上個(gè)月24號提出適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策之后，到現(xiàn)在已經(jīng)兩周時(shí)間了。

(資料圖片僅供參考)

深圳除了表態(tài)要“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓的工作”之外，沒有其他任何動作，也還沒有任何風(fēng)聲，非常謹(jǐn)慎。

而就在昨天，二線城市率先動手了。

鄭州昨天發(fā)布穩(wěn)樓市15條：

正式暫停限售政策、落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸！

二線城市撐不住率先動手，一線城市恐怕也不遠(yuǎn)了。

預(yù)計(jì)早早表態(tài)跟進(jìn)的廣州、北京很可能率先動手，深圳既然都已經(jīng)有了表態(tài)，大概率也會在廣州、北京之后推進(jìn)。

最近深圳政策吹風(fēng)真的吹得很猛，咨詢我們的粉絲明顯增加了不少，大家的問題都很實(shí)際，總結(jié)起來主要有以下幾個(gè)：

深圳發(fā)聲之后，如果真的有動作，會怎么調(diào)整政策?認(rèn)房不認(rèn)貸？還是直接調(diào)整社保要求？

政策出臺前后，要不要提前抄底？

本來準(zhǔn)備賣房的，現(xiàn)在是不是應(yīng)該先不賣？

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)確實(shí)很敏感，上面這些問題的解答不適合放在文章里面直接說，所以我們決定在本周的線下沙龍中給大家詳細(xì)分享。

關(guān)注政策走向以及接下來如何在樓市實(shí)操的粉絲朋友，建議來線下聽聽課。

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最近政策調(diào)整預(yù)期很大，市場變化也很快，今天這篇文章，我們來盤點(diǎn)一下上周的大灣區(qū)各個(gè)城市的樓市數(shù)據(jù)。

房價(jià)走勢

7月份大灣區(qū)各大城市的房價(jià)幾乎全線上漲！

只有珠海和東莞房價(jià)略微下調(diào)，不過即便是下調(diào)，下調(diào)的幅度也在1%以下。

大灣區(qū)今年以來第一次出現(xiàn)房價(jià)上漲城市多于下跌城市的情況。

這一輪的上漲和7月份高層會議釋放了房地產(chǎn)利好信號有很大的關(guān)系。

畢竟整個(gè)7月份，除了這個(gè)消息之外，大灣區(qū)基本上沒有什么利好。

上漲的城市中，多數(shù)城市的上漲幅度都在5%以上，只有深圳的上漲幅度為2%，沒有跟上大部隊(duì)的上漲幅度，在進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性政策動作之前，深圳的業(yè)主們看來還是比較謹(jǐn)慎的。

下面具體看看深圳各個(gè)區(qū)域的漲跌情況。

從上面這張表格中可以看出：

其他區(qū)域無論是漲還是跌，變化幅度都不大，只有西部的光明的價(jià)格反彈比較明顯，

反彈的主要原因是光明上個(gè)月下跌太猛了。

上個(gè)月光明的二手掛牌價(jià)下跌了12%，本月的數(shù)據(jù)屬于市場信心回歸之后的回調(diào)。

當(dāng)下光明的二手樓盤不多，市場還不成熟，定價(jià)波動大我覺得也可以理解。

當(dāng)下光明的關(guān)注點(diǎn)主要在新房，二手業(yè)主無論怎么調(diào)整，其實(shí)對成交的影響也不大。

現(xiàn)在光明在賣以及準(zhǔn)備開賣的新房很多，我們前幾天還去看了幾個(gè)光明熱度比較高的新盤如深房光明里以及中海時(shí)光境，對光明進(jìn)行了進(jìn)一步的調(diào)研。

我們這次去光明，主要是因?yàn)樽罱覀冊诰€下沙龍中常常遇到有粉絲會問到光明，他們的問題主要是：

第一，光明新盤扎堆，以后二手房市場競爭會很激烈，現(xiàn)在買光明以后會不會虧？

第二，光明新盤那么多，哪些樓盤真有價(jià)值？

這些問題出現(xiàn)說明大家都清楚，5-10年之后，當(dāng)下光明這一堆的新盤，只會有一小部分的房價(jià)能跑贏大市

結(jié)合我們最近對光明考察，我們盤點(diǎn)分析了一下，最終整理了光明真正有價(jià)值的新房+二手房名單。

名單我們會放在深圳的線下沙龍會中分享

想知道具體有哪些，建議你掃碼咨詢回復(fù)：線下沙龍，我們的老師會第一時(shí)間和你溝通。

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成交數(shù)據(jù)

上個(gè)月大灣區(qū)樓市出現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：

價(jià)格漲上來了，但是成交量沒有跟上。

在有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中，除了深圳的新房成交微漲了3.5%，其他城市無論是新房還是二手，都在下跌。

深圳的新房成交量上漲，也不是因?yàn)槭袌鰺岫忍岣吡?，而是因?yàn)?月深圳入市的新盤明顯增加了，用增加供應(yīng)量的方式把成交數(shù)據(jù)抬上去的。

房價(jià)全線飄紅，但成交量卻幾乎全線下跌。

這說明購房者當(dāng)下的觀望情緒并沒有因?yàn)楦邔拥谋響B(tài)而消失，各大城市尤其是一線城市需要放出真正的大招才能刺激到購房者買房。

具體看看深圳各區(qū)的數(shù)據(jù)。

新房方面，寶安的新房成交數(shù)據(jù)最為亮眼，這歸功于寶安上個(gè)月集中推售的網(wǎng)紅盤。

比如越秀潮樾府以及鴻榮源珈譽(yù)府，都集中在7月份銷售，尤其是珈譽(yù)府，開盤賣了1183套，直接把寶安的成交數(shù)據(jù)撐了上去。

二手房方面，深圳的成交真的非常慘淡，成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下跌，只有龍華和南山成交量微漲，但是因?yàn)槌山惑w量太小了，這點(diǎn)漲幅完全沒有意義。

