時值年中沖刺的節(jié)點，樓市又現(xiàn)新的營銷招數(shù)。繼去年年中“小麥換房”“大蒜換房”后，今年7月份，哈爾濱綠地東北亞國博城項目推出了“老房免費置換新房”的營銷活動，一時間引發(fā)關注。

(資料圖)

事實上，“老房換新房”的營銷活動在市面上也出現(xiàn)過。但是，此次哈爾濱綠地該項目瞄準置換需求，通過引入合作方、給予補貼的方式來促進二手房交易、形成一二手房聯(lián)動的營銷方式在全國來說尚屬首創(chuàng)。

“以房換房等價交換，開發(fā)商一些創(chuàng)新自救的努力還是值得尊重的?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，金融創(chuàng)新是提高樓市交易效率的關鍵，部分金融創(chuàng)新需要有“吃螃蟹”的勇氣。本質(zhì)上說，若能加快成交速度、提高成交質(zhì)量、降低成交成本，并確保成交風險的把控，那么對于此類金融創(chuàng)新都應持開放的心態(tài)，應鼓勵包括房企在內(nèi)的市場主體積極進行探索，鼓勵其以合作的思維進行開拓，并做好經(jīng)驗的總結。

“老房免費置換新房”

7月31日，記者聯(lián)系哈爾濱綠地東北亞國博城項目的置業(yè)顧問，了解“老房免費換新房”的具體操作流程。

該項目置業(yè)顧問告訴記者：“以舊換新活動的流程是我們綠地聯(lián)合項目自身的合作方、中介公司一同推出的營銷措施，針對購房意愿同時又有二手房置換需求的客戶。第一步，先進行二手房總價評估，由中介公司、房主、合作方及開發(fā)企業(yè)三方同時見證，多方對評估價格認可之后再簽協(xié)議，客戶交1萬元的定金；第二步，由中介公司出售房源，合作方根據(jù)房價提供一定比例的補貼，兩個月內(nèi)中介公司將房源售出，售房款用來購房，不足部分可以貸款。老房免費置換新房，是指如果成功置換，定金為購房款，如果沒有成功賣出去，定金退還?！?/p>

“具體補貼多少，需要看你手中的二手房評估總價、地段和位置；最高可補貼40萬元，約相當于總房款的10%左右?！敝脴I(yè)顧問稱。

“比如，客戶手中有一套掛牌100萬的二手房，但是，目前這個掛牌價高了，很難賣出去，客戶又不愿降價，這個時候由項目的合作方補貼，比如補貼9萬元，客戶就可以91萬元的總價重新掛牌賣出，有助于促使有意愿的買家出手來買，加速賣房的速度。”置業(yè)顧問表示。

據(jù)安居客網(wǎng)站顯示，哈爾濱綠地東北亞國博城項目有在售的二居室和三居室，單價約為9500元/平方米。

對此，嚴躍進認為：“上述樓盤以舊換新的營銷方式，其實與一般置換人群的買房方式一樣，只是通過整合資源，把全流程打通，使得買房過程更加流暢，出發(fā)點是好的，即提高銷售效率?！?/p>

事實上，在此之前，市場上也有幫意向客戶賣掉老房來置換新房的做法，俗稱“以舊換新”，其交換原則也是以舊換新、等價交換、多退少補。但是，哈爾濱綠地東北亞國博城項目引入合作方、給予補貼的方式尚屬業(yè)內(nèi)首創(chuàng)。

哈爾濱新房庫存量攀高

事實上，開發(fā)商推出花式營銷手法的背后往往是當?shù)貥鞘写嬖谌セ患训默F(xiàn)象。那么，哈爾濱當?shù)貥鞘谐山涣咳绾危?/p>

回顧今年上半年，哈爾濱的樓市表現(xiàn)和全國樓市表現(xiàn)的特征趨同，即經(jīng)歷了年初的“小陽春”后又歸于平淡。據(jù)哈爾濱中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2023上半年哈爾濱新建商品房總供應量約127.4萬平方米，總成交量約168.1萬平方米，成交均價約10249.83元/平方米，總成交額約173.7億元。與2022年上半年相比，整體供應量微漲，成交量有所上升，成交均價重回萬元時代，但仍未恢復到兩年前的水平。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，6月份，哈爾濱新房房價指數(shù)環(huán)比上漲0.3%，同比下降2%；二手房房價指數(shù)環(huán)比下降0.5%，同比下降4.7%。由此可見，同去年相比，哈爾濱新房和二手房房價均有所下跌，其中二手房房價下跌更為明顯。

同時，值得關注的是，哈爾濱新房庫存量有明顯的攀升。根據(jù)易居研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，哈爾濱新房庫存面積803萬平方米，同比增加5%，而存銷比高達50.7，位于全國前列，這也意味著需要50.7個月才能把現(xiàn)有新房庫存消化完。

那么，開發(fā)商以房換房的做法會刺激市場嗎？58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示：“以房換房，本質(zhì)上是開發(fā)商花樣促銷的手段，只是一種噱頭，能快速提升樓盤知名度，預計最終真正換房的比例會很小?！?/p>

同時，對于“老房換新房”中存在的潛在風險，嚴躍進提醒：“開發(fā)商的‘以舊換新’是有風險的，監(jiān)管層很難介入監(jiān)管，潛藏的風險需要客戶自己承擔。若此類交易未達成，開發(fā)商也會失去較好的營銷時機，而且雙方因價格、政策、市場等因素出現(xiàn)的糾紛或違規(guī)行為，很難控制，屆時也很難厘清權責，保障雙方權益。”

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