原以為綠城外灘蘭庭97分的入圍積分已經(jīng)是“天花板”級別了，沒想到節(jié)后還有更高積分項目出現(xiàn)了。

最新消息顯示，位于前灘板塊的前灘海德壹號結(jié)束認(rèn)購，最終公布入圍積分是100.85分。

(相關(guān)資料圖)

此消息一出，立刻在業(yè)內(nèi)各大媒體平臺上炸開了鍋。

前灘的項目入圍積分高不奇怪，但是入圍分?jǐn)?shù)突破100，那就要看看背后的原因了。

01

百分盤現(xiàn)身背后四大邏輯

上海的超百分項目都有一些同性，比如之前112.8分的復(fù)興瓏御，102.24分的翠湖五集等項目。他們或是在板塊內(nèi)是住宅供應(yīng)的“久旱甘霖”，或者在這個板塊是“性價比之王”。

格力開發(fā)的前灘壹號也或多或少有著這些特點。

我們判斷一個項目會不會有高分，首先要看這個板塊住宅的供需情況。

整個前灘有著整體規(guī)劃，因此板塊內(nèi)不僅僅只是住宅用地，其他還有商業(yè)配套、醫(yī)療配套、教育配套甚至軌道交通設(shè)施，這些都要占據(jù)一定的土地資源。

前灘在規(guī)劃開發(fā)中高度重視城市中心區(qū)功能的高度復(fù)合，住宅、文化、體育、教育、醫(yī)療等公共配套規(guī)劃面積有137萬平方米，占比達到39%。

目前，前灘新房供應(yīng)已經(jīng)接近尾聲，根據(jù)前灘板塊的規(guī)劃，后期新房供應(yīng)也只剩下陸家嘴21地塊，這一個項目。

第二，我們還要看看這個區(qū)域價格倒掛現(xiàn)象是否嚴(yán)重。

近兩年，前灘板塊一二手房價格倒掛雖然有所收窄，但是整體倒掛現(xiàn)象依然嚴(yán)重。目前，前灘海德壹號銷售均價為12.98萬/平方米，是當(dāng)前前灘新盤最高價格，但是和周邊二手房源價格比起來，仍舊處于“價格洼地”之中。

根據(jù)業(yè)內(nèi)最新數(shù)據(jù)，2022年11月-12月，東方惠禮小區(qū)二手房成交單價最低為13.61萬/平方米，最高成交單價為15.08萬/平方米。

而在前灘海德壹號隔壁的三湘印象名邸，2022年6月成交了一套面積215平的前排高區(qū)江景房、總價5600萬左右，成交單價更是到達26.05萬/平方米。

動輒每平米1萬元以上的差價，怎么可能不讓購房者蜂擁而至呢？

第三，項目的教育配套資源其實很關(guān)鍵。

根據(jù)2022年上海浦東教育局公布的對口學(xué)校方案，華師大二附中前灘學(xué)校新增了三個對口小區(qū)，分別是分別是尚峰名邸、格力浦江海德和東方惠禮。

其中格力浦江海德就是前灘海德壹號。

第四，項目本身實力要過硬。

這個項目作為當(dāng)年的地王，格力地產(chǎn)在產(chǎn)品上下了很大心思。

不同于常規(guī)的內(nèi)向型住宅產(chǎn)品，浦江壹號采用了“開放式街區(qū)”的概念，小區(qū)設(shè)置有中央休息區(qū)、下沉庭院、游戲空間、親子空間等。

圖片來源：前灘壹號官方微信

同時，這個由著名建筑設(shè)計師理查德羅杰斯設(shè)計的大平層戶型，將270度景觀功能發(fā)揮到了極致。真正是“一層一世界”。

圖片來源：前灘壹號官方微信

這類頂復(fù)戶型約有5套，戶型面積段在223平方米-554平方米區(qū)間內(nèi)。其中最貴一套價格約8500萬元，接近一個億。

如果你覺得這些大平層豪宅“離我太遙遠(yuǎn)”，那么沒關(guān)系，他們還有很多小戶型。

這個項目還有85平方米-92平方米戶型64套，75-78平方米戶型房源有8套，這些房源總價都在1000萬左右，按照均價均價12.98萬/平方米來計算，其中最小戶型總價約975萬左右。

02

格力地產(chǎn)的低調(diào)和果敢

事實上，一提到“格力”兩個字，很多人腦海中蹦出的，可能就是格力集團的諸多家用電器，但格力地產(chǎn)的“格力”和董小姐的那個“格力”是完全不搭邊的，格力地產(chǎn)和格力集團沒有任何股權(quán)關(guān)系。

格力地產(chǎn)在2004年于珠海成立，于2009年成功上市，在2015年，格力集團將持有的3億股格力地產(chǎn)無限流通股，無償劃轉(zhuǎn)至珠海國資委的全資子公司，格力地產(chǎn)從而獲得了全新國資發(fā)展平臺。

所以基本上格力地產(chǎn)在資金運作方面不用愁苦。

格力地產(chǎn)目前主要有三大產(chǎn)業(yè)板塊，分別為房地產(chǎn)業(yè)、大消費產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，其在深耕珠海的同時，也在全國重點區(qū)域和城市進行布局：

