3月28日，沈陽(yáng)住房公積金發(fā)布重磅消息，期盼已久的商貸轉(zhuǎn)公積金政策，終于落地。并于2023年4月1日起正式實(shí)施，這則消息一出可謂激起千層浪，頓時(shí)在棟察樓市的各個(gè)群內(nèi)引發(fā)眾人討論，人們對(duì)于商貸轉(zhuǎn)公積金的條件、如何辦理等進(jìn)行探討。

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而經(jīng)過(guò)一系列討論之后，眾人發(fā)現(xiàn)真的是幾家歡喜幾家愁。從購(gòu)房者咨詢的情況上來(lái)看，發(fā)愁的人數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比歡喜的人多。究其原因在于，很多人都被貸款滿5年、首次申請(qǐng)公積金等諸多條件拒之門外。

條件受限較多 拒之門外大有人在

首先，看一下商貸轉(zhuǎn)公積金的申請(qǐng)條件：

可以從“人、房、貸”三個(gè)方面理解商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)條件：

（一）人：作為申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人（即本人和配偶），應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

1.至少一方在沈陽(yáng)公積金中心連續(xù)6個(gè)月（含）以上由單位足額繳存住房公積金；

2.首次使用公積金貸款；

3.名下只有1筆未結(jié)清的住房商業(yè)貸款。（即此次要商貸轉(zhuǎn)公積金的房源）

（二）房：使用商業(yè)貸款購(gòu)買的住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

1.位于沈陽(yáng)市行政區(qū)域內(nèi)（市內(nèi)九區(qū)+四個(gè)郊區(qū)縣）；

2.已下發(fā)房產(chǎn)證且用途為自住住宅；

3.僅有1個(gè)抵押登記，抵押權(quán)人為商貸銀行。

（三）貸：申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人名下僅有的1筆住房商業(yè)貸款，應(yīng)同時(shí)滿足以下3個(gè)條件：

1.已償還5年（含）以上；

2.近2年內(nèi)無(wú)逾期還款記錄；

3.商貸銀行同意提前部分或全部?jī)斶€該筆貸款。

其次，再看一下關(guān)于商貸轉(zhuǎn)公積金的辦理方式：即順位抵押和先還后貸。

（一）“順位抵押”方式辦理商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)材料（適用于原商貸銀行是商轉(zhuǎn)公貸款合作銀行的，目前合作銀行包括建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行）

1.借款申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人身份證原件；

2.借款申請(qǐng)人本人Ⅰ類銀行借記卡（須與受理銀行同行）；

3.原商貸所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》或《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》原件；

4.《個(gè)人住房商業(yè)貸款借款合同》原件。

（二）“先還后貸”方式辦理商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)材料（適用于原商貸銀行是除商轉(zhuǎn)公貸款合作銀行以外的其他銀行的）

“先還后貸”方式包括商轉(zhuǎn)公貸款預(yù)審、商貸結(jié)清、注銷抵押登記、簽訂借款合同等環(huán)節(jié)。其中：貸款預(yù)審和簽訂借款合同環(huán)節(jié)需職工到公積金中心提供相應(yīng)要件。

簡(jiǎn)言之，辦理順位抵押不用將商貸還清，且貸款銀行必須是目前合作的六家銀行（即上文提到的建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行），而先還后貸，是貸款銀行除上述六家銀行外的其他銀行，需要將商業(yè)貸款還清，在辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

綜合來(lái)看，想要辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)也需要滿足上述多個(gè)條件，符合條件的購(gòu)房者可申請(qǐng)辦理。

神仙“打架” 即將買房的購(gòu)房者獲益

有意思的是，在3月28日下午“沈五條”出臺(tái)，文件中指出，4月1日起將首套房貸利率調(diào)整為3.8%。此文件一出，讓購(gòu)房者紛紛感覺大有神仙“打架”的意思。

