文/謝逸楓

筆者曾毫不客氣地指出中國經(jīng)濟的風(fēng)險、房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生巨變的新形勢，提出房地產(chǎn)早萎要救市的觀點，見6月13日《謝逸楓：房地產(chǎn)早晚要救！反對救市就是人民的敵人》的文章。

不到一個月（27天）就扛不住了，國家連續(xù)釋放出房地產(chǎn)救市信號，出臺一攬子政策。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日打出穩(wěn)風(fēng)險、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場的一攬子救市政策。

(相關(guān)資料圖)

筆者認為，當(dāng)前收回房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯為防過熱轉(zhuǎn)為防過冷、房住不炒完成任務(wù)、供求關(guān)系發(fā)生根本性重大變化、重回去庫存、穩(wěn)增長與防風(fēng)險、地方財政危機、失業(yè)人口創(chuàng)新高，總而言之，就是救市條件成熟，時機到了。

第四輪房地產(chǎn)政策救市的力度、規(guī)模，盡管沒有2008年-2009年、2011年-2012年、2014年-2016年的房地產(chǎn)政策救市大，無疑是2014年房地產(chǎn)去庫存以來新一輪大力度政策救市紓困潮，改善性需求成為這一輪市場托底的主導(dǎo)力量。

為落實7月24日中政局會議的房地產(chǎn)政策調(diào)整建議、7月27日住建部二降一減免、認房不認貸的一攬子房地產(chǎn)救市政策，短短2天內(nèi)，北京、深圳、廣州3大一線城市集體密集表態(tài)，會落實好支持更好滿足剛性和改善性住房需求政策。

第一是7月29日晚間，北京住建委這樣表示，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二是7月30日午間，深圳住房建設(shè)局表示，結(jié)合深圳房地產(chǎn)市場實際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產(chǎn)市場秩序，促進深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第三是7月30日，廣州市住建局表示，將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產(chǎn)市場秩序，促進廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

筆者認為，北京、深圳、廣州三地的密集表態(tài)可以看出，居民剛性和改善性住房需求，是這兩個城市未來政策重點支持的方向，意味著一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整空間打開，釋放了政策進一步放松的信號，一二線熱點城市政策出臺節(jié)奏有望加快。

目前除上海沒有表示外，一線城市的北京、深圳、廣州明確表示落實滿足剛性和改善性住房需求的政策要求。此次從國家到地方，尚無具體實打?qū)嵉恼吲e措，表態(tài)的信號意義卻實非常重大。

第一是說明各地已經(jīng)開始在積極落實有關(guān)房地產(chǎn)政策文件、通知、講話的精神，更說明各地將會在8月開始有動作，出臺房地產(chǎn)政策方案措施。北京、深圳、廣州的陸續(xù)表態(tài)，釋放了房地產(chǎn)政策進一步放松的信號，加快出臺。

第二是出政策需要時間安排。一線城市的北京、深圳、廣州房地產(chǎn)政策方案出來前，需要研究各區(qū)供需、庫存、去化周期、政策調(diào)整的空間等，同時會有多個部門聯(lián)合開會研討政策調(diào)整方案。

第三是住建部、北深廣的表態(tài)不是口號式的表示，是政策落地前的表述。一旦出具體的支持購房政策，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。預(yù)計一定程度上會扭轉(zhuǎn)或者取消、調(diào)整2016年以來各類過嚴(yán)的政策規(guī)定和操作。

筆者認為，按照住建部的進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”的適時調(diào)整房地產(chǎn)政策表述，可以預(yù)見下一步一線城市房地產(chǎn)政策調(diào)整范圍。

第一是首套住房的商業(yè)、公積金貸款首付比例下降5%-20%。

第二是商業(yè)銀行、公積金新房與存量貸款利率下降50個基點-120個基點。

第三是換購的個人稅所得稅、增值稅、契稅、印花稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅的減免。

第四是個人住房貸款“認房不認貸”，帶來二套房貸首付比例與稅費的成本下降。

筆者認為，筆者現(xiàn)在的預(yù)感越來越強烈，可能在8月、9月，政策利好點燃火藥桶，引爆一線城市房價大漲，到2024年全國樓市開啟新一輪房價暴漲，重現(xiàn)深夜排隊的萬人搶房，人聲鼎沸，市場火熱的景象。

第一是7月27日住建部提出的二降一減免、“認房不認貸”的房地產(chǎn)政策在一線城市存在巨大的操作性、調(diào)整空間，可以很好的釋放剛性、改善性住房需求。其中認房不認貸在一線城市調(diào)整空間最大。

目前個人住房貸款“認房又認貸”的城市，基本主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海17座城市。

第二是7月24日的中政局這次會議預(yù)示著國家對于樓市政策定調(diào)發(fā)生重大變化，將為熱點城市限制性政策松綁打開空間。預(yù)示著一線、二線城市的限購、限貸、限售、限價、限離、限戶型與限面積、限商住等限制政策的調(diào)整或取消。

明確二線和三、四線城市房地產(chǎn)限制性政策已經(jīng)大多基本放開，特別是不少核心二線城市的限購限貸政策陸續(xù)松綁。目前尚有北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、西安、廈門、長沙、合肥、天津、南京、蘇州、武漢、鄭州、濟南、青島等城市依然執(zhí)行。

第三是特超大城市的城市更新改造，還有加大保障房建設(shè)與供應(yīng)的政策加持，都可以為一線城市帶來非常大的住房需求、購買力。例如通過購買商品房、存量房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房、保租房、公租房，城市更新改造貨幣化、房票安置。

第四是一線城市、二線城市調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)空間大，可以有效的釋放首次、改善的住房需求，并且首付、稅收、利率方面會下降。另外是二手房指導(dǎo)價完成可以取消，帶押過戶全面實施。

從目前房地產(chǎn)市場的新形勢、實際銷售情況看，一線房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化已是大趨勢。究竟房地產(chǎn)政策具體調(diào)整優(yōu)化的力度、規(guī)模、范圍到底如何，市場效果是否達到預(yù)期，不妨八月拭目以待。

一旦一線城市房地產(chǎn)政策全面調(diào)整，全面釋放剛性與改善住房需求。加上一線城市的購買力、資金流動性強，落戶放松后，人口流入快。因此，房地產(chǎn)政策刺激下，一線城市將會迎來樓市新一輪大漲。

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