2012年進軍重慶，2014年落子上海，格力地產(chǎn)逐步確定了拓圍珠三角、長三角以及中西部等區(qū)域的重要支點。

可以看到，格力地產(chǎn)對于城市的選擇還是比較謹(jǐn)慎的，其核心項目基本位于珠海、重慶和上海這些一線和熱點二線城市。

今年上海的第一炮前灘海德壹號打響了，但是這絕非格力地產(chǎn)在上海的唯一項目。位于松江泗涇的格力公園海德也是格力地產(chǎn)今年在上海的重點項目之一。與前灘項目一樣，這個項目同樣也出自高技派設(shè)計大師查德羅杰斯之手，顏值自然是沒得說。

因為格力地產(chǎn)在布局方面的謹(jǐn)慎，其給到眾人的標(biāo)簽或許是“低調(diào)”，一直以來沒有其他網(wǎng)紅房企有熱議度，但是在2022年底格力地產(chǎn)進行了重大資產(chǎn)重組，宣布收購珠海免稅集團100%股權(quán)，也是引發(fā)了諸多人的關(guān)注。

翻看格力地產(chǎn)2022年三季報，或許可以推斷出些許收購原因：

前三季度格力地產(chǎn)的營業(yè)收入為27.55億元，同比下降55.35%；屬于上市公司股東的凈利潤為-6086.56萬元，同比下降109.5%，為格力地產(chǎn)15年以來首次虧損。

格力地產(chǎn)最需要的，或許是一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為自身提供源源不斷的現(xiàn)金流，維持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營。而珠海免稅就是最好的奶牛，珠海免稅的年凈利潤達到了6億元以上，能夠為格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供巨大幫助。

從中可以看到格力地產(chǎn)在自身發(fā)展重要節(jié)點上的果敢。

當(dāng)然，利潤的下滑是所有房企共同面臨的課題，前不久，格力地產(chǎn)董事長陳輝在《2023年新春致辭》中表達了企業(yè)未來兩大主要任務(wù)：

對于2023年，“發(fā)展”和“變革”將會是格力地產(chǎn)兩大主基調(diào)。一是“變革發(fā)展的模式和架構(gòu)”，二是“聚焦業(yè)務(wù)發(fā)展主線”。

陳輝也提到，要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式，以盈利為導(dǎo)向，不追求規(guī)模，降本增效、加強管理、持續(xù)做好防范和化解風(fēng)險工作。

至少在艷姐看來，格力地產(chǎn)是一家財務(wù)安全性相對較高，對于產(chǎn)品工程質(zhì)量也有較高要求的房企，也期待未來它在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)。

03

樓市分化現(xiàn)象日趨加重

如今的市場，是一個分化的市場。

2023年的樓市，“兩極分化”現(xiàn)象很可能繼續(xù)加深和加重。

在城市層面上，實際早已如此了。

根據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，2022年在各政策支持之下，一線城市銷售有抬頭跡象，其商品住宅銷售價格環(huán)比微漲，支撐全國房價環(huán)比上漲7%，其住宅成交也有所緩，而二線、三線等城市住宅成交還是濤聲依舊，紋絲不動。

在目前大市場亟待緩慢復(fù)蘇的樓市大背景下，許多房企2023年的總體策略恐怕依舊是深耕本土，重點布局一二線城市，繼續(xù)遠(yuǎn)離三四線中小城市。

開發(fā)商正在用腳投票，再加上中小城市年輕人口進一步流失，這個分化在未來短期內(nèi)難以縮小差距。

而在同一座城市中，各地區(qū)板塊兩極分化現(xiàn)象也普遍存在。

就拿上海這座城市舉例，同一批次新房供應(yīng)中，黃浦區(qū)外灘、浦東前灘等板塊新房一房難求，積分屢創(chuàng)新高。而另一些遠(yuǎn)郊板塊新房項目去化率依然堪憂。甚至在某些板塊，已經(jīng)近兩年沒有出現(xiàn)過觸發(fā)積分項目了。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

比如某國企在金山的項目，2022年10月，推出了306套房源，結(jié)果認(rèn)購掛零。截止2023年1月9日，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示僅有1套房源完成備案登記。

而在浦東新場某項目，2022年9月開盤，推出120套新房，4組認(rèn)購、認(rèn)購率3.33%。

另外，房企也在分化。

在銷售市場上，克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計現(xiàn)實，2022年前8月50強民企，去年同期是32個，今年是28個，少了4個。而50強民營房企銷售額2.07萬億，同比跌幅58%。

現(xiàn)在頭部房企實力依然雄厚，克而瑞榜單顯示碧桂園、保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團、綠城中國、龍湖集團、建發(fā)房產(chǎn)進入TOP10，入圍門檻達到1703.2億元。

另一邊，出險房企則徘徊在生死邊緣線。事實上，有些負(fù)債情況嚴(yán)重的企業(yè)也基本不會再得到救贖。

今年1月住建部在北京召開的視頻工作會議上已經(jīng)定下基調(diào)：對于出險房企，既要幫助其自救，又不能讓違法違規(guī)者“金蟬脫殼”。

就是該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)。

小結(jié)：

在如今的市場環(huán)境下，大家可謂是是“八仙過海各顯神通”。

有實力有背景的大型央國企繼續(xù)聚焦一線重點城市，打造自己的產(chǎn)品口碑和品牌價值；區(qū)域型房企則在本地扎根發(fā)展，在基本盤穩(wěn)定的同時伺機進一步發(fā)展；而有一技之長的企業(yè)則在代建領(lǐng)域上另辟賽道。

其實，我們大可不必項目那些高分項目。畢竟，走出一條適合自己的路才是最長遠(yuǎn)的。

主編：張艷

責(zé)編：吾童樹

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