來源 | 財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)

視覺 | 楊凱

責(zé)編 | 韓瑋燁

【資料圖】

最近，不少房企發(fā)布2022年業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，過半房企2022年度業(yè)績(jī)虧損；在盈利的房企中，也不足10家凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)上漲。

但轉(zhuǎn)機(jī)已至。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新房售價(jià)環(huán)比微漲0.2%、二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比降勢(shì)也趨緩。

企業(yè)端，部分頭部房企業(yè)已率先回暖，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口等1月銷售額同比均有起色。

但暖意尚未傳導(dǎo)至整個(gè)行業(yè)，百?gòu)?qiáng)房企1月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%。去化困難也讓市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少奇葩營(yíng)銷方式，“貸款年限最長(zhǎng)可以貸至100歲”、“現(xiàn)房銷售”、“價(jià)?！钡阮l繁刷屏。

01 業(yè)績(jī)普遍下滑

隨著過半A股房企發(fā)布2022年度的業(yè)績(jī)預(yù)告，房企2022年度的經(jīng)營(yíng)情況已隱約可見。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2月14日，A股的113家上市房企中已有67家發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，有38家預(yù)計(jì)虧損，占比超過了56%；而盈利的29家房企中，有20家預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)同比減少，僅有5家預(yù)計(jì)歸母凈利潤(rùn)有所增加，另有4家企業(yè)將扭虧為盈。整體來看，已披露2022年業(yè)績(jī)預(yù)告的A股上市房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然欠佳。

關(guān)于虧損或利潤(rùn)下滑的原因，有82%的房企歸因于疫情影響或業(yè)務(wù)結(jié)算結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致的銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)減少；也有56%的房企提到，低迷環(huán)境下對(duì)其資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，從而導(dǎo)致虧損或利潤(rùn)下滑。此外，租金收入減少、多元化業(yè)務(wù)收入減少、投資收益減少、管理費(fèi)用/利息支出增加等也是很多房企業(yè)績(jī)下滑的原因。

具體來看，招商蛇口預(yù)計(jì)2022年的歸母凈利潤(rùn)為38億-46億元，同比下降55.65%-63.36%，扣除非經(jīng)常性損益之后的歸母凈利潤(rùn)為29億-37億元，同比下降58.23%-67.27%。

關(guān)于歸母凈利潤(rùn)同比大幅減少，招蛇在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，受市場(chǎng)下行、轉(zhuǎn)結(jié)區(qū)域結(jié)構(gòu)變化的影響，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率階段性下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少明顯。同時(shí)，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備也同比增加。此外，在新冠肺炎疫情爆發(fā)期間招蛇對(duì)租賃物業(yè)采取了減免租等措施，累計(jì)減免租金約7.49億元，也導(dǎo)致其利潤(rùn)同比明顯下降。

02 開年初現(xiàn)暖意

2月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月一線城市新房售價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩。在70個(gè)大中城市中，商品住宅售價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加，新房和二手房售價(jià)環(huán)比上漲的城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

不過，與去年相比，今年1月份一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。

具體到企業(yè)端，個(gè)別頭部房企已率先回暖。2月15日，保利發(fā)展發(fā)布銷售情況簡(jiǎn)報(bào)，1月實(shí)現(xiàn)簽約金額295.45億元，同比增加4.39%。

華潤(rùn)置地1月銷售也回暖，實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約160.2億元，同比增加4.9%。

銷售同比增長(zhǎng)的還有招商蛇口。1月，招蛇實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。

但放眼百?gòu)?qiáng)房企銷售仍然低迷。數(shù)據(jù)顯示，1月，TOP100房企僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低32.5%，環(huán)比降低48.6%，較2022年2月的降幅也達(dá)11.8%?？硕鸬禺a(chǎn)研究預(yù)計(jì)，短期內(nèi)市場(chǎng)的供求和成交不會(huì)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖的跡象，整體銷售將保持低位運(yùn)行。

分梯隊(duì)來看，不同梯隊(duì)房企銷售額下滑程度不同，頭部房企特別是央國(guó)企發(fā)展韌性較強(qiáng)。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低5.8%至107.5億元。TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為26.8億元和15.8億元，同比降幅較高達(dá)52.2%和45.1%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低45.7%至4.7億元。

在目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足。

03 房企爭(zhēng)春

房企去化困難，拼命沖業(yè)績(jī)，也滋生了很多“奇葩”宣傳手段。

16日，網(wǎng)上流傳一張建發(fā)房產(chǎn)與廣西南寧部分銀行合作，購(gòu)房者的貸款最長(zhǎng)可以貸至100歲的海報(bào)。這引起網(wǎng)友熱議，似乎被叫停的接力貸又重現(xiàn)了。隨后該海報(bào)被撤下，相關(guān)房企和銀行也均未承認(rèn)該海報(bào)內(nèi)容的真實(shí)性。

而春節(jié)以來，各開發(fā)商玩命促銷，現(xiàn)房銷售、保價(jià)協(xié)議、經(jīng)營(yíng)貸置換房貸等等多年不見的促銷手段都重見天日。

首先是現(xiàn)房交付。自今年1月17日召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”以來，已有山東、安徽、河南、四川、廣東等地明確表態(tài)，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

這種“即買即交付”的制度對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心有所助益。財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)注意到，南寧一地方國(guó)企天健地產(chǎn)推出現(xiàn)房，稱“交5.5萬(wàn)元定金即可收房”。

多年不見的“保價(jià)協(xié)議”近期也重現(xiàn)南京。南京市浦口區(qū)“保利揚(yáng)子萃云臺(tái)”售樓處貼出聲明稱，凡購(gòu)買項(xiàng)目任一商品房的，自簽訂合同到交付，若有其他房源優(yōu)惠折扣大于之前的折扣，降價(jià)超過之前的實(shí)際成交價(jià)，公司愿意為買房人換房并退差價(jià)。

公開資料顯示，該樓盤由保利發(fā)展和南京揚(yáng)子國(guó)資投資集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)。去年11月28日，項(xiàng)目領(lǐng)取銷售許可證，首次推出7號(hào)樓與8號(hào)樓252套全裝修新房，戶型面積為105-143平方米，均價(jià)約39843元/平方米。

此外，財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)近期也頻繁接到房產(chǎn)銷售的電話，稱辦理“經(jīng)營(yíng)貸置換房貸”，可省下幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)貸款利息。

另外，最近多地舉辦房展，幫助購(gòu)房者一站式看房選房買房。例如廣東肇慶，20家房企集中促銷，恒大世紀(jì)夢(mèng)幻城也現(xiàn)身其中。種種跡象表明，在業(yè)績(jī)普降、去化困難的當(dāng)下，玩命促銷已經(jīng)了各房企死抓不放的救命稻草。

關(guān)鍵詞： 一線城市 商品住宅 華潤(rùn)置地