上周，北京完成了第一輪供地清單發(fā)布后的首場土拍，朱辛莊0028地塊被42家房企爭搶，讓市場直接體驗了一把土拍的高潮。

今年土拍門檻的降低變得非常明顯。

比如北京這次的朱辛莊0028地塊總價低（12.995億封頂）、無需競現房，加上參拍房企的資質要求大幅降低、競價程序簡單（報價達上限后直接搖號），而且所處區(qū)域的樓市平均去化周期較短，因此給一眾想躋身北京的房企提供了搶地機會，而這也導致本次土拍變得極度火熱。

(資料圖片僅供參考)

今年的1-2月份，一線和強二線城市出現了很明顯的樓市復蘇態(tài)勢，但3月份出現了明顯的回落。

從房地產市場的整體情況來看，民企和國央企之間已經出現了越來越劇烈的分化，中國房地產市場由國央企開發(fā)商來托底也成為了既定的事實。

以鄭州等普通二線以及其他三四線城市為例，國央企開發(fā)商的銷量占據了新房市場的絕大部分比例，這甚至造成了國央企開發(fā)商新盤的供不應求，根源還在于買房人擔心民企樓盤的爛尾，而沒有爛尾壓力或接近現售的民企樓盤卻少之又少。

北京朱辛莊0028地塊的競拍人中，國央企開發(fā)商占據了絕大多數的比例，同樣的，杭州等熱點城市今年的土拍中，主要的參賽選手依舊是國央企開發(fā)商。

民營房企經歷前幾年的動蕩后雖然也有強烈的補倉需求，但相比品牌、實力且融資成本更低的國央企開發(fā)商，在激烈的競爭中也只能望而卻步。

市場方面認為，當前國央企開發(fā)商樓盤的熱銷并不能代表樓市整體的復蘇態(tài)勢，尤其是民營房企的整體銷售表現仍令人擔憂，市場各方目前對樓市復蘇的可持續(xù)性也表現出了更大的顧慮。

事實上，除一線和強二線城市優(yōu)質項目的熱賣以及普通城市國央企開發(fā)商樓盤的熱銷外，其他銷售改善情況并不明顯，而且3月份以來還出現了比較明顯的環(huán)比下跌。同樣的，除一線及強二線以及其他城市核心區(qū)位的地塊外，土拍市場的復蘇也出現了更明顯的區(qū)域分化。

也正因為上述原因，現在的房地產行業(yè)變得異常撕裂，大部分國央企開發(fā)商以及少數頭部優(yōu)質民營房企過得很滋潤，樂觀而自信，而大部分民營房企則依舊愁云密布，尤其是依然深陷融資困境的民營房企，大都感覺有點悲觀。

盡管如此，我們仍堅定地認為房地產行業(yè)依舊在復蘇的路上，只是要客觀認識到銷售端的溫和爬坡，以及正常的市場波動和螺旋式上升現象。簡單來說，這一次樓市的復蘇不會一蹴而就，但也不太可能曇花一現。

上周，銀保監(jiān)會發(fā)布了2023年1號文件《關于規(guī)范信托公司信托業(yè)務分類的通知》。我們注意到，截止當前，市面上只剩下5、6家信托機構還在新增地產投資業(yè)務，其他大部分都在艱難地處置著不良項目。

與信托機構的情況類似，截止當前大部分地產私募機構也都暫停了地產投資業(yè)務，中基協(xié)2月份發(fā)布《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》后也未見什么大的市場動靜。

總體來看，信托、私募等主流投資機構對房地產行業(yè)仍信心不足，尤其對民營房企的項目還是保持著謹慎觀望的態(tài)度。

值得一提的是，銀行、信托、私募、金控等所有投資機構都對國央企開發(fā)商的融資需求趨之若鶩，但因國央企開發(fā)商在融資渠道和融資成本上具有天然的談判優(yōu)勢，因此大部分投資機構都很難介入。

近段時間，幾家信托和私募機構都在大力拓展國央企開發(fā)商地產項目的真股融資業(yè)務，但就我們與國央企開發(fā)商合作的經驗而言，好的項目（比如土拍市場需搖號的地塊）國央企開發(fā)商基本都不會拿出來做真股融資或合作，而差的項目卻又經常面臨銷售去化方面的風險，因此想做真股投資的機構也面臨進退兩難的問題。

從投資端的市場走向來看，我們認為最值得慶幸的一件事情是越來越多的投資人（高凈值個人）對地產項目的真股投資（金融）產品有了更高的接受度，包括不要求信托等機構定期支付收益、分紅等。

這或許是資管新規(guī)實施以來，歷經幾年的房地產及金融行業(yè)爆雷潮后，資本市場以及投資者教育方面取得的最大的進步。

我們亦認為，金融行業(yè)真正打破剛兌后，對于我們這些專業(yè)性的投資機構來說，今后的業(yè)務和發(fā)展空間反而會更加寬廣。

來源：西政資本，向原作者表示感謝。

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