導(dǎo)讀

二月的樓市尤為關(guān)鍵，一方面在沉疴頓愈后，多數(shù)人對未來看好，信心托起了市場，一方面，樓市真實的市場反饋，也對接下來走向奠定基調(diào)。二月份徐州房地產(chǎn)市場表現(xiàn)又如何呢？接下來，我們用數(shù)據(jù)說話，通過金剛石云數(shù)據(jù)對比，一起了解一下！

(資料圖片僅供參考)

01

政策資訊

政策法規(guī)

徐州首套房利率降至3.8

自2023年2月20日起，徐州地區(qū)首套房住房按揭貸款利率下限為LPR-50BP，銀行在20日執(zhí)行該項最新利率政策！首套房3.8% ，二套房4.9%。

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市住建局召開全市房地產(chǎn)市場工作會議

2月7日下午，市住建局召開全市房地產(chǎn)市場工作會議，通報我市房地產(chǎn)市場運行情況，分析問題，對今后的房地產(chǎn)市場工作做出了部署，一是認清房地產(chǎn)市場形勢，增強健康發(fā)展信心；二要加大宣傳引導(dǎo)，促進住房消費。要多層次、多渠道舉辦房地產(chǎn)的營銷活動；三要積極改善房地產(chǎn)營商環(huán)境。

四要狠抓房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。抓開工率，抓銷售與工程進度并舉；五要抓好住房品質(zhì)的提升，開展“業(yè)主滿意年”主題活動，以品質(zhì)促銷售；六要防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險。要抓小、抓早、抓預(yù)防，把風(fēng)險降到最低，把問題降到最小。

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地鐵5號線一期即將開建

近日，江蘇省發(fā)展和改革委發(fā)布《省發(fā)展改革委關(guān)于徐州市城市軌道交通5號線一期工程可行性研究報告的批復(fù)》 ，項目投資估算196.52億元，建設(shè)工期66個月。

工程起自鼓樓區(qū)北三環(huán)與平山北路交叉口處的徐礦城站，止于云龍區(qū)漢源大道與峨眉路交叉口處的奧體中心南站，起終點預(yù)留二期延伸條件，線路全長約25公里，均為地下線。

據(jù)悉，徐州地鐵5號線一期計劃2023年年中開工建設(shè)，2028年12月開通初期運營。

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徐州130個老小區(qū)具體改造名單正式出爐

2023年徐州市計劃改造老舊小區(qū)130個，涉及建筑面積214萬㎡ 、715棟房屋、24585戶居民，預(yù)計投資7.14億元。2023年全市老舊小區(qū)改造繼續(xù)分三類進行：基礎(chǔ)類、完善類、提升類。根據(jù)表格數(shù)據(jù)顯示，130個小區(qū)的改造工作將于今年的 10月底前完成。

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02

徐州本級市場

1

土地市場

供應(yīng)地塊

2023年2月，新增供應(yīng)4宗涉宅用地，總建面43萬㎡ ，掛牌樓面均價6624元/㎡。2023-1號新二中東地塊、2023-3號原二毛廠地塊、2023-6號時代大道南A地塊、2023-7號時代大道南B地塊。其中關(guān)注度最高的就是2023-3號原二毛廠地塊，地塊位于云龍湖北岸，緊鄰云龍山公園，起拍樓面價15532元/㎡，上限樓面價17855元/㎡，地塊一旦觸頂，就是徐州新地王。

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成交地塊

2月共成交1宗涉宅用地，2022-112號市中心商圈西北一期地塊以總價10億元成交，被徐州君太平洋商業(yè)發(fā)展有限公司競得，后期或建太平洋廣場，150米高商業(yè)體+4.1萬方商品住宅+3千方定銷房，總建面19.6萬㎡ ，成交樓面價5090元/㎡。

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2

住宅市場

月度趨勢

量價齊升：2月徐州商品住宅新增供應(yīng)9.41萬㎡，環(huán)比下降46%，成交40.33萬㎡，環(huán)比上漲60%，2月成交均價13086元/㎡，環(huán)比上漲10%。本月云龍區(qū)有2個項目推新，共推出房源136套，整體去化率約27%。

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板塊供銷

從區(qū)域來看，2月份，銅山區(qū)住宅成交面積漲幅居于首位，成交量漲幅達88%，銅山區(qū)是剛需的主戰(zhàn)場，利率下調(diào)，釋放大量剛需購買力，低價格才是王道。

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產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

主力成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)順應(yīng)市場需求：2月徐州新房成交總價段中，占比最高的是100-140萬之間的產(chǎn)品，占比約為32%。建面約110-130㎡戶型是市場賣得最好的面積段，占比面積高達64%。從需求端來看，主旋律不變，剛需剛改仍是市場主流購買力。

