獨立觀點，靜觀西安樓市。

板塊分析，避免霧里看花。

土拍是樓市的風(fēng)向標，地產(chǎn)大佬們敏銳的商業(yè)嗅覺聞到了不一樣的氣息，在西安土拍中，國企、民營出手闊綽，溢價搶拍。

(資料圖)

3月25綠城底價成交軟件新城34.817畝（GX3-31-13）商住用地；3月27日是保利與中鐵建、中海、招商四大房企業(yè)競價搶拍“觸頂搖號”溢價14.91%摘得軟件新城118.827畝（GX3-36-14）住宅用地。

2023年3月28日，金地地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)“落子”城東浐灞西路板塊，摘地草北村146.601畝城改用地，“填空利好”浐灞西路板塊。

金地地塊（CB5-2-209）位于沁水新城南側(cè)、浐河西路西側(cè)，總共58.891畝，容積率3.77，規(guī)劃配建8100㎡幼兒園，地塊瀕臨浐河，會是未來項目的一大賣點；另外在規(guī)劃中地塊西側(cè)還有一宗22畝的中小學(xué)教育用地，是否也會隨著項目配建，目前還不得而知。

該宗地成交總價34040萬元，折合畝單價1445萬元，樓面價5749元/㎡,由西安天暢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（金地地產(chǎn)）摘得。

龍湖地塊（CB5-2-210）位于灞業(yè)大境東側(cè)，龍湖香醍國際一期對面；在這120.414畝土地中含有32.704畝安置用地，用次出讓開發(fā)用地87.71畝，容積率4.83。地塊對面就是龍湖天街及民辦的浐灞龍湖小學(xué)，附近還有浐灞二十三小學(xué)、第四初級中學(xué)公辦教育資源。

該宗地成交總價59645萬元，折合畝單價1570萬元，樓面價4875元/㎡,由西安龍佑置業(yè)發(fā)展有限公司（龍湖地產(chǎn)）摘得。

這兩年該片區(qū)有奧園譽府、融創(chuàng)云潮府兩個項目開盤，熱度都還不錯；該片區(qū)也是龍湖地產(chǎn)在西安深耕的一個板塊，開發(fā)出了近800畝的龍湖香醍項目，算是區(qū)域開發(fā)的一大功臣，此次再次在該片區(qū)拿地也算是手到擒來、輕車熟路。

兩宗地唯一不好的就容積率偏高，不過對于西安的剛需來說還是很有吸引力的，按5000多元的拿地樓面價和地塊規(guī)劃指標，根據(jù)以往備案價情況，最終毛坯售價應(yīng)該在1.5萬元左右，而且都是行業(yè)內(nèi)比較穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企操盤。

除了浐灞的“底價成交”，長安區(qū)的土拍卻是溢價9.38%成交，CA06-9-15商服用地3.945畝、CA06-9-16商住用地19.736畝（其中住宅19.172畝、商服0.564畝）、CA06-9-17商服用地8.828畝，三宗合計32.507畝，位于長安區(qū)郭杜街辦居安路以西，櫻花一路以南。

由西安德威置業(yè)有限責(zé)任公司（陜西惠爾房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司）摘得，成交總價3.5億元，土地單價1077萬元/畝，樓面單價約5843元/㎡。

值得注意的是，此三宗地塊屬于“二次入市”，曾在2022年6月份的土拍中底價32000萬元，最高限價36800萬元，最終慘淡“流拍”；令人沒想到一年之后，地塊重新入市，在同樣底價和限價的情況下，竟然溢價9.38%成交，多賣出3000萬元。

這與西部大道板塊的火熱密不可分，2022年10月份陜建地產(chǎn)和云南“城改王”俊發(fā)集團聯(lián)合拿下了北側(cè)的264畝住宅用地，也就是已經(jīng)亮相的陜建雁南朗境項目；并且還有在建的雁塔第七小學(xué)和雁塔第四中學(xué)。

所以土拍的“回溫”預(yù)示著房企們已經(jīng)穿越最低谷，向新的樓市周期進發(fā)，相信用不了多久，西安樓市又將迎來產(chǎn)品“逼格”和“價格”齊飛的時代！

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