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文章來源：財叔有料

8月份的5年期LPR沒有下調，有人就預測下調存量房貸利率的事情快了。

(資料圖片僅供參考)

今天，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖在網(wǎng)上流傳，圖中顯示，該銀行擬于8月30日（明天）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部/消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。

經(jīng)21世紀經(jīng)濟報道記者核查，該截圖信息為真，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。

早幾天前，另一家銀行已經(jīng)開會安排按揭貸后利率變更新流程預宣導工作。

財叔打聽后得知，這是一家股份制銀行，圖片是用手機拍攝電腦屏幕，上面有員工賬號水印，所以打碼了。

其實，很多銀行已經(jīng)準備好了預案，最終確定以后，剩下的就是操作細則。

剛剛，農(nóng)業(yè)銀行副行長林立在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，近期央行明確指導商業(yè)銀行有序調整存量個人住房貸款利率，這有利于減輕部分存量居民住房貸款客戶的財務負擔，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還款的壓力。在有關政策方案明確之后，農(nóng)行將抓緊制定具體的操作細則，盡快完成合同文本的準備，加緊系統(tǒng)改造等調整等方面的工作，積極做好組織實施。

今天上午，招商銀行行長助理彭家文在2023年中期業(yè)績交流會上的講話傳出，稱存量房貸利率下調勢在必行，亦是大概率事件。目前招商銀行已經(jīng)制定了預案。

這些表態(tài)在今天的市場上反響較大，大家都想知道什么時候調，自己的利率能調低多少。

有人預測，大概率會在9月份依次公布，利率的下調幅度會在0.5個百分點到1個百分點之間。

如果屬實，這個降息幅度挺大的。

截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，而2022年銀行業(yè)凈利潤為2.3萬億元。因此，如果下調0.6個百分點，則銀行少收利息約2316億元，如果下調0.4個百分點，則少收1544億元。

下面這張表格，顯示了不同調整幅度，對銀行凈利潤的影響。

這個影響幅度看起來不算小。這段時間銀行也在哭窮：我們也是盈利機構，房貸是優(yōu)質資產(chǎn)，我們也要賺錢的呀。

用專業(yè)術語就是貸款和存款的凈息差已經(jīng)降無可降，“再降就要影響經(jīng)營穩(wěn)定性了”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月，商業(yè)銀行的平均凈息差已經(jīng)降至1.74%。

所以央行的表態(tài)也有一個過程，從最開始的鼓勵下調，到后來的指導下調。

最終下調多少，每個人可能不一樣，因為因城施策，每個城市也不一樣。有些是上半年利率較低的時候貸款的，當時就已經(jīng)拿到特惠利率了，可能就享受不到下調的好處。但總體上利息減負上千億是少不了的。這部分也算是銀行讓利。

但銀行是商業(yè)機構，雙方簽訂好的合同，約定好的利率說變就變，也需要一個補償。這么多錢誰來補償呢？那就通過國家層面來補償了。央媽可以通過降低存款準備金率、定向貸款、降低存款利率等手段來讓銀行獲得更便宜的資金。

這利率就是錢的價格，貸給購房者的利率下調了，吸收的存款利率也下調，利差就能維持住。

當然，銀行也可以不下調存量房貸利率，那么在利率下行周期中，居民的反應就是提前還貸，或者通過借利率更低的經(jīng)營性貸款來用于償還房貸。

下面這張表格，就顯示了從去年底開始，提前還貸的規(guī)模急劇上升，到5月份左右達到一個頂峰。

在銀行面前，個人的討價還價能力還是比較弱的，那些無力提前還款，又不愿意通過經(jīng)營貸來償還房貸的個人（而且經(jīng)營性貸款不能用于購房的），只能被動等待央行降息，然后在第二年元旦開始執(zhí)行新的利率。

而在一些發(fā)達國家，居民可以有更多選擇來降低貸款利息。

比如，一種普通貸款再融資產(chǎn)品，就可以用更優(yōu)惠的貸款來替換原有貸款，貸款金額基本相司。這樣，居民可以降低月供、縮短貸款期限、改變貸款類型等。

還有一種叫提取現(xiàn)金貸款再融資，以房屋市值減去貸款額的凈值作為抵押，申請一筆新貸款來償還已有貸款，剩余部分則自由支配。

諸如此類，不一一列舉了。

實際上，類似給存量房貸降低成本的措施，我們在2008年前后也曾實施過。

受美國金融危機以及前期地產(chǎn)調控收緊的影響，2008年下半年，我國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)，寬松政策開始加碼。

2008年10月，央行發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》，開啟了存量房貸利率的調整進程。在此前下限為0.85倍的基礎上，通知提出，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。而且這個條款不只針對新發(fā)放貸款，也同樣適用于存量房貸利率，銀行可以與客戶協(xié)商進行調整。

由于存量房貸利率的下調會直接壓縮銀行的利潤，在央行政策最初推出的時候，銀行的實際執(zhí)行是比較猶豫的。

盡管央行在2007年叫停過轉按揭業(yè)務，當時仍逐步有中小銀行重新推出“同名轉按揭”產(chǎn)品，即幫助客戶通過擔保公司擔保等手段，將住房按揭轉移到能夠提供七折優(yōu)惠利率的其他銀行。

實際上，就是部分銀行開始搶占存量的房貸市場。為了穩(wěn)定優(yōu)質的房貸客戶，剩余的銀行也不得不加入利率調整的行列，居民的議價能力則明顯提高。

所以，當時的“轉按揭”業(yè)務的復出，才真正推動了存量房貸優(yōu)惠政策的加速落地。

現(xiàn)在，轉按揭類產(chǎn)品全部叫停了。

話說回來，銀行即便調低存量貸款利率1個百分點，不少利率較高的居民，依然會選擇提前還款。

有人就說，我的房貸利率5%以上，降低1個百分點，還超過4%，現(xiàn)在很難能買到穩(wěn)健的收益率超過4%的理財產(chǎn)品。

統(tǒng)計顯示，利率明顯偏高的貸款主要就集中在2018-2021年，這部分存量貸款當前的利率水平普遍還在5%以上。

（本文完）

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