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存量現(xiàn)狀

庫存下降：根據(jù)金剛石數(shù)據(jù)，截止2月底市區(qū)庫存量約351.56萬㎡，去化周期約13個月。其中銅山區(qū)存量較高，約為84.14萬㎡，去化周期約14個月。市場去化周期明顯縮短。

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榜單排名

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項目成交排行榜中，建發(fā)和璽以2.99億元占據(jù)榜首。

建發(fā)和璽位于新城區(qū)峨眉路與唐盛陸交叉口，屬于奧體中心板塊，附近就是規(guī)劃中的地鐵5號線、6號線換乘站，周邊還有奧體中心、徐州一中、青年路小學(xué)商務(wù)城分校等；距離徐州中心醫(yī)院新城分院也不遠，配套比較完善。

建發(fā)和璽預(yù)計3月底加推1、5#樓，目前在售建面約128-175㎡房源，房價1.85萬/㎡。

企業(yè)成交金額排行榜中，廈門建發(fā)以2.99億元排名第三。

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招商萬科山水間以1.83億元占據(jù)第二，企業(yè)成交金額排行榜中，萬科企業(yè)以5.73億元排名第一。

招商萬科山水間位于銅山區(qū)大學(xué)路板塊，目前在售小高層，建面約130㎡的房源，精裝均價1.4萬/㎡。

項目打造會所，包含泳池，健身房，目前已經(jīng)實景呈現(xiàn)，約5000㎡實景示范區(qū)、約1500㎡山水薈會所、地下車庫、7號樓外立面等，后期交付全屋壁紙、新風(fēng)除霾系統(tǒng)、全屋地暖、主衛(wèi)智能馬桶等，精裝品牌也以日立、杜拉維特、老板、恩仕等一線大牌為主。

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萬科翠灣中城位于新城區(qū)，屬于奧體板塊，實景示范區(qū)已公開，所見即所得。目前加推11號樓，建面約172㎡戶型，備案價2.1萬/㎡，共36套房，都是大平層。

項目附近有徐州一中、徐州中心醫(yī)院新城分院、徐州奧體中心、招商花園城、大龍湖風(fēng)景區(qū)等等，各項配套比較完善。

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3

商辦市場

分類概況

商業(yè)：供應(yīng)面積0.77萬㎡，成交面積1.14萬㎡，成交均價18514元/㎡，成交總價2.12億；商辦：供應(yīng)面積3.19萬㎡，成交面積0.71萬㎡，成交均價12869元/㎡，成交總價0.91億；公寓：供應(yīng)面積0萬㎡，成交面積1.3萬㎡，成交均價10233元/㎡，成交總價1.34億。

月度趨勢

量跌價升：本月商辦市場整體表現(xiàn)量跌價升，成交3.15萬㎡，環(huán)比下降55%，成交價13871元/㎡，環(huán)比上漲5%。

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板塊供應(yīng)

整體供求比為1.26：徐州商辦市場成交面積下降；價格漲幅最高區(qū)域為泉山區(qū)，漲幅52%。

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產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

小面積、低總價為成交主力：2月商辦市場主力成交面積集中在80㎡以下，占比約90%；總價段則主要在60萬以下，占比約75%，去化主力為小面積、低總價產(chǎn)品。

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存量現(xiàn)狀

庫存量稍增，去化周期拉長：實體經(jīng)濟低迷，投資客的投資信心受挫，商辦市場存量處于較高位置，去庫存壓力較大。截止2月底狹義存量460萬㎡，去化周期111個月，其中云龍區(qū)庫存量最高，去化周期86個月。

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榜單排名

成交金額：徐州物資市場及旗下美寓全球購生活廣場項目贏得榜首，成交0.83億元。

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備注：

1、本報告包含徐州市本級六區(qū)（城中五區(qū)和賈汪區(qū)）；

2、研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計周期為2023年2月01日-2月28日；

3、研究數(shù)據(jù)中統(tǒng)計數(shù)據(jù)為商品住宅數(shù)據(jù)（僅包含住宅、別墅）；

4、數(shù)據(jù)來源金剛石云數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

編后語：受房貸利率下調(diào)影響，購房成本下降，買房迎來窗口期，目前徐州樓市逐漸向變好的狀態(tài)發(fā)展，房價相對穩(wěn)定，符合“住房不炒”的市場預(yù)期。徐州買房需求仍較為多樣，剛需為主，改善、教育置業(yè)也有各自市場，“金三銀四”值得期待。

關(guān)鍵詞：