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樂居財(cái)經(jīng) 李禮8月1日，國(guó)信證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)2023年8月投資策略暨中報(bào)前瞻。

行業(yè)：7 月銷售復(fù)蘇仍弱，政策表態(tài)頻繁。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6 月基本面短期趨弱，由于推貨前置和去年基數(shù)較高等影響，我們認(rèn)為并不宜將該回落進(jìn)

行不合理的線性外推。從高頻數(shù)據(jù)看，30 城銷售暫未出現(xiàn)顯著復(fù)蘇，截至 7月 28 日，30 城商品房 7 天移動(dòng)平均成交面積同比-25%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域 7 天移動(dòng)平均面積同比分別為-25%、-18%、-30%、-24%；一線城市、二線城市、三線城市 7 天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-5%、-31%、-33%。今年截至目前，30 城商品房累計(jì)成交面積為 8185 萬㎡，同比-3.8%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域成交面積累計(jì)同比分別為-3.2%、-6%、-1%、-7%；一線城市、二線城市、三線城市商品房成交面積累計(jì)同比分別為+14%、-9%、-8%。

近期針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策表態(tài)頻繁，政治局會(huì)議指出要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部座談會(huì)表示要進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。本周末，北京、廣州、深圳等城市均表態(tài)要更好滿足居民剛性和改善性住房需求，國(guó)信證券預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市的限制性政策續(xù)將部分有序放開。

板塊：7 月跑贏滬深 300 指數(shù) 7.2 個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲 11.3%，跑贏滬深 300 指數(shù) 7.2 個(gè)百分點(diǎn)，在 31 個(gè)行業(yè)中排 2名。根據(jù) Wind 一致預(yù)期，按最新收盤日計(jì)，板塊 2023 年動(dòng)態(tài) PE 為 10.9 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍動(dòng)態(tài) PE）高 63.6%。

投資策略：盡管政策并非當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的核心壓制，但高層對(duì)地產(chǎn)的積極表態(tài)，可以提振市場(chǎng)信心，后續(xù)政策的出臺(tái)也將更加順利，地產(chǎn)板塊階段性行情可期。此外，著眼基本面，國(guó)信證券重申并不宜悲觀線性外推 Q2 的銷售回落，預(yù)計(jì) Q4 將迎來銷售復(fù)蘇高點(diǎn)，屆時(shí)將出現(xiàn)確定性的基本面高修復(fù)行情。8 月核心推薦貝殼-W、越秀地產(chǎn)。

中報(bào)前瞻：受到行業(yè)景氣度影響，絕大多數(shù)房企 2023H1 業(yè)績(jī)承壓。在房地產(chǎn)板塊已公布業(yè)績(jī)快報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告的 68 家公司中，業(yè)績(jī)預(yù)增公司 11 家，占比 16%；業(yè)績(jī)扭虧公司 7 家，占比 10%；業(yè)績(jī)略增公司 2 家，占比 3%；業(yè)績(jī)預(yù)減公司 8 家，占比 2%；業(yè)績(jī)首虧公司 13 家，占比 19%；業(yè)績(jī)續(xù)虧公司 2家，占比 38%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。

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