可要求大連萬(wàn)達(dá)回購(gòu)。

時(shí)移世易，風(fēng)云變幻。曾在資本市場(chǎng)上攪動(dòng)風(fēng)云的螞蟻、騰訊、蘇寧、融創(chuàng)等巨鱷的境況已不及從前，若這些投資者要求回購(gòu)，380億元的巨資，對(duì)于四處接盤的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言，是不小的壓力。

在一位投行人士看來(lái)，萬(wàn)達(dá)商管此時(shí)港股IPO并不是一個(gè)好時(shí)機(jī)，港股市場(chǎng)調(diào)整幅度較大，且物管企業(yè)估值偏低。即便強(qiáng)行上市成功，萬(wàn)達(dá)商管的融資可能也難以達(dá)到預(yù)期。

此外，萬(wàn)達(dá)體系的萬(wàn)達(dá)酒店、萬(wàn)達(dá)電影經(jīng)營(yíng)均承壓。

wind數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，萬(wàn)達(dá)酒店實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)分別為3.06億元、0.55億元，同比下降14.54%、33.15%。而在2021年全年，其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為0.80億元，同比下降34.66%。

萬(wàn)達(dá)電影仍然處于寒冬中，今年前三季度虧損5.33億元，同比下降283.47%，年度虧損已成定局。2015年登陸A股市場(chǎng)以來(lái)，其已累計(jì)虧損64.61億元。

王健林還在全國(guó)各地奔波，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

耗資數(shù)億2014年竣工的武漢萬(wàn)達(dá)電影樂園，僅開業(yè)數(shù)月就停業(yè)至今，是王健林的一大遺憾。

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