央行再提存量房貸利率調(diào)整，釋放何種信號？

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議。會議在部署下半年工作時明確指出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

政策支持力度持續(xù)加大

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事實上，這是央行近期第二次針對存量房貸利率調(diào)整表態(tài)，措辭也從“支持和鼓勵”變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，意味著存量房貸利率下調(diào)的方向已十分明確。

7月14日，國新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

7月24日，政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

政治局會議之后，7月28日，住建部明確提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施。隨后，北京、深圳、廣州、上海四個一線城市住建部門紛紛跟進表態(tài)，或許預(yù)示了一線城市后續(xù)政策將會調(diào)整。

國盛證券首席經(jīng)濟學(xué)家熊園認為，央行本次提及調(diào)整存量房貸利率是對7月14日國新辦發(fā)布會、7月24日政治局會議對地產(chǎn)定調(diào)偏積極的延續(xù)。住房貸款是居民債務(wù)最主要的構(gòu)成部分，降低存量房貸利率有助于穩(wěn)定居民信心、降低負債端成本，進而穩(wěn)定地產(chǎn)、刺激消費。

政策優(yōu)化路徑如何走？

在國新辦發(fā)布會、政治局會議、住建體系發(fā)聲之后，地產(chǎn)行業(yè)政策優(yōu)化路徑的具體實施則要看各地政府及金融管理部門的態(tài)度。

7月31日，國常會強調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，相較于政治局會議的明確方向，國常會提出的更多是執(zhí)行方面的要求。如強調(diào)“根據(jù)不同需求、不同城市”，意味著總體思路仍是“一城一策、因城施策”等。

同時，中金貨幣金融研究團隊指出，盡管具體方案仍有不確定性，但根據(jù)央行表述，后續(xù)政策或許會呈現(xiàn)三方面特點：一是針對性下調(diào)存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調(diào)；二是以當?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準，即存量利率下調(diào)和用新發(fā)放貸款置換效果等同，對于新發(fā)放利率加點下調(diào)較多的三四線城市下調(diào)幅度更大，一線城市幅度相對較少；三是跨行轉(zhuǎn)按揭（他行新發(fā)放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現(xiàn)銀行間過度競爭。

往后看，下半年政策總體偏積極，一批政策組合拳或?qū)⒓涌斐雠_。熊園認為，短期緊盯松地產(chǎn)、“一攬子化債方案”、“活躍資本市場”的細化部署，尤其是核心一二線城市可能很快松地產(chǎn)，包括下調(diào)首付比，放松限購限售、認房認貸等。

對盈利負面影響有限

存量房貸利率調(diào)整一旦落實，對于銀行而言，或許將面臨凈息差進一步縮窄的問題。

國盛證券研究所統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月，我國存量房貸規(guī)模為38.6萬億，其中：利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，總計約9.6萬億元。如果將這部分存量房貸利率全部調(diào)降至當前利率水平，粗略估算帶來的年利潤降幅將在1200億元左右。

熊園認為，再進一步考慮到當前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調(diào)降，可能需調(diào)降存款利率、降準等措施，以同步降低銀行負債端成本。

廣發(fā)證券(000776)研究團隊也持相同意見，他們認為，存量房貸利率調(diào)整帶來的息差壓力，理論上可以通過降息、降準來解決。不過，相較于降準，連續(xù)降息會損耗政策空間，因此后續(xù)降準的概率相對更大。

綜合來看，在后續(xù)可能出現(xiàn)的存款利率下調(diào)、提前還貸減少、后續(xù)穩(wěn)增長政策支持等對沖下，盡管存量房貸利率下調(diào)對銀行盈利可能造成一定影響，但負面影響有限。

據(jù)其他媒體報道，目前已有一些銀行在做出一些嘗試，但大多仍在等待政策落地。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，按照銀行的一貫操作，或?qū)⑼ㄟ^利率優(yōu)惠（折扣）等方式進行，同時會通過配套新增存貸款來減少對銀行的沖擊。

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