由于公積金首套房、二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)極為嚴(yán)格，首套房必須是以家庭為單位從未啟動(dòng)過(guò)公積金且在沈陽(yáng)名下沒有房產(chǎn)，方可享受五年以上房貸利率為3.1%的政策。

而公積金二套房是在全國(guó)范圍內(nèi)有商業(yè)貸款記錄（已結(jié)清商貸不在計(jì)算之內(nèi)），在全國(guó)范圍內(nèi)有公積金貸款記錄，在沈陽(yáng)市內(nèi)名下有房產(chǎn)，外地房產(chǎn)情況誠(chéng)信申報(bào)，以上四者有任一記錄，按照二套受理。而五年以上公積金貸款利率為3.575%，首付為四成。

而對(duì)于商業(yè)貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，同樣條件之下，只要名下沒有貸款，即可享受首套房貸利率即3.8%，首付為三成。當(dāng)下對(duì)于購(gòu)房者而言，在房貸利率相差不多的情況下，更愿意選擇首付低的商業(yè)貸款，畢竟對(duì)于購(gòu)房者而言，一成首付往往需要十幾萬(wàn)或者是更高的價(jià)格。

銀行和公積金兩大神仙“打架”，也讓很多即將購(gòu)房的人獲益。在筆者看來(lái)，在購(gòu)房者人數(shù)一定的情況下，無(wú)論是銀行還是公積金都需要搶占這部分貸款的份額，所以對(duì)于想要買房的購(gòu)房者而言，也是一件好事。

下面將政策出臺(tái)后，購(gòu)房者比較關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行列舉：

1、已經(jīng)辦理組合貸款，是否可以進(jìn)行商貸轉(zhuǎn)公積金？

已經(jīng)有過(guò)公積金貸款的購(gòu)房者，不可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

2、如果是之前提取過(guò)公積金，但沒用公積金貸款，且名下只有這一套商業(yè)貸款，可以申請(qǐng)商貸轉(zhuǎn)公積金嗎？

公積金提取不影響商貸轉(zhuǎn)公積金，如果商業(yè)貸款滿5年，可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)。

3、如果是省直公積金，是否可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)？

此次商貸轉(zhuǎn)公積金業(yè)務(wù)主要針對(duì)的是沈陽(yáng)市公積金，省直公積金需要咨詢省直公積金管理中心。

4、商貸轉(zhuǎn)公積金之后，貸款利率為多少？

商轉(zhuǎn)公貸款利率按當(dāng)期住房公積金貸款政策執(zhí)行，目前為五年以上首套房貸利率為3.1%。

5、為什么剛剛申請(qǐng)顯示沒有預(yù)約的時(shí)間段，應(yīng)該如何預(yù)約操作？

商貸轉(zhuǎn)公積金政策是2023年4月1日起實(shí)施，現(xiàn)在還不能申請(qǐng)辦理。具體操作流程為：

商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)實(shí)行受理網(wǎng)上預(yù)約制。

關(guān)注“沈陽(yáng)住房公積金管理中心”微信公眾號(hào)，點(diǎn)擊右下角的“公共服務(wù)”，選擇“業(yè)務(wù)預(yù)約”，業(yè)務(wù)分類選擇“個(gè)人貸款業(yè)務(wù)”，業(yè)務(wù)類型選擇“商轉(zhuǎn)公貸款審批”，原商貸銀行選擇銀行名稱，建行、工行、農(nóng)行、中行、交行、盛京銀行直接選擇，其他銀行選擇“其他”即可，預(yù)約管理部可就近選擇公積金辦事大廳，預(yù)約日期可根據(jù)個(gè)人時(shí)間確定。

預(yù)約成功后，公積金中心將通過(guò)微信公眾號(hào)推送“預(yù)約成功通知”，憑通知中的“預(yù)約號(hào)碼”，按約定時(shí)間，到約定網(wǎng)點(diǎn)辦理商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。

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