據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

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繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，這是監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的最新表態(tài)，也被認(rèn)為代表了后續(xù)樓市調(diào)控政策的具體走向。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此舉充分體現(xiàn)了相關(guān)部門調(diào)整優(yōu)化購房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地持續(xù)放寬相關(guān)政策。

“房地產(chǎn)和建筑業(yè)，都是支柱產(chǎn)業(yè)，政策的適當(dāng)調(diào)整在情理之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

降首付、降利率

對(duì)于住建部“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴(yán)躍進(jìn)表示，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。

從實(shí)際意義來看，降低首套房首付比例和貸款利率的目的依然在于降低購房門檻和購房成本。目前，絕大多數(shù)弱二線及三、四線城市已經(jīng)將首套房的購置門檻降至新低，但一線城市的首付比和貸款利率相對(duì)仍較高。

據(jù)中指研究院，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平，首套最低20%、二套30%。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房價(jià)下跌態(tài)勢未改，部分符合評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

認(rèn)房不認(rèn)貸

在上一輪樓市調(diào)控周期中，針對(duì)改善置業(yè)往往要求“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即購買二套或多套房的家庭，將根據(jù)既有房屋套數(shù)和房屋貸款記錄，確定首付比例和房貸利率水平。

但在樓市下行周期里，多數(shù)三、四線及部分二線城市已經(jīng)放寬了要求。如天津在此前已經(jīng)將商貸實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，今年5月25日進(jìn)一步將公積金貸款取消“有過貸款記錄結(jié)清仍為2套”的規(guī)定，即如果住房公積金首次貸款結(jié)清，且名下無天津房產(chǎn)，第二次使用公積金，可按照首套房政策執(zhí)行（首付3成）。

當(dāng)前，仍有個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”對(duì)一線城市置業(yè)影響最大，目前一線城市二套房認(rèn)購成本過高。

以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場也是類似，若按過去政策，其首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

“京滬兩地的情況可以看出，認(rèn)房不認(rèn)貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本?！眹?yán)躍進(jìn)說。

換房減稅費(fèi)

住建部此次也提出，落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免相關(guān)工作，與財(cái)政部、稅務(wù)總局此前的政策一脈相承。

2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》?！豆妗访鞔_，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。

李宇嘉表示，目前由于對(duì)樓市信心和預(yù)期相對(duì)脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長，換房需求比較低迷，這也是房地產(chǎn)良性循環(huán)的一個(gè)阻礙。他認(rèn)為，減免置換房屋的個(gè)人所得稅，對(duì)降低購房成本的力度還是比較大的，預(yù)計(jì)將對(duì)市場預(yù)期形成良好的引導(dǎo)效應(yīng)。

此外，推動(dòng)業(yè)主賣掉手上現(xiàn)有的二手房、購置新房屋，對(duì)于新市民的安居也有促進(jìn)作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業(yè)釋放更多的選項(xiàng)。

（文章來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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