房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演著至關(guān)重要的角色。這不僅因為房地產(chǎn)業(yè)本身對投資、消費和服務(wù)等經(jīng)濟活動的貢獻，更是因為它對許多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動作用。最近一系列房地產(chǎn)利好政策頻出（降低存量房利率、城中村改造等等），筆者之前也寫過好幾篇系列文章。

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筆者認(rèn)為，以上政策更多是在房地產(chǎn)市場的“維穩(wěn)”上，而近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了針對部分購房群體的利好消息。

據(jù)中國基金報7月28日報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部?倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

此政策一出，激起了社會各界的討論，其中有關(guān)專業(yè)人士預(yù)計，未來核心城市限貸政策有望得到優(yōu)化和改進，這將有助于顯著降低改善性住房的購買門檻，從而推動整個房地產(chǎn)交易市場的活躍。

“認(rèn)房認(rèn)貸”

在辦理購房貸款過程中，我們經(jīng)常會聽到“認(rèn)房認(rèn)貸”的概念，其實這主要是銀行的甄別標(biāo)準(zhǔn)之一?！罢J(rèn)房”是指銀行通過查詢當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記系統(tǒng)，確認(rèn)客戶名下是否已擁有一套房產(chǎn)。如果已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)，那么此次購房將被視為“二套房”。

“認(rèn)貸”是指當(dāng)客戶申請買房貸款時，銀行通過征信查詢發(fā)現(xiàn)該客戶曾經(jīng)辦理過一次買房貸款，銀行會將此次買房定位為二套房，無論之前的房貸是否已還清，都會按照二套房的貸款利率執(zhí)行政策。這意味著，如果你曾經(jīng)有過住房貸款，即使已經(jīng)還清，也會被認(rèn)為是二套房貸款并按照更高的利率計算。這一政策對于許多購房客來說是一個重要的考慮因素。

目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，所謂核心城市，目前來看主要集中在以下幾個城市：北京、上海、廣州、深圳、成都等。

而隨著此次住建部提出的“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，該項政策對于一線城市影響是最大的。一線城市由于限購，往往采取更嚴(yán)格的限購措施，二套首付比例較高。因此，此次政策松綁后，影響也是最大的。

可以說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策抑制了部分換房改善的群體的需要 ，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應(yīng)適時調(diào)整予以支持，優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策，可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以北京為例，按照當(dāng)前認(rèn)房又認(rèn)貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是優(yōu)化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”

認(rèn)房不認(rèn)貸意思是只看購房者名下是否有房，不考慮歷史貸款記錄。認(rèn)房不認(rèn)貸情況下，不管購房者有沒有貸款記錄，只要購房者證明其名下無房，其就可以按照首套房認(rèn)定，如果購房者名下已經(jīng)有一套房，則無論是否貸款，貸款有無還清，再買房，都按照二套房來認(rèn)定。

其實筆者認(rèn)為，這個政策最利好兩種情況。舉個例子，比如你在上海名下沒有房產(chǎn)，但是你在上海之外的城市有房貸記錄，你在老家曾經(jīng)貸款買過一套房，即使說你把那個老家的房子房貸還清了，你也沒法按照現(xiàn)在的認(rèn)房又認(rèn)貸的政策在上海享受首套房貸款的首付比例，只能按照二套房的首付比例來買房，那么很多人由于高比例的首付成本，打消了在一線城市買房子的念頭。

而現(xiàn)在的“認(rèn)房不認(rèn)貸”，意味著把老家的房子賣了，就可以按照首套的首付比例來上海買房了，筆者預(yù)計，未來一線城市地產(chǎn)市場的部分增量將來自于這種情況。

此外，本次政策也利好想要換改善房的，把名下的房產(chǎn)給賣掉或者其他辦法處理掉，也能做首套貸款的資格，一買、一賣雙向操作，房地產(chǎn)市場的活力將得到激發(fā)。

降低首付比例

此外，住建部在此次會議還提及了其他房地產(chǎn)政策，包括降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等等。

目前，許多城市已經(jīng)實施了20%的最低首付比例，但對于核心一二線城市，這一比例通常更高，大多不低于30%。這意味著購房者需要有更多的首付款來購買首套住宅，這也增加了他們的經(jīng)濟壓力。

例如，上海、北京的首付比例是最高的，為35%、40%，而二線城市：鄭州、沈陽首付最低比例為20%，這些城市降無可降，空間不大。因此，住建部提出的降低首付比例，旨在一些強一線城市。

尾聲

筆者預(yù)計下半年，房地產(chǎn)政策的優(yōu)化可能會繼續(xù)，不過可能是以一線城市為主，整體力度有望加大。而普通的二線和三四線城市已經(jīng)基本放開了房地產(chǎn)限制性政策，政策上沒啥空間。且筆者認(rèn)為，盡管目前來看限購政策略有松綁的跡象，但一線城市房價仍在高位，需求和信貸還是房地產(chǎn)市場能否回暖的根本問題。

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