自從上周末，住建部提出了未來房地產(chǎn)政策的變化之后，高層也正式開會予以肯定。在這個基礎(chǔ)上，各地在周末也紛紛開會，進行會議精神的消化并且進行表態(tài)。其中最為積極的肯定是北上廣深的4個一線城市。

對比所說的三大變化，“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率；針對改善性住房換購稅費減免；個人住房購買和商貸落實“認房不用認貸””。可以說在消息發(fā)布之后，引發(fā)了房地產(chǎn)的最大震動，這才是史詩級的救市措施。在A股的房地產(chǎn)上市公司幾乎全線漲停，而且持續(xù)在上漲。。

認房不認貸，對于哪些地方影響最大呢？其實就是對那些有著限購限貸措施的城市，影響最大。那么現(xiàn)在我國最嚴格限購限貸的城市就是北上廣深等4個一線城市。在過去長達三年多的嚴格落實調(diào)控措施中，除了一些從來沒有買過房的民眾，還能順利買房，其他民眾，尤其是改善型民眾，都被限購限貸了。

(資料圖)

在過去的調(diào)控措施下，對于二套房的認定非常嚴格。即使在民眾的名下現(xiàn)在沒有房，但是過去曾經(jīng)買過房，或者有過房貸，即使房貸也已經(jīng)全部還清。但是在買新房時仍然會被認定為二套房。首付比例和房貸利率都會大幅提升，最終導(dǎo)致民眾的買房意愿以及購房能力都會急劇下滑。

1.例如現(xiàn)在上海執(zhí)行的“認房又認貸”政策，讓一些做改善性換房的民眾，不敢輕易賣掉小房子，購入大房子。如果手里現(xiàn)在只有一套房，但是曾經(jīng)貸過款，那么新購房時，將會被認定為二套房。首付比例將一下從35%跳到了70%、房貸利率也從最高4.55%跳到了最低5.25%。那么民眾怎么可能能籌集到這么多的首付資金，每個月的月供金額也大為提升。

2.那么在北京也是如此，北京二套房普通住宅首付要求60%，非普通住宅首付要求80%，商業(yè)銀行房貸利率會在LPR基礎(chǔ)上上浮10-20%，公積金貸款基本申請不下來。但是如果是首套房，利率將在LPR的基礎(chǔ)上降低10~20個基點，這些小銀行降低了更多。

3.同樣深圳也是如此，當被認定為二套房時，首付比例最少高達70%。唯一比上海靈活的是假如只有一套房子，賣掉之后再買新房子，首付比例可以酌情下降到普通住宅50%、非普通住宅60%。

4.在廣州情景也是一樣，二套房的首付比例高達70%，對比首套房的首付比例只有30%。同樣在商業(yè)銀行的房貸利率上，也會在LPR的基礎(chǔ)上上調(diào)10%。

我們想想在這4個一線城市，動輒購房的總房價要高達五六百萬元。如果首付為30%按照首套房來計算，那么首付款都需要150萬以上，每月還貸款的還款額都要2萬元左右。但是如果在認房又認貸的情況下，首付高達60~70%，房貸利率會相差在30~40個基點左右，每月的房貸還款額會相千元。這民眾哪可能承擔得住，哪可能入市買房或者換房呢？

在過去的這個周末，4個一線城市的房管部門，很為積極進行政策的研究。因為這4個城市房屋的單價真的高，首付比例的變化，對于整個房地產(chǎn)不知道市場的活躍性都有重大影響。其實只要房地產(chǎn)市場有著活躍性，出現(xiàn)了交投兩旺，那么房價也能穩(wěn)定住了，同樣房地產(chǎn)整個行業(yè)也就穩(wěn)定住了。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)確實會徹底的穩(wěn)定下來，剛需購房者已經(jīng)可以酌情入市了，改善性住房需求者也可以動手換房了。

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