前面我說了，7月份新房推貨量很大，吸引了大量買家的注意力，這是7月二手房成交量進(jìn)一步下跌的其中一個(gè)原因。

但我覺得最主要的原因還是沒有實(shí)質(zhì)性的利好，深圳是全國最需要政策利好的城市。

深圳有錢想買房的人很多，但這些人都很精明也很小心，深圳過去放出的風(fēng)聲太多了，但實(shí)際動作一個(gè)都沒有，只靠表態(tài)和吹風(fēng)對深圳樓市已經(jīng)沒有用了。

認(rèn)房不認(rèn)貸、徹底取消限購這些大動作不出來，深圳二手的成交量還可能繼續(xù)跌。

入市新盤

1000萬以上：

越秀瑞樾府

瑞樾府的109平戶型總價(jià)預(yù)算大概就在1000萬上下，部分房源可能不到1000萬，同預(yù)算可選的有蛇口的開云府以及上下沙的金地環(huán)灣城。

相比另外兩個(gè)新盤，瑞樾府有兩個(gè)優(yōu)勢：

第一，寶中的地段價(jià)值，寶中現(xiàn)在儼然已經(jīng)是深圳的新中心之一，未來前海發(fā)展起來之后寶中的地位還會繼續(xù)提高，這是蛇口以及福田上下沙的位置所不能比的。

第二，稀缺性，寶中沒有多少可開發(fā)的地塊了，限價(jià)新房賣一套少一套，而蛇口、上下沙都不存在稀缺問題，因?yàn)樯呖诤蜕舷律扯加信f改項(xiàng)目和規(guī)劃， 未來放出的住宅用地不會少。

所以如果你是千萬左右的總價(jià)預(yù)算，我認(rèn)為可以優(yōu)先考慮瑞樾府，當(dāng)然瑞樾府比較明顯的一個(gè)問題是社區(qū)比較小，對社區(qū)比較在意的買家恐怕得考慮到這一點(diǎn)。

700-1000萬：

鼎勝金域家園

吹風(fēng)價(jià)大概8萬/㎡左右，最小87平，總價(jià)大概就是700萬出頭。

項(xiàng)目第一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是西麗的地段。

同價(jià)位可以選龍華的深圳北站的紫云府以及中海瓏悅里，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展和片區(qū)環(huán)境的角度來看，我更推薦西麗。

西麗現(xiàn)階段的問題是缺商業(yè)配套，不過這一點(diǎn)隨著留仙洞總部基地的發(fā)展也會慢慢補(bǔ)齊。

項(xiàng)目第二個(gè)優(yōu)點(diǎn)是地鐵。

最近的地鐵站是5號線的西麗站，距離大概800米，而且周邊還有留仙洞總部基地這個(gè)人口聚集的就業(yè)中心，不缺人氣。

最重要的是，鼎勝金域陽光不僅價(jià)格上算得上是南山新盤中的洼地，而且還是準(zhǔn)現(xiàn)樓，如果你想買入南山較好地段的新盤，這個(gè)盤絕對是最好選擇。

500-700萬：

京地海樾府

這個(gè)預(yù)算可選的樓盤比較多，可以選沙井的海岸城，也可以買西鄉(xiāng)片區(qū)的卓越星奕府。也可以考慮深圳北站的紫云府和中海瓏悅里的小戶型。

但是最香的樓盤肯定還是碧海灣地鐵口新盤京地海樾府。

光是碧海這個(gè)地段就已經(jīng)秒殺西鄉(xiāng)和沙井，周邊就是騰訊的大鏟灣，產(chǎn)業(yè)前景也比深圳北站更好。

除了地段之外，海樾府的還有兩點(diǎn)最核心的競爭力：

1.地鐵口樓盤，11號線碧海灣地鐵站上蓋

2.市場上稀缺的55平2房戶型，小戶型最低總價(jià)甚至只要400多萬，剛需朋友也可以入手。

300-500萬：

鴻榮源珈譽(yù)府

500萬以下，推薦大家繼續(xù)關(guān)注鴻榮源珈譽(yù)府。

第一批上個(gè)月賣得不錯，珈譽(yù)府的第二批也準(zhǔn)備火速入市了。

從現(xiàn)在的情況看，我覺得大概率還是會繼續(xù)降價(jià)繼續(xù)卷，第二批大概還是能享受到第一批的折扣優(yōu)惠。

珈譽(yù)府我們之前的文章中也有介紹過，項(xiàng)目周邊已經(jīng)有11號線塘尾地鐵口通勤，未來還會坐擁西部最大體量的商業(yè)。配套層面在整個(gè)沙井來說都是數(shù)一數(shù)二的，而且交房時(shí)間大概率可以和商業(yè)開業(yè)時(shí)間重疊，不用等。

當(dāng)然，500萬以下預(yù)算在深圳的選擇真的很多，珈譽(yù)府地段和配套有優(yōu)勢，但其他競品項(xiàng)目中，有不少項(xiàng)目的產(chǎn)品更好。

如果是換房的買家，戶型設(shè)計(jì)、房間要求更高的話，珈譽(yù)府未必就能適合這一部分群體的需求。

所以在相同預(yù)算段內(nèi)，每個(gè)人最適合的項(xiàng)目和戶型是完全不一樣的。

想要了解匹配個(gè)人需求的選房策略，我建議是到線下沙龍來一對一咨詢，我們有專門的問答環(huán)節(jié)，有任何疑問都可以直接提問、現(xiàn)場解決。

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